Samenvatting

Beëindiging, duur, vaststellingsovereenkomst, voortzetting huurovereenkomst, verlenging, huurbescherming, misbruik van recht, beperkende werking redelijkheid en billijkheid, huurovereenkomst twee jaar of korter, art. 7:301 lid 1 BW, (stilzwijgende) bekrachtiging B.V. in oprichting

In deze zaak zijn achtereenvolgens drie huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte gesloten. De eerste huurovereenkomst betrof een huurovereenkomst met een initiële huurtermijn van vijf jaar. Deze huurovereenkomst is door middel van een
notariële vaststellingsovereenkomst beëindigd; de huurder had een huurachterstand en ontruiming was reeds toegewezen door de rechter. Daarna hebben partijen twee korte huurovereenkomsten gesloten met een gezamenlijke huurtermijn van minder dan twee jaar. De laatste (en dus derde) huurovereenkomst is door de verhuurder opgezegd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van drie maanden. De huurder gaat niet akkoord met de opzegging en vordert bij de rechter een verklaring voor recht dat de verhuurder de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd (er zou geen sprake zijn van een huurovereenkomst voor twee jaar of korter). Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de verklaring voor recht wordt geweigerd. Voor het sluiten van een rechtsgeldige huurovereenkomst van twee jaar of korter is niet vereist dat partijen voor het eerst met elkaar contracteren, aldus het hof. Dat wil onder meer zeggen dat wanneer een huurovereenkomst tot een einde is gekomen, zoals hier, partijen in beginsel daarna (weer) rechtsgeldig een huurovereenkomst voor twee jaar of korter kunnen sluiten. In dat geval heeft de huurder na het einde van die (korte, nieuwe) huurperiode, geen recht op huurbescherming. Dit is slechts anders indien de overeenkomst van twee jaar of korter niet kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, maar in feite een voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Dat kan het geval zijn indien partijen niet werkelijk hebben beoogd de eerste huurovereenkomst te beëindigen dan wel indien de beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen. Die situaties doen zich hier volgens het hof niet voor, onder andere niet omdat het huurobject en de huurprijs na de eerste huurovereenkomst zijn gewijzigd. Voorts heeft het hof geoordeeld dat ook geen sprake is van misbruik van omstandigheden of onvoorziene omstandigheden door gebruik te maken van de opzeggingsmogelijkheid. Verder staat in deze zaak nog ter discussie of de eerste huurovereenkomst door een van de huurders, welke tijdens de ondertekening nog ‘in oprichting’ was, stilzwijgend is bekrachtigd.

...

1 Publications

Subscriptions

Journal subscriptions

Package subscriptions