Pacht-Pachtkamer Hof Arnhem-Leeuwarden,13 december 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:10074 (TvAR 2017/5902)
E.H.M. Harbers, G.M.F. Snijders
(De Cloedt/Baecke c.s.)
(mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en H.L. Wattel
en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H.
Jurrius)
Ontbinding pachtovereenkomsten. Hedwigepolder.
[Burgerlijk Wetboek, art. 7:377]
Eigenaar van Hedwigepolder vordert ontbinding van
de overeenkomsten met de pachters in de Hedwigepolder
in verband met de ontpoldering van de polder. Het
hof toetst of de wil ernst ig gemeend is, dat de verwezenlijking
van de bestemming voldoende concreet en
uitvoerbaar is en dat
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
de verpachter financieel in staat
is om de bestemming te realiseren. Het hof oordeelt dat
aan de eerste vereisten is voldaan en dat de eigenaar
zich nader mag uitlaten over de financiering van het
project en de rol van de Staat en het Vlaams Gewest
daarbij. Indien ook aan dat vereiste is voldaan, zal het
hof de vordering van de eigenaar tot ontbinding van de
pachtovereenkomsten voorwaardelijk toewijzen. Die
voorwaarde zal zijn dat de pachtovereenkomsten zullen
worden ontbonden op het moment dat onherroepelijk
vaststaat dat de onteigening geen doorgang vindt,
doordat de Hoge Raad oordeelt dat de noodzaak tot onteigening
ontbreekt omdat het werk waarvoor onteigend
wordt door de eigenaar zelf zal worden gerealiseerd.
Het hof oordeelt in het tussenarrest van 25 april 2017
dat de eigenaar van de Hedwigepolder in het licht van
de aan te leggen toets voldoende aannemelijk heeft
gemaakt dat de wil ernst ig gemeend is, dat de verwezenlijking
van de bestemming voldoende concreet en
uitvoerbaar is en dat hij financieel in staat is om de
bestemming te realiseren. Het hof houdt iedere verdere
beslissing aan totdat de Hoge Raad heeft beslist in de
onteigeningszaak met betrekking tot de Hedwigepolder.
Met noot G.M.F. Snijders
arrest van de pachtkamer
inzake
Géry Jacques John Edmond Leopold Prosper De
Cloedt,
wonende te Verbier, Zwitserland, verder te noemen:
De Cloedt, appellant, voor wat betreft geïntimeerden
sub 1, 2, 4 tot en met 10, 13-15, 17, 19-20 en 24-25
in principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel
hoger beroep, advocaat: mr. E.H.M. Harbers,
tegen
1. E.P.S. Baecke,
wonende te Nieuw Namen,
advocaat: mr. B. Nijman,
2. J.A.E. Baecke,
wonende te Nieuw Namen,
advocaat: mr. B. Nijman,
3. A.J.L.M. Rottier,
wonende te Sint Jansteen,
niet verschenen,
4. J.A.J. van Wesemael,
wonende te Nieuw Namen,
advocaat: mr. B. Nijman,
5. R.F. De Bock,
wonende te Doel, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
6. D.S.J. Borm,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
7. J.F.E. Van den Branden,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
8. R.J.A. Heyndrickx,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
9. L.E. Van Bunder,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
10. R. Heyndrickx,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
11. J.E.M. Smet-Vercauteren,
wonende te Bornem, België,
advocaat: W.M. Bijloo,
12. M.M.A. Smet-Vercauteren,
wonende te Bornem, België,
advocaat: W.M. Bijloo,
13. P.A.Y. Van Broeck,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
14. D.A.L.L. Verbist,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
15. R.O.M. Van Broeck,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
16. de erven van L.H.A. Van Royen,
gewoond hebbende te Kieldrecht, België,
niet verschenen,
17. L.O.H. Van Royen,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
18. A.J.I. Verbist,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. W.M. Bijloo,
19. A.T.A. Verbist,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
20. L.M.J. Verbist,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
21. F.J.L. Verbist,
wonende te Verrebroek, België,
advocaat: mr. P.H. Pijpelink,
22. I.J.J. Van Gijsel,
wonende te Verrebroek, België,
advocaat: mr. P.H. Pijpelink,
23. de erven van G.E.A.M. Volleman,
wonende te Kieldrecht, België,
niet verschenen na hervatting,
24. G.E.E.A. Volleman,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman,
25. G.M.C.M. Volleman,
wonende te Kieldrecht, België,
advocaat: mr. B. Nijman.
geïntimeerden, voor wat betreft geïntimeerden sub
1, 2, 4 tot en met 10, 13-15, 17, 19-20 en 24-25 in het
principaal hoger beroep, geïntimeerden sub 1, 2, 4
tot en met 10, 13-15, 17, 19-20 en 24-25 tevens als appellanten
in het incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: de pachters.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger
beroep
1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest
van 17 mei 2016 (hersteld bij arrest van 14 juni 2016)
hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen
bepaald, die heeft plaatsgevonden op 16 november
2016. Hierbij is akte verleend van de productie
(het vonnis in de onteigeningszaak van de
rechtbank Zeeland-West-Brabant van 8 juni 2016)
die bij berichten van mr. Bijloo van 14 juni 2016 en
1 november 2016 is ingebracht en van de akte houdende
overlegging stukken en wijziging van eis in
het incidenteel appel die bij bericht van 1 november
2016 van mr. Nijman is ingebracht. Aan het slot van
de comparitie heeft het hof arrest bepaald.
1.2 De Cloedt vordert in het (principaal) hoger beroep
- kort samengevat - het vonnis van de pachtkamer
in eerste aanleg te vernietigen en zijn vorderingen
alsnog toe te wijzen, waarbij hij wat de
schadeloosstelling betreft aanbiedt 90% van de
schade zoals opgenomen in productie 7 (bij akte
overlegging productie van 1 december 2015) als
voorschot aan de pachters te voldoen.
1.3 Geïntimeerden sub 1, 2, 4 tot en met 10, 13-15,
17, 19-20 en 24-25 vorderen in het voorwaardelijk
incidenteel hoger beroep - na wijziging van eis -
in het geval het principaal hoger beroep gegrond
wordt verklaard de vordering tot ontbinding af te
wijzen althans te bepalen dat op de vordering van
De Cloedt tot ontbinding eerst zal worden beslist
indien en zodra de vordering tot onteigening volledige
rechtskracht heeft verkregen met veroordeling
van De Cloedt in de kosten van het incidenteel
hoger beroep.
2 De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende
feiten:
2.1 De Cloedt is eigenaar van het overgrote deel van
de Hertogin Hedwigepolder in de gemeente Hulst
(verder: de Hedwigepolder). Tussen De Cloedt en
de pachters bestaan 17 schriftelijke pachtovereenkomsten.
De oppervlakte van het aan de pachters
verpachte be-draagt in totaal 214.65.57 hectare.
2.2 Op 10 februari 2014 hebben de Staatssecretaris
van economische zaken en de Minister van infrastructuur
en milieu het Rijksinpassingsplan Hertogin
Hedwigepolder (verder: het RIP) vastgesteld. De
strekking daarvan is dat het kabinet heeft besloten
over te gaan tot realisatie van estuariene natuur in
de Hedwigepolder die daardoor verandert in een
natuurgebied waarin getijden hun gang gaan. Deze
ontpoldering houdt verband met het Verdrag Schelde-
estuarium 2010 van 21 december 2005 tussen
Nederland en het Vlaams Gewest.
2.3 Het RIP is onherroepelijk geworden doordat de
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
de daartegen ingestelde beroepen, waaronder dat
van De Cloedt, bij uitspraak van 12 november 2014
ongegrond heeft verklaard.
2.4 Bij Koninklijk Besluit van 14 november 2014 zijn
voor de uitvoering van het RIP onroerende zaken
ter onteigening aangewezen. Tot die onroerende
zaken behoren de door De Cloedt aan de pachters
verpachte gronden.
2.5 De staat heeft met de meeste pachters overeenstemming
bereikt over schadeloosstelling in het
kader van de onteigening. De staat heeft bij dagvaarding
van 23 april 2015 onder meer De Cloedt gedagvaard
voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant
en gevorderd bij vervroeging de onteigening van
diens gronden uit te spreken.
2.6 Na plaatsopnemingen op 26 mei 2015 en 28 september
2015 heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant
bij vonnis van 18 juni 2016 de onteigening
vervroegd uitgesproken. De Cloedt heeft tegen dit
vonnis beroep in cassatie ingesteld. De pleidooien
voor de Hoge Raad zullen op 3 februari 2017 plaatsvinden.
3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1 De Cloedt heeft in eerste aanleg na wijziging van
eis gevorderd:
a. de ontbinding van de pachtovereenkomsten met
ingang van 31 december 2015 op grond van artikel
7:377 lid 1 BW,
b. de veroordeling van de pachters de gepachte
gronden uiterlijk op de datum van ontbinding na
betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd
te houden, met machtiging van De Cloedt op
kosten van de pachter, zo nodig met behulp van de
sterke arm, die gronden zelf te ontruimen indien de
pachters dat niet tijdig doen,
c. een schadeloosstelling uit te spreken conform artikel
7:377 lid 3 BW,
d. de veroordeling van de pachters in de proceskosten
met de nakosten.
3.2 De pachtkamer heeft bij vonnis van 24 april
2015 vooropgesteld dat de vordering tot ontbinding
van de pachtovereenkomsten op grond van artikel
7:377 lid 1 kan worden toegewezen indien het voornemen
van de verpachter om de bestemmingswijziging
(in dit geval dus: de ontpoldering) zelf uit te
voeren ernstig gemeend, voldoende concreet en uitvoerbaar
is en hij, ook financieel, in staat is tot de
uitvoering ervan op korte termijn. De pachtkamer
heeft vervolgens geoordeeld dat De Cloedt onvoldoende
heeft gemotiveerd dat dat het geval is en de
vorderingen afgewezen.
4 De beoordeling van de grieven en de vordering
4.1 Tegen de geïntimeerden onder 3, 16 en 23, A.J.L.M.
Rottier en de erven van respectievelijk L.H.A. Van
Royen en G.E.A.M. Volleman, is verstek verleend.
Op de voet van artikel 353 jo. 140 lid 3 Rv wordt tussen
partijen een arrest gewezen dat als een arrest
op tegenspraak wordt beschouwd.
in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
4.2 Het hof ziet aanleiding eerst het (voorwaardelijk)
incidenteel hoger beroep van de geintimeerden
sub 1, 2, 4 tot en met 10, 13-15, 17, 19-20 en 24-25 te beoordelen.
De betrokken pachters stellen - na wijziging
van eis - dat bij gegrondheid van het principaal
appel De Cloedt misbruik van bevoegdheid maakt
door onderhavige procedure tegen hen aan te vangen
en subsidiair dat op de vordering van De Cloedt
eerst kan worden beslist indien en zodra onherroepelijk
in het onteigeningsgeding is beslist. De andere
pachters hebben zich bij wege van verweer ook
op misbruik van bevoegdheid beroepen.
4.3 Het hof overweegt als volgt. De Cloedt en de
pachters van de Hedwigepolder hebben zich lange
tijd gezamenlijk verzet tegen de ontpoldering van
de Hedwigepolder. De Cloedt (als eigenaar en verpachter)
en de pachters wilden hetgeen in de polder
tot stand was gebracht behouden. De laatste drie
generaties landbouwers hebben als pachters van
de familie De Cloedt in harmonie met de verpachter
de landbouwgrond in de polder bewerkt en verbeterd.
Nu de polder getijdengebied wordt, zal de
landbouwgrond verdwijnen en daarmee hetgeen
gezamenlijk is opgebouwd. Dat is voor partijen nog
altijd moeilijk te accepteren. Bovendien staan partijen
in deze procedure tegenover elkaar omdat hun
belangen uit elkaar zijn gaan lopen.
4.4 De Staat heeft met de meeste pachters overeenstemming
bereikt over een compensatieregeling.
De totstandkoming van de regeling was gecompliceerd,
onder meer omdat de pachters hun bedrijven
in België hebben en de grond in Nederland ligt. Fiscale
voordelen (bijvoorbeeld een verruimde investeringsreserve)
zouden daarom niet (geheel) kunnen
worden verzilverd. Daarnaast is vervangende
landbouwgrond in Zeeuws-Vlaanderen schaars en
daardoor duur. Met de Staat zijn de pachters, voor
zover het hof ter zitting heeft begrepen, daarom
het volgende overeengekomen: de door de Staat te
betalen onteigeningsvergoeding in geld zal via een
Nederlandse notaris worden aangewend voor de
aankoop van compensatiegrond in Zeeuws-Vlaanderen.
Deze grond wordt nu al door de Staat, althans
de eigenaar ervan (voorheen BBL, thans
Provincie Zeeland), aan de pachters verpacht. De
pachtgrond wordt na het vrijkomen van de schadeloosstelling
eigendomsgrond. De pachters zullen na
die aankoop 40% tot 50% van hun verloren grond
in de Hedwigepolder kunnen compenseren. Met
deze constructie behalen de pachters het voor hen
voordeligst resultaat met de op basis van de Onteigeningswet
vast te stellen onteigeningsvergoeding.
Deze regeling is echter overeengekomen onder de
uitdrukkelijke voorwaarde dat de polder onteigend
wordt. De pachters hebben daarom belang bij de
onteigening van de eigendommen van De Cloedt en
zij stellen dat een ontbinding van de pachtovereenkomsten
in deze procedure de compensatieregeling
doet vervallen.
4.5 De Cloedt heeft, vooral ter zitting, aangevoerd
dat zijn belang erin is gelegen eigenaar te blijven
van de polder aangezien de grond ongeveer 80 jaar
in zijn familie is en hij dat zo wil houden, en in verband
met mogelijke toekomstige ontwikkelingen,
waarbij hij ook denkt aan een hernieuwde inpoldering
van het gebied. Nu onherroepelijk vaststaat
dat zijn eigen-domsgronden definitief ontpolderd
zullen worden, is hij bereid en in staat de gronden
zelf te ontpolderen. Hij kan zo ook toezien op de uitvoering
van de ontpoldering, in het bijzonder dat
daarbij geen plastic materialen worden verwerkt in
de grond zoals de Vlaamse uitvoerder in de naastgelegen
Prosperpolder en het Belgische deel van
de Hedwigepolder heeft gedaan. Bovendien heeft
hij belang bij onderhavige vordering voor zijn verweer
tegen de onteigening en voor zijn beroep op
zelfrealisatie: indien de gronden pachtvrij zijn, is
dat een sterk argument voor zijn stelling dat hij in
staat zal zijn de bestemming van de gronden zelf te
realiseren. Hij is bereid en in staat de pachters een
schadeloosstelling te voldoen conform artikel 42a
Onteigeningswet, inclusief belastingschade, aldus
De Cloedt.
4.6 Het hof acht het belang van De Cloedt bij onderhavige
vorderingen reëel, zijn proces-opstelling redelijk
en ziet daarom geen aanleiding te oordelen
dat hij misbruik van bevoegdheid maakt. Niet valt
in te zien dat De Cloedt met deze procedure enkel de
pachters wil schaden of zijn bevoegdheid uitoefent
voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend of
dat hij, gezien de onevenredigheid tussen zijn belang
bij de uitoefening en de belangen die daardoor
worden geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening
had kunnen komen, dan wel dat een andere
grond aanwezig is op basis waarvan misbruik van
bevoegdheid moet worden aangenomen.
voorwaardelijke toewijzing
4.7 Uit het betoog van De Cloedt volgt dat hij alleen
belang heeft bij definitieve toewijzing van zijn
vorderingen voor het geval de onteigening niet
doorgaat (naast zijn belang zicht te hebben op die
ontbinding in verband met zijn verweer in de onteigeningsprocedure).
Immers, indien de pachtovereenkomsten
thans in deze procedure zouden
worden ontbonden, maar de onteigening standhoudt
bij de Hoge Raad, zal De Cloedt de pachters
schadeloos moeten stellen zonder dat hij zijn eigendommen
behoudt. Dat lijkt een ongerijmd en in elk
geval ongewild resultaat voor De Cloedt. De schadeloosstelling conform de onteigeningsvergoeding
loopt volgens de aanbieding in productie 7 van De
Cloedt op tot een totaalbedrag van ruim 6 miljoen
euro.
4.8 Indien de vordering reeds thans in deze procedure
zou worden toegewezen als verzocht, zouden
de pachters aan de andere kant geen rechten kunnen
ontlenen aan de compensatieregeling met de
Staat, ook niet indien de onteigening wel doorgang
vindt. Daarbij zou geen van partijen belang hebben.
De pachtovereenkomsten zouden in dat geval immers
niet door de onteigening vervallen maar al
ontbonden zijn, zodat er op basis van de Onteigeningswet
geen rechtsplicht voor de Staat zou zijn de
pachters schadeloos te stellen. Dit nog afgezien van
de door de Staat bedongen voorwaarde van onteigening
voor uitvoering van de compensatieregeling,
waarover namens De Cloedt overigens is aangevoerd
dat de Staat deze voorwaarde in zijn verhouding
tot de pachters niet mag stellen.
4.9 In voormelde feiten en omstandigheden ziet
het hof aanleiding om de vordering van De Cloedt
tot ontbinding van de pachtovereenkomsten voorwaardelijk
toe te wijzen indien aan de vereisten
voor ontbinding wordt voldaan. Die voorwaarde
zal zijn dat de pachtovereenkomsten zullen worden
ontbonden op het moment dat onherroepelijk
vaststaat dat de onteigening geen doorgang vindt,
doordat de Hoge Raad oordeelt dat de noodzaak tot
onteigening ontbreekt omdat het werk waarvoor
onteigend wordt door de eigenaar zelf zal worden
gerealiseerd. Het hof acht zich ambtshalve bevoegd
het in de ingestelde vordering besloten mindere
toe te wijzen. Bij deze stand van zaken behoeft het
betoog in het incidenteel hoger beroep dat op deze
zaak pas kan worden beslist nadat onherroepelijk
zal zijn beslist in de onteigeningszaak, wat daar ook
van zij, geen bespreking meer.
4.10 Bij een en ander geldt, zoals al in 4.9 is overwogen,
uiteraard dat de vordering van De Cloedt
in deze procedure alleen voorwaardelijk kan worden
toegewezen indien is voldaan aan de vereisten
van artikel 7:377 lid 1 BW dat onderwerp is van het
(principaal) hoger beroep.
In het (principaal) hoger beroep
4.11 Met het onherroepelijk worden van het RIP is
gegeven dat de ontpoldering in overeenstemming
is met het algemeen belang. Bij de toepassing van
artikel 7:377 lid 1 dient het hof zich er verder van
te vergewissen of de wil van de verpachter tot bestemmen
tot niet tot landbouw betrekkelijke doeleinden
aanwezig is. In de parlementaire stukken
bij de Pachtwet 1958 is over het toe te passen criterium
vermeld:
“Het is duidelijk, dat de pachtkamer,
alvorens het verzoek om verlenging op de in dit art ikel
omschreven grond af te wijzen, zich in het bijzonder
zou moeten overtuigen, of het de verpachter ernst
is met zijn voornemen het verpachte op korte termijn
voor niet tot landbouw betrekkelijke doeleinden te bestemmen.
Het zou onjuist zijn, wanneer het belang van
de pachter in deze uitsluitend beschermd zou worden
door de hem bij art ikel 42 verleende bevoegdheid van de
verpachter schadevergoeding te vorderen, indien mocht
blijken, dat de verpachter in werkelijkheid niet de wil
heeft gehad om aan het verpachte een niet-agrarische
bestemming te geven.”
(MvT bij artikel 39 Pw, later
omgenummerd tot artikel 40 Pw) en ten aanzien
van de schadeloosstelling van de pachter in geval
van onteigening, niet-verlenging en tussentijdse
ontbinding van de pachtovereenkomst (MvT Algemene
beschouwingen § 13):
“Bedacht worde, dat
de huurder weliswaar ernst ig kan worden gedupeerd,
wanneer door onteigening van het huurpand zijn contract
voort ijdig eindigt, maar hij zal, zeker in normale
tijden, in de gelegenheid zijn een ander goed te huren.
De pachter daarentegen zou in verband met de eerder
toe- dan afnemende schaarste aan cultuurgrond door
het verlies van het pachtbedrijf tegelijk de grondslag
van zijn maatschappelijk bestaan worden ontnomen;
het gepachte is voor hem nagenoeg onvervangbaar.
Deze omstandigheid vormt een van de belangrijkste
redenen, waarom de rechtsposit ie van de pachter een
verdergaande bescherming vindt en moet vinden dan
die van de huurder, hetgeen dan ook heeft geleid tot een
verdergaande schadeloosstellingsregeling ten behoeve
van de pachter (…)”
.
4.12 Hieruit leidt het hof af dat juist vanwege het
verlies van het gepachte bij ontbinding voor herbestemming
en de grote consequenties die dat heeft
voor de pachter, de pachtkamer de wil tot bestemmen
tamelijk indringend moet toetsen. Onder het
vóór de inwerkingtreding van Titel 5 van Boek 7
BW per 1 september 2007 geldende recht is dit criterium
in de rechtspraak van dit hof aldus uitgewerkt
dat de wil ernstig gemeend moet zijn, dat de verwezenlijking
van de bestemming voldoende concreet
en uitvoerbaar is en dat de verpachter financieel
in staat is om de bestemming te realiseren. Een en
ander diende ook op afzienbare termijn te kunnen
geschieden.
4.13 In de parlementaire geschiedenis bij de totstandkoming
van het per 1 september 2007 geldende
pachtrecht in Titel 5 van Boek 7 is continuïteit
vooropgesteld. De regelingen omtrent beëindiging
en ontbinding wegens bestemmen tot niet tot landbouw
betrekkelijke doeleinden zijn ongewijzigd
gebleven. Het hof zal dan ook uitgaan van de onder
het oude recht gewezen rechtspraak van dit hof en
toetsen of de wil ernstig gemeend is, dat de verwezenlijking
van de bestemming voldoende concreet
en uitvoerbaar is en dat de verpachter financieel
in staat is om de bestemming te realiseren. Het hof
wijst in het bijzonder op de uitspraken van 26 juli
1993 (AR 1994/4700, Erven de Fouw/Orisant), 9 januari
1996/4847 Slagter/Gemeente Hoogeveen)
en 27 mei 1997 ( Agr.r. 1998/4929 NS/Habets).
In dit kader merkt het hof nog op dat bij toepassing
van het criterium niet de eis kan worden gesteld dat
moet vaststaan dat De Cloedt tot verwezenlijking
van de bestemming komt; voldoende is dat aannemelijk
is (gemaakt) dat hij daartoe kan geraken.
Verder geldt dat de gronden hoe dan ook ontpacht
zullen worden, zodat het belang van de pachters bij
voortzetting alleen nog de periode betreft tot aan
de uitvoering van de bestemming. Dit heeft invloed
op de in dit geval te stellen eisen van concreetheid
en spoedige realiseerbaarheid van het voornemen
Nr. 11 november 2017
tot wijziging van de bestemming (Hof Arnhem 22
april 2008, Agr.r. 2009/5524, Schreuder/Schilder).
4.14 De Cloedt heeft zich steeds – met de pachters
– verzet tegen het ontpolderen van de Hedwigepolder
(zie hiervoor onder 4.2). Subsidiair heeft hij zich
erop beroepen de bestemming zelf te willen realiseren
indien de ontpoldering niet tegengehouden
kan worden. Het hof oordeelt dat het enkele feit dat
De Cloedt het niet eens is met de ontpoldering, niet
in de weg staat aan zijn subsidiaire betoog dat hij
de bestemmingswijziging zelf wil realiseren. Die
wil valt samen met zijn wil eigenaar te blijven van
de gronden die zullen worden ontpolderd, maar
het hof ziet daarin - anders dan mr. Bijloo ter zitting
- geen tegenstelling. Ter zitting heeft De Cloedt
daarnaast toegelicht dat hij bij voorkeur zelf toe
ziet op de verwezenlijking van de bestemming, in
het bijzonder dat er geen niet-natuurlijke materialen
(plastic) bij de herinrichting worden gebruikt.
Een en ander, mede in verband met hetgeen hieronder
nog wordt overwogen, leidt tot de conclusie
dat de wil op het realiseren van de niet-agrarische
bestemming van De Cloedt voldoende ernst is.
4.15 Wat de uitvoerbaarheid en concreetheid van
het voornemen betreft heeft De Cloedt aangevoerd
dat zijn bedrijven gekwalificeerd zijn om mee te
dingen in de (mogelijke) aanbestedingsprocedure
en in staat zullen zijn om de werkzaamheden conform
het RIP te verrichten. Deze werkzaamheden
zien voornamelijk op het ontgraven van de polder,
het afgraven van de huidige zeedijk en het realiseren
van een nieuwe zeedijk vlak voor of op de
oude zeedijk die grotendeels in eigendom is bij De
Cloedt. In het te realiseren getijdengebied zullen tot
slot (oude) waterlopen/kreken ontgraven moeten
worden. Het hof acht op basis van deze toelichting
en de producties 2 (met bijlagen) en 4 in hoger beroep
aannemelijk dat de bedrijvengroep De Cloedt
de bestemming overeenkomstig het RIP wil realiseren
en daartoe in staat zal zijn. Overigens heeft
De Cloedt medegedeeld dat zijn belang bij onderhavige
procedure geen bedrijfseconomisch belang
is in de zin dat zijn bedrijvengroep tegen betaling
de uitvoering zal doen. Het heeft zijn voorkeur
dat andere bedrijven dan de zijne de ontpoldering
uitvoeren. Het hof oordeelt dat het ook niet noodzakelijk
is dat De Cloedt de bestemming zelf, dat
wil zeggen persoonlijk, althans via zijn bedrijven,
verwezenlijkt. Aan het vereiste dat de verpachter
wil bestemmen voor niet tot landbouw betrekkelijke
doeleinden wordt evenzeer voldaan wanneer
de verpachter de realisering door een derde laat
doen of het verpachte overdraagt aan een ander opdat
deze zorgdraagt voor de genoemde realisering.
Noodzakelijk daarbij is dat de wil van de verpachter
op het bestemmen van het verpachte voor niet
tot landbouw betrekkelijke doeleinden is gericht,
met andere woorden dat hij de wil moet hebben dat
het verpachte metterdaad aan bedoelde doeleinden
dienstbaar zal worden gemaakt (pachtkamer Hof
Arnhem 16 september 1997,
Agr.r. 1999/4955 Hoekstra/
Sint Anthony Gasthuis I). Aan dat vereiste is
voldaan.
4.16 Door de pachters is aangevoerd dat de medewerking
van andere eigenaren en gerechtigden in
de polder noodzakelijk is voor de verwezenlijking
van de bestemming en dat dezen hun medewerking
niet willen verlenen. Ter zitting is namens De
Cloedt aangevoerd dat deze derden allemaal zijn benaderd
door de Staat en met de Staat overeenkomsten
hebben gesloten. (Alleen) om die reden kunnen
zij – fatsoenshalve – niet in onderhandeling treden
met De Cloedt. Het hof overweegt dat nu de bestemming
hoe dan ook verwezenlijkt moet worden, de
derden in de polder ongeacht hun bereidheid met
De Cloedt samen te werken, hetzij door onteigening
hetzij minnelijk hun aanspraken in alle gevallen
dienen prijs te geven met het oog op verwezenlijking
van de bestemming. Kennelijk is grotendeels
minnelijk overeenstemming bereikt met de Staat.
De Staat is krachtens het Scheldeverdrag en het
RIP verplicht de bestemming te verwezenlijken,
al dan niet in samenwerking met De Cloedt of op
andere wijze. Indien de minnelijke overeenstemming
tussen de derden en de Staat geen stand zou
houden, dienen de derden minnelijk met De Cloedt
tot overeenstemming te komen dan wel onteigend
te worden door de Staat. De mogelijk ontbrekende
medewerking door de derden is in zoverre geen beletsel
voor het realiseren van de bestemming door
De Cloedt.
4.17 Voor de vraag of de realisatie uitvoerbaar is,
acht het hof niet van belang dat De Cloedt heeft medegedeeld
het beheer en de openstelling van het getijdengebied
na realisering ervan niet zelf te gaan
doen maar over te dragen aan een natuurbeherende
instantie zoals het Zeeuws Landschap, waarbij
de kosten door de Staat moeten worden gedragen.
Namens de pachters I.J.J. Gijsel en F.J.L. Verbist (geintimeerden
onder 21 en 22) is weliswaar betoogd
(randnummer 190 memorie van antwoord) dat realisatie
en beheer in één hand moeten zijn op grond
van het Scheldeverdrag, maar deze stelling hebben
zij niet nader toegelicht.
4.18 Evenmin is van belang dat in het plan een waterkerende
zeedijk is voorzien. Uiteraard zijn er veiligheidsaspecten
verbonden aan de oprichting en
het beheer van een dergelijk werk. Mede in verband
daarmee heeft De Cloedt medegedeeld de zeedijk
aan de Staat te willen overdragen, althans de grond
waarop de zeedijk gerealiseerd zal worden via een
grondruil aan de Staat te laten. Op die wijze kan de
onmogelijkheid, althans het bezwaar dat een particulier
een zeedijk in eigendom zou hebben, worden
ondervangen. Nu de nieuwe zeedijk deels op
en nabij de oude dijk die aan De Cloedt toebehoort,
geprojecteerd lijkt, acht het hof niet onaannemelijk
dat een grondruil of overdracht als voorgesteld in
de rede ligt.
4.19 Tot slot oordeelt het hof dat niet is vereist dat
De Cloedt de bestemming op korte termijn realiseert.
Onder het oude recht gold dit vereiste in de
verlengingsprocedure (artikel 40 Pw) en was het
tijdstip van realisatie van belang voor de vraag of
de pachtovereenkomst niet meer of nog met één of
twee jaar verlengd kon worden (vgl. Hof Arnhem
27 mei 1997,
Agr.r. 1998, 4929 NS/Habets).
Bij de ontbinding is dat minder klemmend omdat het hof de
datum van (ontbinding dan wel) de ontruiming kan
afstemmen op het moment van daadwerkelijke realisatie.
Die realisatie moet wel in het verschiet liggen
en dat is hier het geval.
4.20 Ten aanzien van de financiële haalbaarheid
van het project stelt het hof voorop dat landbouwgronden
zullen worden herbestemd tot natuur. Dit
zal een waardedaling ten gevolge hebben. Anders
dan bij herbestemming tot woningbouw of bedrijfsterrein
is daarom niet aannemelijk dat met de herbestemming
winst te behalen valt voor de eigenaar
van de gronden. In dit geval gaat het er dan om of
De Cloedt een voldoende concreet zicht heeft op
de financiële haalbaarheid van het plan indien hij
zelf wil bestemmen als bedoeld in artikel 7:377 lid
1 BW. Hiertoe heeft De Cloedt aangevoerd dat hij
in staat is de realisatie voor te financieren en dat
hij enerzijds recht heeft op planschade – het waardeverschil
tussen zijn eigendommen in de huidige
en in de toekomstige staat – en anderzijds een vordering
heeft uit ongerechtvaardigde verrijking op
de Staat. Gelet op het eigen vermogen van zijn bedrijvengroep
en de cashf low daaruit die de met het
project gemoeide kosten ruimschoots overstijgen,
is voldoende aannemelijk dat De Cloedt eventueel
zou kunnen voorfinancieren. In eerste aanleg en
hoger beroep is door de pachters de vraag opgeworpen
op welke wijze De Cloedt meent het voor elkaar
te krijgen dat de Staat de ontpoldering zal bekostigen
indien de Staat niet de eigenaar wordt van de
gronden van De Cloedt. In dit geding moet immers
als vaststaand worden aangenomen dat de Staat tot
heden weigert met De Cloedt samen te werken of
hem te betalen voor het verwezenlijken van de bestemming.
4.21 Ter zitting heeft De Cloedt toegelicht dat de
Nederlandse staat van het Vlaams gewest € 60 miljoen
ter beschikking heeft voor de verwerving, de
realisatie en het beheer van de
polder. De uitvoering van de ontpoldering zal evenwel
door het Vlaams gewest, althans een orgaan
van of gelieerd aan de Vlaamse overheid, plaatsvinden.
Dit volgt uit het Verdrag tussen de Staat en
het Vlaams gewest, aldus De Cloedt. Het Vlaamse
orgaan zal de aanbesteding verzorgen en de concrete
voorwaarden voor de uitvoering van een project
nader bepalen, waarvoor het RIP de randvoorwaarden
geeft. Het Vlaamse orgaan is daarbij gewoon
publiek private samenwerkingsovereenkomsten
(pps) aan te gaan en De Cloedt heeft al vaker in dit
soort samenwerkingen geparticipeerd. Dat zal hij
ook deze keer doen. De ontpoldering van het Vlaamse
deel van de Hedwigepolder en de Prosperpolder
wordt al op deze wijze uitgevoerd. Het Vlaamse
orgaan zal voor de uitvoering van de ontpoldering
van het Nederlandse deel van de Hedwigepolder
betaald worden door de Staat uit het budget van €
60 miljoen. Op deze wijze is De Cloedt financieel in
staat de bestemming te realiseren.
4.22 De ter zitting te berde gebrachte stelling over
de financierbaarheid van het project betreft naar
het oordeel van het hof geen nieuwe grief maar
een toelaatbare concretisering van de eerder ingenomen
stellingen dat de Staat de ontpoldering
voor zover die door De Cloedt wordt gerealiseerd
links- of rechtsom moet betalen (randnummer 37,
subnummer 9.6.40 en randnummer 46). Omdat de
uitwerking van de financiële uitvoerbaarheid eerst
ter zitting aan de orde is gekomen en de pachters
een en ander bij gebrek aan wetenschap hebben betwist,
zal het hof partijen in de gelegenheid stellen
zich hierover nader bij akte uit te laten.
Slotsom
4.23 Partijen dienen zich aldus bij akte nader uit
te laten, eerst De Cloedt en vervolgens de pachters.
Partijen hebben telkens een termijn van vier weken
voor het nemen van de akte. Met het oog op een
spoedige voortgang van deze procedure zal uitstel
in beginsel niet worden verleend. Indien na schriftelijk
partijdebat de conclusie mocht luiden dat De
Cloedt financieel in staat is de bestemming te realiseren
zoals door hem betoogd, is daarmee en met
hetgeen hiervoor al is beslist voldaan aan de vereisten
van artikel 7:377 lid 1 BW. Het hof zal de vorderingen
van De Cloedt dan voorwaardelijk toewijzen
als vermeld onder 4.9, de ontruimingstermijn bepalen
en de schadeloosstellingen vaststellen. In het
andere geval zullen de vorderingen worden afgewezen.
Verder houdt het hof iedere beslissing aan.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum 10 januari 2017
voor akte uitlating aan de zijde van De Cloedt;
verstaat dat de pachters op deze akte bij antwoordakte
mogen reageren binnen een termijn van vier
weken (roldatum 7 februari 2017);
bepaalt dat in beginsel geen uitstel voor deze rolhandelingen
zal worden verleend;
houdt verder iedere beslissing aan.
Arrest
1 Het verdere verloop van het geding in hoger
beroep
1.1 Het hof verwijst voor het verloop van de procedure
tot dan toe naar het arrest van 13 december 2016.
1.2 Het verdere verloop blijkt uit:
- de akte van De Cloedt, met producties;
- de antwoordakte van geïntimeerden in het principaal
appel, appellanten in het incidenteel appel sub
1, 2, 4 tot en met 10, 13-15, 17, 19-20, 24-25;
- de antwoordakte van geïntimeerden sub 11, 12 en
18;
- de antwoordakte van geïntimeerden sub 21 en 22.
1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken wederom
voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd
en heeft het hof arrest bepaald.
2 De verdere beoordeling van de grieven en de
vordering
2.1 In voormeld arrest heeft het hof overwogen
de vordering van De Cloedt tot ontbinding van de
pachtovereenkomsten voorwaardelijk toe te wijzen
indien aan de vereisten voor ontbinding wordt voldaan. Die voorwaarde is dat de pachtovereenkomsten
zullen worden ontbonden op het moment dat
onherroepelijk vaststaat dat de onteigening geen
doorgang vindt, doordat de Hoge Raad oordeelt dat
de noodzaak tot onteigening ontbreekt omdat het
werk waarvoor onteigend wordt door de eigenaar
zelf zal worden gerealiseerd.
2.2 Ten aanzien van de vraag of aan de vereisten
voor ontbinding is voldaan, heeft het hof overwogen
dat het toetst of de wil ernstig gemeend is, dat
de verwezenlijking van de bestemming voldoende
concreet en uitvoerbaar is en dat de verpachter
financieel in staat is om de bestemming te realiseren.
Vervolgens heeft het hof geconcludeerd dat
de wil op het realiseren van de niet-agrarische bestemming
aanwezig en de verwezenlijking van de
bestemming voldoende concreet en uitvoerbaar is.
2.3 Ten aanzien van de financiële haalbaarheid van
het project heeft het hof overwogen dat, gelet op het
eigen vermogen van de De Cloedt bedrijvengroep
en de cashf low daaruit - die de met het project gemoeide
kosten ruimschoots overstijgen - voldoende
aannemelijk is dat De Cloedt de uitvoering van
het project eventueel zou kunnen voorfinancieren.
Overigens heeft De Cloedt in dat kader aangevoerd
dat hij de uitvoering liever aan derden overlaat.
2.4 Vervolgens heeft het hof de kwestie van het verhaal
van de kosten op de Staat aan de orde gesteld.
In dat verband heeft het hof samengevat wat De
Cloedt ter zitting heeft toegelicht: de Nederlandse
staat heeft van het Vlaams gewest € 60 miljoen ter
beschikking voor de verwerving, de realisatie en
het beheer van de Hedwigepolder. De uitvoering
van de ontpoldering zal evenwel door het Vlaams
gewest, althans een orgaan van of gelieerd aan de
Vlaamse overheid, plaatsvinden. Dit volgt uit het
Verdrag tussen de Staat en het Vlaams gewest. Het
Vlaamse orgaan zal de aanbesteding verzorgen en
de concrete voorwaarden voor de uitvoering van
een project nader bepalen, waarvoor het RIP de
randvoorwaarden geeft. Het Vlaamse orgaan is
daarbij gewoon publiek private samenwerkingsovereenkomsten
(pps) aan te gaan en De Cloedt
heeft al vaker in dit soort samenwerkingen geparticipeerd.
Dat zal hij ook deze keer doen. De ontpoldering
van het Vlaamse deel van de Hedwigepolder
en de Prosperpolder wordt al op deze wijze uitgevoerd.
Het Vlaamse orgaan zal voor de uitvoering
van de ontpoldering van het Nederlandse deel van
de Hedwigepolder betaald worden door de Staat uit
het budget van € 60 miljoen. Op deze wijze is De
Cloedt financieel in staat de bestemming te realiseren,
aldus nog steeds De Cloedt ter zitting van 16
november 2016.
2.5 Omdat de uitwerking van de financiële uitvoerbaarheid
eerst ter zitting aan de orde is gekomen en
de pachters een en ander bij gebrek aan wetenschap
hebben betwist, heeft het hof partijen in de gelegenheid
gesteld zich hierover nader bij akte uit te laten.
Partijen hebben daaraan gevolg gegeven, waarbij
geldt dat de geïntimeerden onder 21 en 22 zich hebben
gerefereerd aan het oordeel van het hof.
2.6 In zijn akte heeft De Cloedt (wederom) onderbouwd
dat hij kan voorfinancieren. Het hof heeft
daarover al een oordeel gegeven (rov. 4.20 in het
tussenarrest van 13 december 2016 zodat het dat
betoog, althans de daartegen gerichte verweren
passeert. Het hof ziet geen aanleiding om van dat
bindend eindoordeel terug te komen, ook al niet
omdat aan de vereisten daarvoor niet wordt voldaan
(Hoge Raad 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800 ).
Dat geldt ook voor de herhaling van verweren
van pachters tegen de hiervoor vermelde
bindende eindoordelen over de andere vereisten
voor ontbinding.
2.7 Voorts stelt De Cloedt dat de financiële haalbaarheid
van het plan is gegeven met de mogelijkheid
van De Cloedt het plan voor te financieren. Het hof
heeft in het tussenarrest reeds geoordeeld dat dat
niet voldoende is en partijen in de gelegenheid gesteld
zich uit te la-ten over – kort gezegd – de mogelijkheden
voor verhaal van kosten bij de staat. Het
hof acht de mogelijkheid van verhaal van de kosten
noodzakelijk om de kunnen oordelen dat het plan
financieel haalbaar is. Niet alleen heeft De Cloedt
in deze, maar zeker ook in de onteigeningsprocedure
betoogd dat de Staat moet opdraaien voor de kosten
van de ontpoldering, maar tevens valt niet in te
zien dat De Cloedt het project zal aanvangen zonder
enig vooruitzicht op het verhaal van zijn kosten,
bestaande uit waardevermindering van de grond
en eventueel de kosten voor de realisatie. Zonder de
mogelijkheid van verhaal is niet aannemelijk dat
De Cloedt de ontpoldering zal verwezenlijken.
2.8 De Cloedt heeft nader toegelicht dat het Vlaams
gewest op grond van het Scheldeverdrag verantwoordelijk
is voor de realisatie van – ook het Nederlandse
deel van – de Hedwigepolder. Dat hebben
de pachters niet weersproken. Wel hebben
geïntimeerden onder 11, 12 en 18 aangevoerd dat de
Staat op grond van datzelfde verdrag verplicht is
de Hedwigepolder te onteigenen. Nu de vordering
slechts onder de voorwaarde zal worden toegewezen
dat de eigendommen van De Cloedt niet worden
onteigend, is er geen aanleiding nader in te gaan op
de (on)mogelijkheden van de Staat en het Vlaams
Gewest om anders dan door onteigening de ontpoldering
te verwezenlijken. Die kwestie hoort thuis
in de onteigeningszaak. In het verlengde hiervan
ligt de (on)mogelijkheid voor het Vlaams gewest
in een pps de estuariene natuur te verwezenlijken,
waarvoor hetzelfde geldt. Overigens hebben de
pachters niet weersproken dat het Vlaams gewest
de ontpoldering van de Belgische (delen van) de polders
in pps verband realiseert.
2.9 Daarnaast heeft De Cloedt onder verwijzing
naar een brief van de staatssecretaris van het ministerie
van Economische Zaken van 21 december
2012 (productie 13 bij akte van 10 januari 2017) onderbouwd
dat de Staat een bedrag van € 60 miljoen
beschikbaar heeft. Ook dit hebben de pachters niet
weersproken. Tot slot heeft De Cloedt een grove berekening
gemaakt van de kosten die hij bij realisatie
door zijn bedrijven zal moeten voorfinancieren
(€ 30 miljoen), mede op basis van de Kosteneffectiviteitsanalyse
(KEA, productie 7 bij akte van 10
januari 2017). Geïntimeerden onder 11, 12 en 18 hebben
aangevoerd dat dat stuk niet door een onafhankelijk deskundige is opgesteld en gedateerd is. Het
hof ziet zonder nadere toelichting, die ontbreekt,
niet in waarom de KEA niet als uitgangspunt kan
worden gehanteerd, louter omdat deze is opgesteld
in opdracht van de Vlaamse overheid. Hetzelfde
geldt voor het feit dat de KEA dateert van 17 juni
2013. Niet aannemelijk en ook niet aangevoerd is
dat door een eventueel toe te passen indexatie de
begroting van De Cloedt substantieel wijzigt.
2.10 Dezelfde geïntimeerden hebben aangevoerd
dat De Cloedt ten onrechte de in de KEA vermelde
engineeringskosten laat wegvallen. Het gaat om
een bedrag van 1,5 miljoen. De Cloedt heeft evenwel
aangevoerd dat die kosten slaan op kosten van
de overheid voor nadere planuitwerking en regie
waarbij hij heeft verwezen naar p. 20, paragraaf
3.3.2 van de Kosteneffectiviteitsanalyse. Die kosten
blijven volgens De Cloedt voor de overheid. Dat hebben
geïntimeerden niet weersproken. Hoewel aannemelijk
is dat ook De Cloedt, althans zijn bedrijven,
enige engineering zullen moeten bekostigen
voor de eigen werkzaamheden, hebben de geïntimeerden
onder 11, 12 en 18 niet een bedrag begroot,
noch aangevoerd dat eigen engineeringkosten de
begroting van De Cloedt wezenlijk zullen wijzigen.
2.11 De kosten voor de ontpachting zijn begroot
op € 6 miljoen, welk bedrag is gerelateerd aan de
schadevergoeding die de Staat de pachters in het
vooruitzicht heeft gesteld (vgl. rov. 4.7 tussenarrest
13 december 2016). Het hof oordeelt dat uitgangspunt
redelijk. Dat prijzen van landbouwgrond zijn
gestegen is in dat licht een onvoldoende betwisting
van de haalbaarheid. Tot slot overweegt het hof, onder
verwijzing naar rov. 4.16 van het tussenarrest
van 13 december 2016, dat de medewerking van de
derden met (eigendoms)belangen in de Hedwigepolder
primair de verantwoordelijkheid is van de
Staat. Daarin ligt ook een rechtsgrond voor een
aanspraak van die derden jegens de Staat en, zo dat
het geval mocht zijn, voor vergoeding van de schadeloosstelling
die De Cloedt eventueel aan hen zou
dienen te voldoen.
2.12 Vervolgens heeft De Cloedt de mogelijkheden
van verhaal in kaart gebracht. Hij rekent een planschadevergoeding
voor ten aanzien van de waardevermindering
van de grond en opstallen en begroot
deze voorlopig op bijna € 18 miljoen. Daarnaast
wijst hij erop dat Vlaanderen, als de overheid die
krachtens het Verdrag de overheid is die met de uitvoering
is belast, de kosten van de pps moet dragen.
Tot slot, indien voorgaande bronnen voor verhaal
onvoldoende zouden zijn, stelt hij dat hij een vordering
uit ongerechtvaardigde verrijking heeft tegen
Vlaanderen, Zeeland of de Staat.
2.13 Het hof acht aannemelijk dat de overname
door De Cloedt van de rechtsplicht van de Staat de
Hedwigepolder te ontpolderen, althans de besparing
van de kosten ervan voor de Staat/Vlaanderen/
Zeeland, kan worden aangemerkt als een verrijking,
en dat De Cloedt door de (voor)financiering
van de ontpoldering zal zijn verarmd. Causaal verband
lijkt aanwezig. Namens geïntimeerden onder
11, 12 en 18 is evenwel aangevoerd dat er een rechtsgrond
is in de afwijzing door De Cloedt van een
schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet
en de zelfrealisatie, zodat de verrijking niet
ongerechtvaardigd zal zijn. Het hof overweegt dat
de afwijzing van de door de Staat gevorderde onteigening
geen rechtvaardiging oplevert. Het beroep
op zelfrealisatie van De Cloedt in die procedure is
slechts een verweer tegen de noodzaak van onteigening,
maar vormt naar het zich laat aanzien jegens
de Staat geen grond op basis waarvan verrijking
van de Staat gerechtvaardigd is.
2.14 Een en ander brengt mee dat De Cloedt in het
licht van de aan te leggen toets voldoende aannemelijk
heeft gemaakt dat de wil ernstig gemeend
is, dat de verwezenlijking van de bestemming voldoende
concreet en uitvoerbaar is en dat De Cloedt
financieel in staat is om de bestemming te realiseren.
2.15 De vordering tot ontbinding onder de hiervoor
vermelde voorwaarde is toewijsbaar. In rov. 4.23
van het tussenarrest heeft het hof aangekondigd
de vordering aldus toe te zullen wijzen. Indien de
voorwaarde is vervuld, zal De Cloedt de pachters
schadeloos moeten stellen. Bij nader inzien acht het
hof het echter niet opportuun om het debat over de
schadeloosstelling en de vraag of De Cloedt zekerheid
dient te stellen op dit moment ten gronde te
voeren. Het hof acht het geraden om die beoordeling
aan te houden tot het moment dat de Hoge Raad
heeft beslist in de onteigeningszaak.
Slotsom
2.16 Aan de voorwaarden voor ontbinding is voldaan.
In afwachting van de (niet)vervulling van de
voor toewijzing van de vordering bepaalde voorwaarde,
houdt het hof iedere beslissing aan. De
zaak zal naar de rol van 31 oktober 2017 worden
verwezen. De meest gerede partij zal de zaak (eerder)
op de rol kunnen brengen voor uitlating voortprocederen
na de beslissing van de Hoge Raad in de
onteigeningsprocedure.
3 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum 31 oktober 2017
voor beraad partijen over voortprocederen na arrest
van de Hoge Raad in de onteigeningszaak;
houdt verder iedere beslissing aan.
Noot
Het voornemen om de Zeeuwse Hedwigepolder –
drooggelegd in 1904 – weer te ontpolderen, vormde
onderwerp van een langdurige politieke discussie.
Auteur en journalist Chris de Stoop schreef er een
persoonlijk relaas over, dat hij publiceerde met zijn
veel geprezen boek “Dit is mijn hof” (De Bezige Bij,
2015). Inmiddels is de problematiek van de polder
doorgedrongen tot de rechtszaal, of beter: tot meerdere
rechtszalen. Zowel de pachtrechter als de onteigeningsrechter
heeft zich moeten buigen over het
inmiddels definitieve besluit om de polder “terug te
geven aan de natuur”.
De onteigeningsprocedure zal binnen afzienbare
tijd worden beslist door de Hoge Raad. Centraal
staat de vraag of de Rechtbank Zeeland-West Brabant
de onteigening bij vonnis van 8 juni 2016 terecht
heeft uitgesproken. Volgens de Conclusie van
AG Van Oven van 29 september 2017 moet de vraag
in ontkennende zin worden beantwoord, aangezien
de rechtbank onvoldoende heeft onderzocht
of De Cloedt, eigenaar van het overgrote deel van
de polder, de voorgenomen ontpoldering zelf kan
realiseren. De Hoge Raad heeft arrest bepaald op 2
februari 2018.
Ook in de hier aan de orde zijnde pachtzaak gaat
het om zelfrealisatie, door dezelfde De Cloedt, maar
in dit geval als verpachter. Hij heeft de ontbinding
gevorderd van zijn pachtovereenkomsten met 25
pachters. Een aantal van hen heeft besloten geen
verweer te voeren, in verband waarmee tegen
hen verstek is verleend. De vordering is gebaseerd
op art. 7:377 lid 1 BW, ingevolge waarvan een verpachter
de ontbinding van een pachtovereenkomst
kan bewerkstelligen indien (1) hij het verpachte
wil bestemmen voor een niet tot de landbouw betrekkelijk
doel (zoals woningbouw of natuur) en
(2) de bestemming in overeenstemming is met het
algemeen belang. De laatste volzin van art. 7:377
lid 1 BW bepaalt dat een voorgenomen bestemming
wordt geacht in het algemeen belang te zijn, indien
zij in overeenstemming is met een onherroepelijk
bestemmingsplan. In eerste aanleg heeft de pachtkamer
van de Rechtbank de vordering van verpachter
afgewezen.
Het Pachthof heeft zich om te beginnen uitgesproken
over het standpunt van de verschenen pachters,
dat verpachter met zijn vordering misbruik maakte
van zijn bevoegdheid (art. 3:313 BW). In dat verband
hebben de pachters gewezen op hun belang bij het
doorgaan van onteigening door de Staat. Zij hebben
immers met de Staat overeenstemming bereikt
over een compensatieregeling. De desbetreffende
regeling is afgesproken onder de voorwaarde dat
de polder onteigend wordt. Ontbinding van hun
pachtovereenkomsten zou de regeling doen vervallen.
Verpachter heeft daar zijn belang bij ontbinding
(en: het niet onteigenen door de Staat) tegenover
gesteld. Hij wenst eigenaar van de verpachte gronden
te blijven omdat zij al ongeveer 80 jaar in zijn
familie zijn en hij dat zo wenst te houden, terwijl hij
er rekening mee houdt dat de polder in de toekomst
wel eens opnieuw drooggelegd zou kunnen gaan
worden. Nu vaststaat dat de ontpoldering vooralsnog
zal gaan plaatsvinden, zegt hij bereid en in
staat te zijn om deze zelf te realiseren. Zo kan hij
onder andere toezicht houden op de wijze waarop
de uitvoering plaatsvindt. Het feit dat de betrokken
gronden pachtvrij zijn geworden, zou een belangrijk
argument vormen voor zijn stelling dat hij in
staat zal zijn om de voorgenomen bestemming ervan
zelf te realiseren.
Volgens het hof is het belang van verpachter reeel,
terwijl zijn procesopstelling redelijk is. Mede
in verband hiermee ziet het hof geen aanleiding
te oordelen dat verpachter misbruik van zijn bevoegdheid
maakt. In dit verband is onder meer nog
overwogen dat niet valt in te zien dat verpachter de
procedure enkel is gestart om de pachters te schaden,
dan wel zijn bevoegdheid tot het starten ervan
heeft uitgeoefend voor een ander doel dan waartoe
deze is verleend (vgl. de tekst van art 3:313 lid 2 BW).
Het hof heeft uit de door verpachter ingenomen
stellingen afgeleid, dat hij alleen belang heeft bij
toewijzing van zijn vordering indien de onteigening
door de Staat geen doorgang zal vinden. In
het geval dat wèl wordt onteigend en tevens de
pachtovereenkomsten worden ontbonden, zou verpachter
zijn pachters immers moeten schadeloos
stellen zonder dat hij de eigendom van de gronden
behoudt. Volgens het hof is dat voor hem een ongerijmd
en in elk geval ongewild resultaat. Bovendien
zouden de pachters hun aanspraken uit de door hen
met de Staat getroffen compensatieregeling verliezen
indien de vordering tot ontbinding zou worden
toegewezen, ook indien de onteigening wel doorgang
vindt.
Een en ander heeft voor het hof aanleiding gevormd
om te overwegen dat de vordering tot ontbinding
voorwaardelijk
zal worden toegewezen, althans
indien zal blijken dat aan de vereisten voor
ontbinding is voldaan. De voorwaarde luidt dat
de pachtovereenkomsten in dat geval zullen worden
ontbonden op het moment dat onherroepelijk
vaststaat, dat de onteigening geen doorgang vindt
doordat de Hoge Raad oordeelt dat de noodzaak tot
onteigening ontbreekt omdat het werk waarvoor
onteigend wordt door de eigenaar zelf zal worden
gerealiseerd (zie r.o. 4.9 van het tussenarrest van 13
december 2016).
Vervolgens heeft het Pachthof onderzocht òf aan de
vereisten voor ontbinding is voldaan. Met het onherroepelijk
worden van het Rijksinpassingsplan
Hertogin Hedwigepolder (RIP) stond vast dat de
ontpoldering in overeenstemming is met het algemeen
belang; het RIP dient met een bestemmingsplan
gelijk te worden gesteld. Het hof diende echter
na te gaan of ook aan de andere eis van art.7:377 lid
1 BW was voldaan; was werkelijk sprake van een
wil van verpachter om de verpachte gronden te bestemmen
voor een niet-landbouwkundig doel? In
dit kader heeft het hof het door verpachter gepretendeerde
voornemen begrijpelijkerwijs getoetst
aan de criteria die daartoe reeds onder het regime
van de Pachtwet zijn ontwikkeld:
– is de wil van verpachter ernstig gemeend?
– is de verwezenlijking van de bestemming voldoende
concreet en uitvoerbaar?
– is verpachter financieel in staat om de bestemming
te realiseren?
Het Pachthof voegde in r.o. 4.12 van het tussenarrest
nog een vierde criterium toe: zal de bestemming
binnen afzienbare termijn worden gerealiseerd?
Even later (r.o. 4.19) blijkt het hof bij nader inzien
van oordeel dat dit criterium er niet toe deed. En
dat is terecht. Het criterium was onder het oude
recht immers slechts van belang in verlengingszaken.
Het werd als onjuist beschouwd om een
verlenging (met zes jaren) te weigeren in verband
met een bestemmingswijziging waarvan niet vaststond
dat deze binnen een beperkt aantal jaren zou
worden gerealiseerd. In een dergelijk geval werd
het redelijk gevonden dat verlenging plaatsvond,
en dat verpachter de ontbinding vorderde tegen de
tijd dat zeker was dat de nieuwe bestemming binnen
afzienbare tijd verwezenlijkt zou gaan worden.
Onder het huidige recht doet het probleem
zich niet meer in dezelfde mate voor, aangezien de
pachtrechter bij een beslissing dat geen verlenging
zal plaatsvinden ingevolge art. 7:169 lid 2 BW het
tijdstip moet vaststellen waarop de overeenkomst
zal eindigen. Dat kan een latere datum zijn dan die
waarop de laatste pachttermijn eindigt (vgl. Asser/
Snijders & Valk 7-III 2016/447). Hier dient dan wel
bij te worden opgemerkt dat het maar de vraag is
of de datum ook meerdere jaren later kan liggen.
Wat hier ook van zij, het criterium hoorde niet in
de opsomming van r.o. 4.12 thuis, aangezien in deze
zaak geen verlenging aan de orde was; verpachter
De Cloedt had de pachtovereenkomsten niet opgezegd,
maar de ontbinding ervan gevorderd.
Op basis van betrekkelijk feitelijke afwegingen
heeft het hof geoordeeld dat aan de eerste twee
criteria is voldaan. De desbetreffende rechtsoverwegingen
4.13 tot en met 4.18 spreken voor zichzelf.
Opmerkelijk is wel de passage in r.o 4.13 waarin het
hof heeft overwogen dat verder “geldt dat de gronden
hoe dan ook ontpacht zullen worden”. Bij het
redigeren ervan was dat nog helemaal niet zeker.
De kans bestaat – zeker gelet op de Conclusie van de
AG; zie boven – nog altijd dat de Hoge Raad beslist
tot vernietiging van het vonnis waarbij de onteigening
is uitgesproken. In dat geval zal slechts ontbinding
van de pachtovereenkomsten plaatsvinden
indien aan de vereisten van art. 7:377 lid 1 BW is
voldaan (aldus nog eens uitdrukkelijk r.o. 4.10). Of
aan die vereisten is voldaan, is het hof vanaf r.o. 4.11
nu juist aan het onderzoeken.
Het derde criterium – de financiële haalbaarheid
– gaf meer problemen. Het hof nam aan dat verpachter
in staat zou zijn om de voor zelfrealisatie
noodzakelijke kosten voor te financieren, maar
de pachters hadden in twijfel getrokken of hij die
kosten vervolgens op de Staat zou kunnen verhalen.
Het antwoord op die vraag was ook volgens het
hof van belang. Verpachter was er in zijn processtukken
niet op ingegaan, maar lichtte het onderwerp
mondeling toe tijdens een zitting. Het sprak
voor zichzelf dat de pachters er niet zonder nadere
studie op konden reageren, in verband waarmee
het hof hen aan het slot van het tussenarrest in de
gelegenheid stelde om zich er in een later stadium
schriftelijk over uit te laten.
In het tussenarrest van 25 april 2017 is het hof tot
het oordeel gekomen dat het aannemelijk is dat
het verhaal van kosten mogelijk is. In dit kader is
overwogen dat de Staat in het geval van zelfrealisatie
naar het zich laat aanzien ongerechtvaardigd
wordt verrijkt, zodat verpachter dan aanspraak zal
kunnen maken op een vergoeding ingevolge art.
6:212 BW.
Hiermee was de zaak zo goed als rond; aan de vereisten
voor ontbinding is voldaan. Rest nog de vraag of
tevens zal worden voldaan aan de voorwaarde die
het hof aan ontbinding heeft gesteld. Daartoe moet
de beslissing van de Hoge Raad worden afgewacht.
Vervolgens zal het Pachthof eindarrest wijzen.
G.M.F. Snijders
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
Verder in dit artikel:
