Geologistics B.V. / Prologis Netherlands XXII S.A.R.L. (TvHB 2007/9)
prof. mr. A.W. Jongbloed en mw. mr. N. Eeken*
Samenvatting Huurder vordert primair compensatie op grond van de huurovereenkomst en subsidiair huurvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW en schadevergoeding, omdat verhuurder het gehuurde niet tijdig aan huurder ter beschikking zou hebben gesteld en het gehuurde tevens gebreken vertoonde. Huurder heeft een nieuwbouwpand van verhuurder gehuurd en meent dat dit pand op de overeengekomen datum niet aan haar ter beschikking is gesteld, nu zowel de dikte als de vlakheid van de vloer op de ingangsdatum
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
van de huurovereenkomst onvoldoende was. Verhuurder meent dat de vordering van huurder dient te worden afgewezen, omdat in de huurovereenkomst uitsluitend sprake is van een opleveringsdatum. De staat van het gehuurde is aldus verhuurder niet aan de orde. De kantonrechter sluit hierbij aan en wijst de vordering van huurder af. Kantonrechter De besloten vennootschap Geologistics B.V., gevestigd te Schiphol-Rijk, eiseres, gemachtigde: mr. P.J.R. Habraken tegen de vennootschap naar Luxemburgs recht Prologis Netherlands XXII S.A.R.L, gevestigd te Luxemburg, gedaagde, gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser. (…) 3 De beoordeling 3.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van de producties, wordt van het volgende uitgegaan. a. Bij vonnis van 22 september 2004, gewezen tussen Geologistics B.V. en Prologis Netherlands B.V., heeft de Rechtbank Rotterdam, sector kanton, de zaak naar de Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, verwezen in de stand waarin deze zich bevindt. b. Eind februari 2001 heeft Geologistics met Prologis een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een nieuw te bouwen warehouse, officespace en mezzanine gelegen op het industrieterrein Moerdijk. De datum van oplevering van het gehuurde zou 1 oktober 2001 zijn. c. Op 20 september 2001 heeft een vooroplevering plaatsgevonden. d. Op 28 september 2001 heeft de oplevering van het pand plaatsgevonden door de hoofdaannemer Slavenburg aan Prologis. Bij die oplevering was ook een vertegenwoordiger van Geologistics aanwezig. Tijdens die oplevering is gebleken dat nog een aantal werkzaamheden diende te worden uitgevoerd. e. Op 16 oktober 2001 is vastgesteld dat zowel de dikte als de vlakheid van de vloer in het warehouse onvoldoende was. Overeengekomen was namelijk dat de dikte van de toplaag van de betonnen vloer minimaal 50 mm zou zijn, terwijl bij het boren bleek dat op diverse plaatsen de dikte (veel) minder was dan 50 mm. De laagst gemeten waarde was 27 millimeter. f. Op 8 november 2001 is Slavenburg in opdracht van Prologis begonnen met de herstelwerkzaamheden. Op 5 december 2001 was een deel van de vloer gereed, zodat daarop weer pallets konden worden geplaatst. Op 24 december 2001 was ook het tweede gedeelte van de vloer gerepareerd. g. Op 30 november 2001 is de vloer opnieuw gemeten. De vlakheid was voldoende en in twee gangpaden bleek dat op in totaal 6 plaatsen een dekking van minder dan 50 mm op de wapening werd geconstateerd. Volgens het rapport bedroeg de dikte op die plaatsen 45 mm en daarbij is de opmerking gemaakt dat bij eerdere metingen is gebleken dat de werkelijke diepte van de wapening groter was dan gemeten. h. Het rapport van de meting is door Prologis op 8 januari 2002 gezonden naar Geologistics. i. Op 28 februari 2002 heeft de controlemeting plaatsgevonden op de zes plaatsen die in december onder de 50 mm waren gemeten. De conclusie was dat de dekking meer dan 50 mm bedroeg. 3.2. Het eerste verweer van Prologis is dat Geologistics de verkeerde partij heeft gedagvaard. In plaats van de toevoeging B.V. achter haar naam, had moeten staan XXII S.a.r.l. Geologistics heeft echter terecht aangevoerd dat dit gebrek slechts nietigheid met zich meebrengt indien Prologis door het gebrek onredelijk zou zijn benadeeld. Nu daarvan, zoals Geologistics onbetwist heeft gesteld, geen sprake is, terwijl Prologis in het geding is verschenen, wordt dat verweer verworpen. Eveneens wordt het verweer verworpen dat na verwijzing een andere partij is opgeroepen zodat het oproepingsexploot nietig zou zijn. Ook hiervoor geldt dat Prologis niet onredelijk is benadeeld. De oplevering 3.3. In artikel 11.16 van de huurovereenkomst is een regeling opgenomen voor het geval het gehuurde te laat zou worden opgeleverd. Dit artikel, voor zover van belang, luidt als volgt. ‘The Lessor will compensate the Lessee in case the Warehouse and the office pod is delivered later than October 1, 2001 except Force majeur, meaning that Lessee will receive an additional two (2) days rent free for every day that the Warehouse and the office pod has not been delivered to the Lessee after October 1, 2001.’ 3.4. Volgens Geologistics is op 4 maart 2002 komen vast te staan dat de vloer geheel voldeed aan de overeengekomen eisen van dikte en vlakte. Zij is bereid uit te gaan van een oplevering van het gehuurde per 1 maart 2002, zodat 151 dagen te laat is opgeleverd en dat betekent 302 dagen korting op de huur zijnde € 627 702,50. Verder stelt zij nog het volgende. a. De omstandigheid dat de heer Scheffer van het door haar ingeschakelde technische bureau Groenewout aanwezig was tijdens de oplevering van het warehouse aan Prologis op 28 september 2001 betekent niet dat het gehuurde die dag aan Geologistics is opgeleverd. b. Het feit dat Geologistics de sleutels van het pand had ontvangen, is niet aan te merken als oplevering. Zij had deze sleutels al ruim voor 28 september 2001, om te beginnen met het plaatsen van de inrichting. c. Geologistics heeft in de persoon van J. Heil rond 1 oktober 2001 tegenover J. van Driel van Prologis benadrukt dat Geologistics het warehouse niet accepteerde, gezien de werkzaamheden die nog door de aannemer in het kader van de oplevering aan Prologis dienden te geschieden. d. Geologistics heeft slechts een inboedelverzekering afgesloten voor haar stellingen en andere inrichtingen. e. Volgens artikel 11.10 van de huurovereenkomst dient op de dag van oplevering een State of Delivery te worden getekend. Op 28 september 2001 of 1 oktober 2001 is een State of Delivery niet opgesteld of ondertekend. f. In artikel 1.2 van de General Conditions is onder meer vermeld dat bij gebreke van een omschrijving het gehuurde wordt aanvaard in de staat waarin het gehuurde zich bevindt, in goede staat zonder gebreken. Nu vaststaat dat de vloer gebreken vertoonde, staat a contrario vast dat niet kon worden opgeleverd totdat de gebreken waren verholpen. g. In de Meeting Minutes van 13 december 2001, opgesteld door Van Driel namens Prologis, staat dat op 11 januari 2002 een nieuwe inspectie voor delivery/completion zal plaatsvinden, wat een aanwijzing is dat ook in de visie van Prologis nog diende te worden opgeleverd. h. Met de regeling van artikel 11.16 is afgeweken van de standaardregeling, die slechts regelde dat geen huur is verschuldigd voor de tijd dat het gehuurde niet beschikbaar was. Bepalend voor artikel 11.16 is derhalve of het warehouse beschikbaar en bruikbaar was voor Geologistics. Niet bepalend is of al dan niet een formele oplevering heeft plaatsgevonden. Een andere uitleg zou Geologistics in een slechtere positie doen verkeren dan bij toepassing van de standaardregeling, hetgeen niet de bedoeling van partijen was. 3.5. Volgens Prologis heeft op 28 september 2001 oplevering plaatsgevonden door Slavenburg aan haar en de terbeschikkingstelling van het pand door Prologis aan Geologistics. Daartoe voerde zij het volgende aan. a. De opleveringspunten waren van ondergeschikte betekenis. b. In het rapport van oplevering is specifiek aangegeven welke punten Geologistics nog verricht wilde hebben. c. Partijen, waaronder Scheffer, hebben gezamenlijk geconstateerd dat met oplevering akkoord kon worden gegaan. d. Scheffer heeft vervolgens gebeld met de sitemanager van Geologistics, de heer R. Richardson, die daarna is gearriveerd en de sleutels heeft ontvangen. e. Geologistics zou een inboedelverzekering sluiten. f. De beveiliging van het gebouw was vanaf 1 oktober 2001 voor verantwoordelijkheid van Geologistics. g. Geologistics is per 1 oktober 2001 begonnen met de inrichting van het warehouse door stellingen te plaatsen. h. Op 4 oktober 2001 heeft Prologis een gebruiksinstructie aan Geologistics verstrekt. i. In oktober 2001 is Geologistics begonnen met de betaling van de huur. j. Geologistics heeft toegezegd het rapport van oplevering te zullen ondertekenen. Prologis betwist voorts het hiervoor onder 3.4a en c gestelde. Verder voert zij aan dat Geologistics slechts toegang had tot de acculaadruimte, welke toegang door Slavenburg telkens werd verschaft. Geologistics nam pas het standpunt, dat het niet opgeleverd zou zijn, in, nadat de problemen met de vloer waren gebleken. 3.6. De vraag is dus of Prologis het warehouse c.a. op 28 september 2001 aan Geologistics heeft opgeleverd. Voorop wordt gesteld dat moet worden onderscheiden tussen de opleveringsdatum en de opleveringsstaat van het gehuurde. In voormeld artikel 11.16 is uitsluitend sprake van een opleveringsdatum, zoals Prologis bij dupliek terecht opmerkt, zodat in zoverre de staat van het gehuurde niet aan de orde is. 3.7. Op de opleverdatum dient een verhuurder het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder. Niet betwist is door Geologistics hetgeen Prologis hiervoor onder 3.5d tot en met i heeft aangevoerd. Weliswaar heeft Geologistics bij repliek nog haar standpunt gehandhaafd dat reeds voor 28 september 2001 de sleutels waren overhandigd, maar zij betwist niet dat zij slechts toegang had tot de acculaadruimte. Voor zover de sleutels (wellicht officieus) reeds eerder waren gegeven, doet dat niet af aan het hiervoor onder 3.5d gestelde. Geologistics heeft ook nog gesteld dat zij al voor 1 oktober 2001 was begonnen met de inrichting van het gehuurde en om die reden de inboedelverzekering had afgesloten en de beveiliging op zich had genomen, zodat daaruit niet de conclusie mag worden getrokken dat zij het gehuurde accepteerde. Deze stelling, dat zij het pand niet accepteerde, kan echter geen betrekking hebben op de gebreken aan de vloer, omdat die toen nog niet bekend waren, zodat in zoverre aan die stelling wordt voorbijgegaan. Voor zover die stelling betrekking heeft op de werkzaamheden (in totaal 74) die volgens het rapport van oplevering van 28 september 2001 nog moesten worden verricht, wordt het volgende overwogen. 3.8. Volgens Geologistics zou Prologis het gehuurde zonder gebreken opleveren (zie ook hiervoor onder 3.4f). Prologis heeft die stelling betwist en uit de stukken is niet gebleken dat dit is overeengekomen. Het door Geologistics genoemde artikel 1.2 van de General Conditions leidt niet tot een andere conclusie nu dit artikel geen betrekking heeft op de wijze waarop het gehuurde dient te worden opgeleverd. Volgens Geologistics waren de 74 opleveringspunten niet van ondergeschikte betekenis nu herstel 10 weken zou duren. Dit laatste is juist voor zover het betreft het gereedkomen van alle werkzaamheden, maar uit het rapport blijkt dat het overgrote deel van de opleveringspunten binnen twee weken diende te zijn hersteld. Gesteld noch gebleken is dat herstel niet heeft plaatsgevonden binnen die periode. Bovendien heeft herstel van die punten het gebruik door Geologistics van het gehuurde, zoals Prologis bij dupliek nog opmerkt, kennelijk niet in de weg gestaan. De door Geologistics in het geding gebrachte brief van Scheffer van 26 mei 2004 doet daaraan niet af. Dat om reden van die 74 opleveringspunten Heil het pand niet accepteerde, zoals hiervoor onder 3.4c vermeld, is door Prologis betwist en door Geologistics niet nader onderbouwd, noch anderszins gebleken. Bovendien zijn het niet accepteren van het pand en een feitelijke oplevering dat afhangt van het totaal van feitelijkheden dat heeft plaatsgevonden, verschillende zaken, zodat het desbetreffende bewijsaanbod van Geologistics zal worden gepasseerd. Overigens kan uit de lijst van 74 punten niet worden geconcludeerd dat deze punten meer waren dan gebruikelijk bij een oplevering, zodat in zoverre ook het hiervoor onder 3.5a gestelde vaststaat. 3.9. Betreffende het hiervoor onder 3.4e gestelde wordt overwogen dat gesteld noch gebleken is dat deze State of Delivery ooit is getekend. Geologistics kan worden toegegeven dat ondertekening bij oplevering is afgesproken, maar terecht is door Prologis naar voren gebracht dat zulks geen voorwaarde voor oplevering betreft, zodat aan de desbetreffende stelling van Geologistics wordt voorbijgegaan. Dit geldt eveneens voor de bij repliek naar voren gebrachte stelling van Geologistics dat het gehuurde alleen kan worden geaccepteerd door Heil, Price of McColl van Geologistics, nu Prologis dat heeft betwist en zij terecht stelt dat dit nergens uit blijkt. 3.10. Ook de hiervoor onder 3.4g vermelde stelling wordt verworpen. Prologis voert terecht aan dat het ging om reparatiewerkzaamheden. Dit blijkt namelijk uit het verslag van 21 december 2001, waarin onder meer staat vermeld dat het gaat om een ‘full floor survey report’, waaruit de conclusie wordt getrokken dat het ging om de reparatiewerkzaamheden aan de vloer. Bij repliek is Geologistics daarop niet meer teruggekomen, zodat het verweer als juist moet worden aanvaard. 3.11. Aan de hiervoor onder 3.4h genoemde stelling wordt voorbijgegaan, nu zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet valt in te zien waarom een andere uitleg slechter voor Geologistics zou zijn. In de standaardregeling ging het immers over huurvermindering, in de regeling van artikel 11.16 over een dubbele huurvermindering, maar in beide gevallen gaat het om de opleveringsdatum en niet over de staat van oplevering, zodat – anders dan Geologistics stelt – de beschikbaarheid en de bruikbaarheid van het pand, waarvan overigens op 1 oktober 2001 niet bekend was dat daarover problemen zouden ontstaan, niet bepalend is. 3.12. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is de conclusie dat op 28 september 2001 het gehuurde aan Geologistics is opgeleverd. Geologistics heeft het gebouw in gebruik genomen op 1 oktober 2001, is begonnen met de opbouw van stellingen en is pas op 16 oktober 2001 erachter gekomen dat de vloerdikte te gering was. Dat achteraf gezien de staat van oplevering op 1 oktober 2001 niet volgens de overeenkomst was, doet niet af aan de opleveringsdatum van 1 oktober 2001. Dit betekent dat de primaire vordering zal worden afgewezen. Huurprijsvermindering 3.13. Geologistics baseert haar vordering op artikel 7:207 BW. Onder verwijzing naar de artikelen 68a jo. 69 aanhef en sub d van de Overgangswet NBW voert Prologis aan dat het huurrecht van voor 1 augustus 2003 geldt indien alle feiten die de wet voor het ontstaan van een vorderingsrecht vereist voor die datum zijn voltooid. Dit verweer gaat op, nu vaststaat dat alle feiten als hier bedoeld zijn voltooid voor die datum terwijl het recht van voor die datum niet voor gevallen als de onderhavige een regel kende als die van artikel 7:207 BW. Dit betekent dat ook deze vordering voor afwijzing gereed ligt. Schadevergoeding 3.14. Geologistics baseert deze vordering op door Prologis gepleegde wanprestatie. Zij stelt dat Prologis heeft erkend dat de vloer niet de overeengekomen dikte van 50 mm had, zodat de tekortkoming van Prologis vaststaat. Verder stelt zij dat weliswaar in artikel 17.2 van de algemene bepalingen de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade wegens te late beschikbaarheid is uitgesloten, behoudens ernstige nalatigheid of grove schuld, maar primair meent ze dat Prologis geen beroep op deze uitsluiting toekomt omdat Prologis aansprakelijkheid heeft erkend. Subsidiair meent ze dat de exoneratieclausule onredelijk bezwarend is op grond van artikel 6:233 althans 6:248 BW. Prologis diende slechts een geringe inspanning te leveren, de gevolgen voor Geologistics zijn enorm. Bovendien is Prologis tekortgeschoten in de kern van de prestatie, te weten de onvoldoende dikte van de vloer. Meer subsidiair stelt ze dat het niet opnemen van de eis van 50 mm vloerdikte in het bestek te kwalificeren is als ernstige nalatigheid en/of grove schuld. Indien die eis wel was opgenomen in het bestek geldt volgens Geologistics dat tijdens de oplevering geen aandacht is besteed aan controle van de dikte en vlakte van de vloer en dat gedurende de bouwwerkzaamheden onvoldoende instructie en toezicht zijdens Prologis is geweest, hetgeen jegens Geologistics ernstige nalatigheid oplevert. 3.15. Prologis voert het volgende aan: a. Zij heeft geen aansprakelijkheid erkend. b. De bepaling is niet onredelijk bezwarend, noch in strijd met redelijkheid en billijkheid, maar juist zeer gebruikelijk. c. Gelet op artikel 6:235 BW komt Geologistics een beroep op art. 6:233 BW niet toe. d. Uit artikel 6.6 van de General Conditions blijkt dat de aansprakelijkheid van Prologis voor gevolgschade is uitgesloten. e. In het bestek is de eis van 50 mm wel opgenomen. f. Het realiseren van de vloer was geen geringe inspanning. g. De vloer was voor reparatie niet geheel ongeschikt; het was geen tekortkoming in de kern van de prestatie. 3.16. In addendum 5 (outline specification), behorende bij de huurovereenkomst staat onder 3 vermeld: ‘Warehouse ... 50 mm concrete cover on floor for optimal induction winning…’. Uit de feiten blijkt al dat aan die eis niet was voldaan. Het bij dupliek aangevoerde dat er niet staat dat ‘overal’ de dikte 50 mm moest zijn en dat dit een minimale dikte moest zijn, wordt verworpen. Indien immers een vloer van 50 mm wordt overeengekomen, moet die in beginsel op die dikte worden gelegd. Wellicht is onder omstandigheden aanvaardbaar dat de dikte iets verschilt van het overeengekomene, maar daarvan was hier geen sprake nu uit de rapportage van Buro Vloeradvies blijkt dat de vloer over een groot deel dunner was dan 45 mm met als laagst gemeten waarde 27 mm. Nu geen andere omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan van gemeld beginsel dient te worden afgeweken, is sprake van een toerekenbare tekortkoming van Prologis, zodat zij in beginsel de door Geologistics geleden schade dient te vergoeden. Exoneratieclausule 3.17. Onder het kopje ‘Late Availability’ is artikel 17.2 van de General Conditions opgenomen, luidende: ‘The lessor is not liable for any losses whatsoever which the lessee may suffer due to the delay, unless it can be blamed for serious fault or gross negligence’. Gelet op het debat van partijen gaan beide ervan uit dat Prologis de door Geologistics geleden schade dient te vergoeden indien Prologis geen beroep kan doen op dit artikel en dat Prologis de schade niet behoeft te betalen indien haar een beroep op dit artikel wel toekomt. Daarvan zal dan ook de kantonrechter uitgaan, zodat dient te worden beoordeeld of Prologis een beroep op dit artikel toekomt. 3.18. Het hiervoor onder 3.15a vermelde verweer gaat op. Uit de door Geologistics bij dagvaarding als productie 7 in het geding gebrachte brief van 2 november 2001 blijkt reeds dat Prologis geen aansprakelijkheid erkent. Weliswaar betoogt Geologistics bij akte nog dat Prologis is begonnen met de herstelwerkzaamheden en dat Prologis heeft erkend dat de vloer niet de overeengekomen dikte had, maar erkennen dat de vloer niet overeenkwam met de overeengekomen dikte is niet hetzelfde als een erkenning van aansprakelijkheid voor de gevolgen daarvan. Dit betekent dat de primaire onder 3.14 vermelde stelling van Geologistics wordt verworpen. 3.19. Het hiervoor onder 3.15c vermelde verweer is door Geologistics vervolgens niet weersproken, zodat ervan wordt uitgegaan dat slechts het beroep op artikel 6:248 BW dient te worden beoordeeld. 3.20. Het hiervoor onder 3.15d vermelde verweer is door Geologistics gemotiveerd bestreden, waarna Prologis daar niet op is teruggekomen, zodat ervan wordt uitgegaan dat zij dat verweer heeft laten varen. 3.21. Over de hiervoor onder 3.14 vermelde subsidiaire stelling van Geologistics wordt het volgende overwogen: Geologistics kan worden toegegeven dat het opnemen in het bestek van de eis van 50 mm een geringe inspanning is voor Prologis. Bij antwoord heeft Prologis uitvoerig betoogd en met producties onderbouwd dat in het bestek die eis en de eis van vlakheid zijn opgenomen. Vervolgens heeft Geologistics bij repliek slechts gesteld dat zij blijft betwisten dat de eisen van dikte en vlakheid aan Slavenburg zijn opgelegd, maar zij heeft het betoog van Prologis niet inhoudelijk en gemotiveerd betwist, zodat van de juistheid van de stelling van Prologis zal worden uitgegaan. Het onder 3.15e vermelde verweer gaat dus op. Prologis heeft ook aangevoerd dat het verwezenlijken van de eis van 50 mm geen geringe inspanning is. Bij dupliek heeft zij daartoe in het geding gebracht een rapport van Intron. Onder 4 in dat rapport wordt vermeld dat het praktisch onmogelijk is om de dekking op het wapeningsstaal altijd in een gehele vloer exact gelijk te laten zijn en voorts dat 90% van de metingen valt tussen 44,2 plus of min 10,7 mm, welke variatie niet afwijkend is van hetgeen gebruikelijk is. In reactie hierop stelt Geologistics weliswaar terecht dat Geologistics dan wel Slavenburg tekort is geschoten om aan de minimale dekking van 50 mm te voldoen en zij stelt tevens dat Prologis voor het niet halen van die eis aansprakelijk is, maar dat doet niet af aan het verweer van Prologis dat het niet zo simpel is om aan die eis te voldoen, terwijl overigens de inhoud en conclusie van hoofdstuk vier van dat rapport door Geologistics inhoudelijk niet worden betwist. Het onder 3.15f vermelde verweer gaat dan ook op. 3.22. Geologistics heeft ook nog gesteld dat de eis van de dikte een kern van de prestatie oplevert. Prologis heeft dat gemotiveerd betwist. De stelling van Geologistics wordt verworpen. Uit addendum 5, behorende bij de huurovereenkomst, blijkt dat het warehouse aan een groot aantal specificaties behoorde te voldoen. Zelfs indien wordt aangenomen dat al die specificaties voor Geologistics van (groot) belang zijn, betekent dit niet dat elk van die specificaties, waaronder de dikte-eis, tot de kern van de huurovereenkomst moet worden gerekend. 3.23. Vervolgens dient de vraag te worden beoordeeld of overigens de exoneratieclausule onredelijk bezwarend is. Voorop wordt overwogen dat op grond van artikel 6:248, lid 2, BW een regel tussen partijen slechts niet van toepassing is indien dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het woord ‘onaanvaardbaar’ brengt met zich dat bij de toepassing van dat lid 2 de nodige terughoudendheid in acht moet worden genomen. In ieder geval geven de hiervoor beoordeelde omstandigheden, waarbij het verweer gegrond is bevonden, geen aanleiding dit artikellid toe te passen. Verder heeft Prologis reeds bij antwoord onbetwist gesteld dat Geologistics enkele locaties huurt van Prologis in de Verenigde Staten en Europa en dat de exoneratieclausule heel gebruikelijk is en voorkomt in de algemene bepalingen behorende bij het model ROZ-huurcontract voor bedrijfsruimte. In zoverre kan niet worden geoordeeld dat tussen wereldwijd opererende partijen onder deze omstandigheden, ook niet in samenhang met de hiervoor beoordeelde omstandigheden, een beroep op de clausule onaanvaardbaar zou zijn. Geologistics heeft bij repliek nog de eventuele aanwezigheid van een verzekering genoemd als relevante omstandigheid. Prologis heeft de desbetreffende polisvoorwaarden in het geding gebracht en gesteld dat op grond van artikel 20 van de polis diverse aanspraken van de verzekering zijn uitgesloten en op grond van lid 2 van dat artikel onder meer de winstdervingschade uitdrukkelijk is uitgesloten. Bij akte stelt Geologistics dat het erop lijkt dat de desbetreffende aansprakelijkheid niet wordt gedekt door deze verzekering. Deze stelling kan niet worden beschouwd als een gemotiveerde betwisting van de stelling van Prologis, zodat ervan wordt uitgegaan dat Prologis niet is verzekerd tegen aanspraken als de onderhavige. Bij akte voert Geologistics weliswaar nog aan dat niet uitgesloten is dat de desbetreffende aansprakelijkheid wellicht wel gedekt is onder de voor het werk gesloten CAR-verzekering, maar deze stelling is te vaag en te laat in de procedure naar voren gebracht, zodat daaraan wordt voorbijgegaan. De door Geologistics bij repliek nog genoemde omstandigheid dat de uitsluiting van aansprakelijkheid in wanverhouding staat tot de door haar geleden schade is niet van belang. Het gaat immers niet om de vraag welke gevolgen die clausule heeft, maar of deze bij het sluiten van de overeenkomst onredelijk is. Van dit laatste is geen sprake. De conclusie is dan ook dat het beroep op de clausule door Prologis in zoverre niet onaanvaardbaar is. 3.24. Een beroep op de exoneratieclausule zou niet mogelijk zijn indien de aanwezigheid vaststaat van ‘serious fault or gross negligence’. Geologistics stelt in haar meer subsidiaire stelling dat daarvan sprake is. Naast de reeds verworpen stelling dat de eis van een vloerdikte van 50 mm niet in het bestek is opgenomen, stelt zij dat tijdens de oplevering geen aandacht is besteed aan de controle van de vloer en dat door of namens Prologis onvoldoende instructie is gegeven en toezicht is gehouden tijdens de bouw. Uit hetgeen hiervoor onder 3.21 is overwogen blijkt reeds dat niet zonder meer kan worden geoordeeld dat het niet voldoen aan de eis van vloerdikte het gevolg is van een ernstige nalatigheid of grove schuld. Zelfs achteraf concludeert Intron onweersproken op pagina 9 van het rapport dat er te weinig gegevens zijn om te bepalen waarom in dit specifieke project de dekking te klein is. Prologis heeft ook terecht aangevoerd dat Geologistics haar desbetreffende stelling niet nader motiveert. Het is dan ook niet duidelijk of de te geringe dikte had kunnen worden voorkomen door beter toezicht of meer instructie. Dat wellicht maatregelen hadden kunnen worden genomen om de minimale dekkingseis van 50 mm te realiseren, betekent nog niet dat sprake is van grove schuld of nalatigheid indien die maatregelen niet worden genomen. Dit betekent dat deze uitzondering een beroep op de clausule door Prologis niet in de weg staat. 3.25. De slotconclusie is dan ook dat de hoofdvordering dient te worden afgewezen. Als gevolg daarvan kan de vordering ter zake buitengerechtelijke incassokosten evenmin slagen. 4 De kosten Als de in het ongelijk te stellen partij zal Geologistics in de proceskosten worden veroordeeld. 5 De beslissing De kantonrechter: - wijst de vordering van Geologistics af; - veroordeelt Geologistics in de kosten van deze procedure (…). Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar (…). Commentaar Eén van de hoofdverplichtingen van de verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde op de ingangsdatum van de huur. Dit betreft een feitelijk criterium. De verhuurder moet de huurder of een door hem aan te wijzen derde brengen in een dergelijke machtspositie ten opzichte van het gehuurde als waartoe de inhoud van de overeenkomst de verhuurder verplicht.2 Voor de terbeschikkingstelling van het gehuurde is een daad van de verhuurder vereist, zoals de terbeschikkingstelling van de sleutels van het gehuurde aan de huurder, teneinde de huurder in de gelegenheid te stellen toegang tot het gehuurde te verkrijgen. De huurder zal in beginsel zijn medewerking hieraan moeten verlenen. Indien verhuurder het gehuurde niet feitelijk aan huurder ter beschikking kan stellen c.q. stelt, pleegt verhuurder wanprestatie. Het feitelijk ter beschikking stellen van het gehuurde door verhuurder aan huurder staat los van de wijze waarop het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking dient te worden gesteld. De staat waarin c.q. de wijze waarop verhuurder het gehuurde aan huurder ter beschikking dient te stellen, is immers een kwalitatief criterium. Hoewel de rechtsgevolgen wegens niet tijdig opleveren van het gehuurde en het opleveren in gebrekkige staat uiteindelijk hetzelfde kunnen zijn, zijn de te bewandelen wegen niet per definitie dezelfde. De feitelijke opleveringsdatum kan als een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW worden gezien. De verhuurder is in verzuim indien hij het gehuurde te laat aan de huurder ter beschikking stelt. Een ingebrekestelling is niet noodzakelijk.3 De verhuurder kan, naast nakoming, schadevergoeding vorderen over de termijn dat de verhuurder in verzuim is. Alleen overmacht in de zin van artikel 6:75 BW ontslaat de verhuurder van zijn verplichtingen tot het ter beschikking stellen van het gehuurde en het betalen van schadevergoeding. De huurder wordt daardoor overigens niet automatisch ontslagen van zijn betalingsverplichting. Indien huurder van zijn betalingverlichting ontslagen wil worden, dan biedt slechts (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst soelaas. Indien verhuurder het gehuurde in gebrekkige staat, maar wel op tijd, aan huurder oplevert, is verhuurder niet van rechtswege in verzuim. Dit valt immers niet onder een van de in artikel 6:83 BW genoemde gevallen. Indien huurder het gehuurde in gebrekkige staat ontvangt, dient hij verhuurder hiervan in kennis te stellen en zo nodig in gebreke te stellen. In het onderhavige geval zijn partijen in artikel 11.16 van de huurovereenkomst overeengekomen dat het gehuurde uiterlijk op 1 oktober 2001 aan Geologistics ter beschikking gesteld zou worden. Geologistics zou – kort gezegd – in de vorm van huurvrije periodes worden gecompenseerd, indien het gehuurde niet uiterlijk op 1 oktober 2001 aan haar ter beschikking gesteld zou worden. Uit de feiten en omstandigheden is gebleken dat Prologis Geologistics de machtspositie over het gehuurde heeft verschaft, als waartoe de inhoud van de overeenkomst haar verplichtte. Het gehuurde is op 28 september 2001 feitelijk aan Geologistics opgeleverd. Geologistics heeft daaraan haar medewerking verleend. Verwezen wordt onder meer naar de volgende vaststaande feiten: - Geologistics althans haar vertegenwoordiger was bij de oplevering op 28 september 2001 aanwezig; - Geologistic heeft een inboedelverzekering afgesloten en is per 1 oktober 2001 begonnen met de inrichting van het gehuurde; - de beveiliging van het gehuurde kwam sedert 1 oktober 2001 voor rekening (en risico) van Geologistics; - Geologistics is op 1 oktober 2001 gestart met de betaling van de huur. Een beroep op artikel 11.16 zou slechts mogelijk zijn geweest indien Prologis het gehuurde niet c.q. niet tijdig aan Geologistics zou hebben opgeleverd en niet bij oplevering door Prologis in gebrekkige staat. Bij een gebrekkige staat was de weg van ingebrekestelling en partiële ontbinding het meest geëigend geweest. Opmerkelijk aan deze zaak is dat Geologistics een beroep doet op artikel 11.16 van de huurovereenkomst op grond van het feit dat sprake is van een gebrekkige staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, terwijl de gebreken aan de vloer pas na de feitelijke oplevering aan het licht zijn gekomen. Geologistics had niet de rechtsgevolgen van artikel 11.16 van de huurovereenkomst moeten inroepen, maar de huurovereenkomst, nadat Prologis in gebreke was gesteld, gedeeltelijk moeten ontbinden. Dit zou naar alle waarschijnlijkheid een huurvermindering tot gevolg hebben gehad (uit de weergegeven feiten blijkt immers inderdaad dat de staat van het gehuurde te wensen over liet). Het is uiteraard wel de vraag of deze huurvermindering ten gevolge van partiële ontbinding overeen zou komen met het door Geologistics gevorderde bedrag. Verder is het nog interessant dat de kantonrechter voor wat betreft de vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW, onder verwijzing naar de artikelen 68a jo. 69 aanhef en sub d van de Overgangswet NBW (OBW), het standpunt van Prologis heeft gehonoreerd dat het huurrecht van voor 1 augustus 2003 van toepassing was. Op het eerste gezicht lijkt het oordeel dat het oude recht van toepassing is, in strijd met de regel dat het nieuwe huurrecht directe werking heeft. Dit is echter niet het geval. Directe werking is slechts uitgangspunt. Er dient rekening te worden gehouden met het feit dat de OBW op deze hoofdregel een aantal uitzonderingen formuleert. Eén daarvan is opgenomen in artikel 69 aanhef en sub d van de OBW. Uit artikel 69 aanhef en sub a blijkt dat reeds verkregen rechten worden gerespecteerd en uit artikel 69 aanhef en sub d blijkt dat geen nieuwe vorderingsrechten ontstaan op basis van de nieuwe wet indien alle feiten die de nieuwe wet vereist reeds voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet waren voltooid. 4 In casu was dit het geval. De kantonrechter heeft in dit verband overwogen dat het oude recht niet voor alle gevallen als het onderhavige een regel kende als die van artikel 7:207 BW. Dit is opmerkelijk, nu het oude recht weliswaar geen identieke bepaling kent, maar Geologistics in het oude recht middels partiële (buitengerechtelijke) ontbinding via een andere weg alsnog een huurvermindering en derhalve een zelfde resultaat als bedoeld in artikel 7:207 BW had kunnen bewerkstelligen. Tot slot is – hoewel dit in de lijn der verwachtingen lag – nog vermeldenswaardig dat de kantonrechter heeft overwogen dat het in de algemene bepalingen opgenomen artikel 17.2, kort samengevat inhoudende dat verhuurder niet aansprakelijk is voor door huurder te lijden schade, behoudens opzet of grove schuld, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een belangrijke overweging daarbij luidt dat de exoneratieclausule heel gebruikelijk is en voorkomt in de algemene bepalingen behorende bij het ROZ-model voor bedrijfsruimte. Naar aanleiding van het argument van de huurder dat de uitsluiting van de aansprakelijkheid in wanverhouding staat met de door haar geleden schade, overweegt de kantonrechter nog dat het niet gaat om de vraag welke gevolgen de clausule heeft, maar om de vraag of deze bij het sluiten van de overeenkomst onredelijk is.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
