Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte

2016 nr. 5

Artikel

Voorwoord

Christiaan Toorman

In dit nummer verrassend veel jurisprudentie. Dat komt niet omdat er ineens veel meer huurrechtuitspraken zijn gedaan, maar we nemen ook het jurisprudentieoverzicht op dat in het vorige nummer ten onrechte niet is afgedrukt. Een inhaalslag dus. In dit nummer komt eveneens dubbel aan bod het onderwerp indeplaatsstelling. Het eerste artikel over dit onderwerp, van de hand van Thérèse Fraai en Nadia Bruinsma, geeft een overzicht van de regeling van art. 3:307 BW, toegespitst op met name het vereiste van de bedrijfsoverdracht. Vincent Boumans en Anne Le Grand gaan in hu... abonneren of dit artikel kopen.

Indeplaatsstelling in het licht van bedrijfsoverdracht

mr. Th.S.M. Fraai en mr. N.F. Bruinsma1

De locatie van een bedrijf is, in het kader van de overdracht daarvan, vaak van groot belang. De onderneming wordt immers op de betreffende locatie uitgeoefend. Daarnaast kan de locatie van een bedrijf van invloed zijn op de waarde van de onderneming. Zowel de zittende als de opvolgende huurder hebben dan ook belang bij zekerheid aangaande de vraag of de onderneming na de bedrijfsoverdracht op dezelfde locatie kan worden voortgezet. Daarvoor is nodig dat de huurovereenkomst kan worden overgenomen. Deze bijdrage betreft een tweeluik, waarin het eerste deel de indeplaatsstelling ex art. 7:... abonneren of dit artikel kopen.

Huur en faillissement: opzegging vs. indeplaatsstelling - Een beschouwing van...

mr. V. Boumans en mr. A. le Grand1

De laatste jaren is er een groot aantal faillissementen van winkelketens uitgesproken. Bekende voorbeelden daarvan zijn V&D, Macintosh, Perry Sport, Miss Etam en recent ook MS Mode. Vaak heeft de failliet het winkelvastgoed niet in eigendom, maar huurt hij één of meerdere winkelruimten om zijn winkels te exploiteren. Menig winkelverhuurder is de afgelopen tijd dan ook geconfronteerd met een faillissement van een huurder. Als de curator mogelijkheden ziet voor een doorstart van de failliete onderneming kan hij de verhuurder verzoeken om mee te werken aan een indeplaatsstelling door de ove... abonneren of dit artikel kopen.

De recente ontwikkelingen rondom asbest in de nieuwste ROZ-modellen en in de ...

mr. A. de Fouw en mr. K. Keij1

Hoewel er al enige jurisprudentie was over asbest in gehuurde bedrijfsruimten[2], heeft het arrest van de Hoge Raad in de zaak KPN / Tamminga van 3 september 2010[3] de pennen pas echt in beweging gebracht. In deze zaak had het Hof kort gezegd (onder meer) geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van asbest niet zodanig als een gebrek ex art. 7:204 lid 2 BW kwalificeert en dat eerst door het vrijkomen van het asbest een gebrek is ontstaan. De Hoge Raad achtte dit oordeel van het Hof onbegrijpelijk in het licht van de vaststelling dat de aanwezigheid in een pand van niet-hechtgebonden asbest... abonneren of dit artikel kopen.

Praktijkvoorbeelden van problematiek rond art. 7:226 BW

mr. T.W. de Waard1

Het adagium 'koop breekt geen huur' is één van de weinige juridische uitdrukkingen die op algemene bekendheid mag rekenen. Hoewel de hoofdregel helder en breed geaccepteerd is, kan art. 7:226 BW, waarin deze regel is vastgelegd, nog wel voor hoofdbrekens zorgen. In dit artikel wordt een aantal voorbeelden belicht waarmee in de praktijk wordt geworsteld. Alvorens daarop in te gaan, wordt eerst een algemene uiteenzetting van art. 7:226 BW gegeven. abonneren of dit artikel kopen.

Jurisprudentie

Gerechtshof Amsterdam - 22 december 2015 - ECLI:NL:GHAMS:2015:5426 (appellant...

J.L.W.M. Sgroot15

Geen cassatie ingesteld Samenvatting Faillissement, opzegging ex art. 39 Fw, meerdere huurders Twee natuurlijke personen hebben een bedrijfsruimte gehuurd. De huurders waren gezamenlijk contractueel huurder en zij waren op grond van de huurovereenkomst jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Eén van de huurders wordt in staat van faillissement verklaard, waarna de verhuurder overgaat tot opzegging van de huurovereenkomst jegens beide huurders op grond van... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam - 7 juni 2016 - ECLI:NL:GHAMS:2016:2158 - Stichting Erj...

C. Otte44

Samenvatting Overdracht, zekerheden, afsplitsing, wijziging overeenkomst Er heeft een herstructurering plaatsgevonden van het concern van de huurder. In dat kader heeft onder meer een juridische afsplitsing plaatsgevonden van de hurende vennootschap. De verhuurder vordert in deze procedure wijziging van de huurovereenkomst op grond van art. 2:334r BW, met dien verstande dat de huurder verplicht wordt een bankgarantie te stellen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van de verhuurder af. Het hof overweegt daartoe dat de verhuurder, ... abonneren of dit artikel kopen.

Hof Amsterdam - 21 juni 2016 (kort geding) - ECLI:NL:GHAMS:2016:2399 - Pallad...

A. van der Hilst81

(Geen cassatie ingesteld) Samenvatting (Huurprijs, onpartijdigheid deskundige, art. 7:304 lid 2 BW, gezag van gewijsde) Op verzoek van de verhuurder is bij beschikking van 10 april 2015 op grond van art. 7:304 lid 2 BW een deskundige benoemd om te adviseren over de huurprijs van het door de huurder gehuurde café. De huurder stelt in dit kort geding dat de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de door de rechter benoemde deskundige niet gewaarborgd zijn en vordert dat de verhuurder wordt bevolen... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Almere - 25 mei 2016 - ECL...

B.N. Cammelbeeck86

Samenvatting Kwalificatie, verklaring voor recht, verzoekschriftprocedure, afwijkende bedingen De huurder huurt een ruimte met als bestemming dierenpension. In een verzoekschriftprocedure ex art. 7:291 lid 3 BW verklaart de kantonrechter voor recht dat op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de bepalingen van art. 7:290 e.v. BW niet van toepassing zijn. Rechtbank [verzoeker 1] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], verder ook te noemen [verzoeker 1], gemachtigde: mr... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 9 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:755 en conclusie A-G Wissink 29 jan...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder van kantoorruimte heeft te laat opgezegd en stelt dat de verhuurder de opzegging toch moet aanvaarden omdat voor de verhuurder voor de uiterste opzegdatum ondubbelzinnig duidelijk was dat de huurder de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste huurtermijn niet wilde verlengen. Het hof oordeelde echter dat dit voor de verhuurder niet ondubbelzinnig duidelijk is geweest. Uit de enkele omstandigheid dat de huurder het gehuurde geheel had onderverhuurd volgt niet noodzakelijk dat het daarmee voor de verhuurder duidelijk was dat de huurder de hoofdhuurovereenkomst niet wens... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:665 en conclusie A-G Hammerstein 2...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt een horecabedrijfspand en heeft ten behoeve van de verhuurder een stil pandrecht op zijn bedrijfsinventaris gevestigd. Op 13 april 2011 legt de fiscus executoriaal beslag op diezelfde bedrijfsinventaris. Op 31 mei 2011 wordt de huurder failliet verklaard. De curator zegt, na een mislukte doorstartpoging, op 7 september 2011 de huurovereenkomst op. De verhuurder wint zijn pandrecht op de inventaris uit en verkoopt en levert de inventaris aan zichzelf. De curator heeft op grond van art. 57 lid 3 Fw de opbrengst opgeëist, mede ter behartiging van de belangen van de fiscus u... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 19 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:681 (strafrecht, hennepkwekerij)

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

In een bedrijfsruimte is een hennepkwekerij aangetroffen. De verhuurder was ervan op de hoogte dat er een extra kabel voor elektriciteit liep vanuit de verhuurde ruimte naar de meterkast. De huur werd betaald door middel van een envelop in de brievenbus. Voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat de verhuurder de aanmerkelijke kans heeft aanvaard dat er in de door hem verhuurde ruimte hennep werd geteeld en dat hij opzettelijk behulpzaam is geweest bij dit feit door gelegenheid te verschaffen tot het inrichten en exploiteren van een hennepkwekerij in de door hem ter beschikking geste... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 en conclusie A-G Spier 26 febr...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Huurders van woonruimte hebben bij hun verhuurder aanspraak gemaakt op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 11g Bbsh (oud). In antwoord op een aantal prejudiciële vragen in dit verband, heeft de Hoge Raad (onder meer) overwogen dat (i) renovatie in beginsel gericht is op toename van het woongenot en dringende werkzaamheden niet, (ii) een verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is, als sprake is van renovatie en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken, (iii) als renovatie met dringende werkzaamheden wordt gecom... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:755 en conclusie A-G Wissink 29 ja...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

In hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat het de verhuurder niet tijdig (dat wil zeggen op of voor de uiterste opzegdatum) duidelijk was dat de huurder de huurovereenkomst wenste te beëindigen. Het beroep op het ontbreken van een tijdige opzegging is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar geacht. In cassatie voert de huurder onder andere aan dat het onbegrijpelijk is dat het hof alleen oordeelt dat de makelaar van de verhuurder geen volmacht had om mededelingen namens de verhuurder te ontvangen, maar niet ingaat op stellingen over toerekening van kennis in... abonneren of dit artikel kopen.

Hof Amsterdam 3 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4522 (Beëindiging, opzegg...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder heeft de huurovereenkomst met de huurder opgezegd tegen 31 oktober 2015 in verband met de renovatie van het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt. De huurder geeft aan niet in te stemmen met de opzegging. De verhuurder vordert de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen op 31 oktober 2015, althans een in goede justitie vast te stellen datum. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen. De kantonrechter stelt de einddatum vast op 1 augustus 2016. De huurder had in reconventie een vordering tot door onderhandelen over een huurover... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5452 (huurprijs,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De kantonrechter heeft de BHAC als deskundige in een huurprijswijzigingsprocedure benoemd en de beslissing is in hoger beroep in stand gebleven. Vervolgens is een art. 7:303 BW procedure tot huurverlaging gevoerd, waarbij de kantonrechter het advies van de BHAC heeft gevolgd. In cassatie heeft de Hoge Raad echter beslist dat de beschikking tot benoeming van de BHAC moet worden vernietigd, omdat eerst beoordeeld had moeten worden of het afwijkende beding in de huurovereenkomst alsnog goedgekeurd kon worden. Door deze beschikking van de Hoge Raad staat niet meer vast dat hier een voor ontv... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 15 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:971 (Beëindiging, e...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt bedrijfsruimte sinds 1 januari 2004 met als contractuele bestemming 'cafébedrijf' met de daarboven gelegen woonruimte. Na een eerdere periode waarin het gehuurde enige jaren niet is geëxploiteerd, maar daarna weer in gebruik is genomen, wordt er in ieder geval sinds eind 2011 geen onderneming meer uitgeoefend in het gehuurde. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens slecht huurderschap per brief van 9 april 2013. In deze procedure vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst wegens schending van de exploitatieplicht. In eerste aanleg is de ontb... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 (gebrek, brand...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Een brand leidt tot ernstige rook- en waterschade in het gehuurde. Een maand na de brand kan slechts 30% van het gehuurde nog door de huurder worden gebruikt en in overleg met de verhuurder wordt de huurder daarom tijdelijk verhuisd naar een vergelijkbaar pand. Aangezien de omzet op de nieuwe locatie significant lager is, beëindigt de huurder de overeenkomst. De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst ten onrechte is beëindigd. Het hof wijst deze vordering af omdat de verhuurder onvoldoende heeft kunnen aantonen dat, ondanks de nog aanwezige brandgeur, waters... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1185 (kwalificatie,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt woonruimte van de gemeente en huurt hier later ook een ondergrondse parkeerplaats van de gemeente bij. De huurder aanvaardt de opzegging van de huur van de parkeerplaats door de gemeente niet en stelt dat de parkeerplaats dusdanig verbonden is met de gehuurde woonruimte dat deze ook onder het beschermde woonregime (art. 7:233 e.v. BW) dient te vallen. De huurder stelt dat de gemeente bij het sluiten van de huurovereenkomst met deze connexiteit akkoord is gegaan. Het hof gaat vervolgens op zoek naar aanwijzingen waaruit deze connexiteit zou blijken. In de huurovereenkomst... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam (kort geding) 5 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1304 (...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Op het gehuurde rusten meerdere hypotheken. In de hypotheekakten is bepaald dat het gebouw niet zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder mag worden verhuurd. De verhuurder heeft een brief aan de hypotheekhouders gestuurd met de mededeling dat er een huurovereenkomst met de huurder is gesloten en dat aangenomen zal worden dat er toestemming voor de verhuur is gegeven indien er niet binnen veertien dagen bezwaar tegen deze huurovereenkomst wordt gemaakt. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat het achterblijven van onmiddellijk protest niet tot gevolg heeft dat de hypoth... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 19 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1548 (tekortkoming,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt horecabedrijfsruimte. In een kort geding vordert de verhuurder ontruiming vanwege het structureel te laat betalen van de huur. Deze vordering wordt in eerste aanleg en hoger beroep afgewezen omdat vanaf midden 2009 het betalingsgedrag van de huurder sterk verbeterde. De tekortkoming was daardoor van zodanig geringe betekenis dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigde. Na het eindigen van de gerechtelijke procedure, zetten de betaalproblemen van de huurder zich voort en ook in het jaar 2012 en 2013 heeft de huurder de huur niet steeds bij vooruitbe... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 19 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1557 (beëindiging, ...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder heeft de huurovereenkomst met een beroep op art. 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden nadat de bedrijfsruimte op last van de gemeente was gesloten wegens illegale gokactiviteiten. In kort geding in eerste aanleg is ontruiming van de (onderverhuurde) bedrijfsruimte bevolen. De huurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij voldoende toezicht heeft uitgeoefend op de onderhuurder. De ontbinding is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, temeer niet nu de (hoofd)huurder geen bezwaar heeft aangetekend tegen de sluiting. Gelet op de door... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 24 mei 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 (huurprijs, proc...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

In één huurovereenkomst is zowel 290-ruimte als 230a-ruimte als woonruimte verhuurd. De BHAC heeft als deskundige een advies over de huurprijs uitgebracht en de verhuurder heeft gevorderd dat de huurprijs vervolgens conform het advies van de BHAC wordt vastgesteld, hetgeen de kantonrechter in eerste aanleg heeft toegewezen. In hoger beroep grieft de huurder met de stelling dat de huurovereenkomst moet worden gesplitst en dat voor de verschillende bedrijfsruimten en woonruimte aparte huurprijzen moeten worden vastgesteld. De BHAC zou volgens de huurder niet bevoegd zijn te adviseren over ... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden 26 april 2016, ECLI:NL:GHA...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder vordert na het einde van de huurovereenkomst betaling van de contractuele boete wegens te late betaling van de huurpenningen. Conform de huurovereenkomst dient de huur voor of op de eerste dag van de periode waarop deze betrekking heeft, te zijn voldaan. Op de facturen die de verhuurder stuurt, staat echter ‘Gelieve het factuurbedrag binnen 30 dagen na factuurdatum te voldoen’. De huurder heeft telkens betaald binnen de termijn die op de factuur vermeld stond, maar was daarmee te laat op grond van de huurovereenkomst. Het hof oordeelt dat de termijn uit de overeenkomst leid... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag (kort geding) 1 maart 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:977 (te...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder vordert de ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpenningen. De huurder weigert de huurpenningen te betalen, vanwege een gebrek aan het riool dat bij het gehuurde hoort. Het hof laat in het midden of sprake is van een gebrek en oordeelt dat de hoogte van de opschorting in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken. Het feit dat de huurder nooit expliciet aan de verhuurder heeft gevraagd om herstel van het riool terwijl anderhalve ton huurachterstand is ontstaan, brengt het hof tot het oordeel dat de ontruiming van het gehuurde ge... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 15 maart 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1088 (schadevergoedi...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt een garage van Woonplus. Op enig moment stroomt rioolwater het gehuurde binnen waardoor een deel van de daar opgeslagen zaken beschadigd raakt. In hoger beroep stelt de huurder dat de verhuurder het riool niet voldoende heeft (doen) onderhouden en daarom wordt schadevergoeding gevorderd. De verhuurder betwist dit gemotiveerd. Het hof concludeert dat de verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis door derden in de zin van art. 7:204 lid 3 BW. Het overstromen van het riool is direct verholpen door de ingeschakelde loodgieter. De schade kan derhalve niet aa... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873 (uitleg, ontruim...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder wil meerdere winkelruimten samenvoegen. Om deze verbouwingswerkzaamheden mogelijk te maken, zegt hij de huur met de huurder op, op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging ex. art. 7:296 lid 3 BW. Het hof oordeelt dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij door de verbouwing hogere huuropbrengsten kan verwezenlijken van-wege de vraag in de binnenstad naar grotere winkelpanden en dat eerder sprake was van een negatief rendement voor de verhuurder, die door de verbouwing wordt omgebogen in een positief rendement. Daarmee is in beginsel g... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 26 april 2016, zaaknummer 200.155.278/01 (uitleg, mededi...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Huurder vordert schadevergoeding in verband met schending van het branchebeschermingsbeding. Verhuurder verweert zich met de stelling dat het branchebeschermingsbeding nietig is en dat hij zich bovendien op de exoneratieclausule in de huurovereenkomst kan beroepen. Op grond van art. 6 lid 1 Mw zijn overeenkomsten verboden die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst. Het Hof van Justitie heeft op 26 november 2015 in de zaak SIA ‘Maxima Latvija’ geoordeeld dat een huurovereenkomst die de huurd... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 31 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1508 (oplevering, insp...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Op de huurovereenkomst zijn de ROZ-bepalingen 2003 voor 230a-ruimte van toepassing. ln art. 10.1 van deze voorwaarden is als verplichting voor de huurder opgenomen dat hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst geheel ontruimt en behoorlijk schoongemaakt oplevert in de staat die in het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur is beschreven, dan wel in de staat die de verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Daarnaast is in art. 10.5 en 10.6 opgenomen dat het gehuurde tijdig voor het einde van de ... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1500 (beëind...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt een kantorencomplex. In oktober 2007 is tussen de huurder en de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst gesloten waarin onder meer einddata zijn bepaald voor twee van de drie gehuurde kantoorblokken. De huurder zegt vervolgens de huurovereenkomst op met betrekking tot deze twee kantoorblokken tegen de vastgelegde einddata. De verhuurder stelt dat uit een brief van de huurder aan de verhuurder valt op te maken dat de huurder voortzetting van de huurovereenkomst beoogde en vordert nakoming van de huurovereenkomst. Volgens het hof valt in de brief niet te lezen dat de huurov... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1502 (partij...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De advocaat van de huurder zegt de huurovereenkomst op. Volgens de verhuurder zou de raadsman van de huurder niet zijn gemachtigd om de huur op te zeggen. De verhuurder vordert onder meer een verklaring voor recht dat de huur is voortgezet nu de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Het hof overweegt dat art. 3:71 BW bepaalt dat verklaringen door een gevolmachtigde afgelegd, door de wederpartij als ongeldig van de hand kunnen worden gewezen, indien de gevolmachtigde terstond om bewijs van de volmacht is gevraagd en niet onverwijld een geschrift waaruit de volmacht volgt is over... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 26 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1654 (tussen...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder van woonruimte stelt dat de huurovereenkomst tussentijds is beëindigd, nu een tolk, die geregeld (bemiddelings)werkzaamheden voor de verhuurder verricht, heeft ingestemd met deze tussentijdse beëindiging. De huurder stelt ten onrechte dat hij er op heeft mogen vertrouwen dat de tolk bevoegd was om namens de verhuurder in te stemmen met de beëindiging. Uit de door de huurder ingeroepen omstandigheden volgt niet dat de tolk handelde in naam van de verhuurder. Het hof oordeelt dat de huur niet tussentijds is beëindigd en veroordeelt de huurder tot betaling van de onbetaald geblev... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 26 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1662 (totsta...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Partijen onderhandelen over de voorwaarden van een te sluiten huurovereenkomst. Na verloop van tijd staakt de (potentiële) huurder de gesprekken over de te sluiten huurovereenkomst in de veronderstelling dat nog geen overeenkomst tot stand is gekomen omdat nog onenigheid bestaat over de huurtermijn. De verhuurder stelt dat wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De verklaringen die getuigen tijdens de procedure afleggen, kunnen niet leiden tot voldoende bewijs voor de stelling van de verhuurder dat wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De vorderingen van de verhuurder tot... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Amsterdam, sector kanton (kort geding) 10 februari 2016, ECLI:NL:R...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt kantineruimte op een camping en geeft in gesprekken met de verhuurder te kennen dat hij wenst te stoppen met de exploitatie van de ruimte. De verhuurder heeft vervolgens een externe sollicitatieprocedure uitgezet voor een nieuwe exploitant van de ruimte. Daar heeft de huurder ook aan deelgenomen. De huurder weigert het gehuurde te ontruimen en vordert nakoming van de huurovereenkomst. Aan de hand van een gespreksverslag stelt de voorzieningenrechter vast dat de huurder in verschillende gesprekken met de verhuurder heeft aangegeven dat hij de exploitatie wilde stoppen. De... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Amsterdam, sector kanton (kort geding) 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De gemeente Amsterdam heeft op de afdeling burgerzaken van het stadsdeelkantoor van de Stopera een pasfotoautomaat geplaatst en de in de gang van de Stopera gevestigde fotokiosk vordert in kort geding dat deze pasfotoautomaat wordt verwijderd. In kort geding oordeelt de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat bij het aangaan van de huurovereenkomst met de fotokiosk exclusiviteit is toegezegd. Bovendien kwalificeert het feit dat de gemeente een fotoautomaat exploiteert als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, omdat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst niet hoef... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Den Haag, sector kanton 5 januari 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:4432 (...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Na faillissement van de huurder zegt de verhuurder de huurovereenkomst op, op grond van art. 39 Fw. De curator betoogt dat deze opzegging als misbruik van recht moet worden gekwalificeerd omdat de verhuurder geen belang zou hebben bij de huurbeëindiging in verband met een mogelijke indeplaatsstelling. De kantonrechter oordeelt dat niet aan de criteria voor indeplaatsstelling is voldaan, omdat de curator geen zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Bij het niet doorgaan van de indeplaatsstelling zou de curator enkel een verhoging van de ko... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Den Haag, sector kanton (kort geding) 1 mei 2015, ECLI:NL:RBDHA:20...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

In de huurovereenkomst is een exploitatieplicht opgenomen, alsmede dat het gehuurde alleen gebruikt mag worden als cosmeticakliniek. Voorts is bepaald dat het aan de huurder is om het gehuurde aan de vereiste wet- en regelgeving te laten voldoen. Nadat de ICZ de eisen voor cosmeticaklinieken heeft verscherpt, blijkt dat het niet mogelijk is het gehuurde hieraan te laten voldoen waarna de huurder het gebruik van het gehuurde staakt. De verhuurder vordert bij de rechter dat de huurder gehouden wordt aan diens exploitatieplicht. De rechter bevestigt dat het niet meer mogelijk is de ruimte t... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Maastricht 30 maart 2016, ECLI:NL:...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. De huurder stelt zich op het standpunt dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat. De huurder heeft sinds 1 februari 2014 de bedrijfsruimte in gebruik. Bovendien heeft de huurder een huurovereenkomst ondertekend met als ingangsdatum 1 april 2014 en in 2015 treden partijen met elkaar in overleg aangaande – onder meer – een opgelopen huurachterstand. Uit dit geheel van feiten en omstandigheden kan niet anders dan worden geconcludeerd dat sprake is van een huurove... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Limburg, locatie Maastricht (kort geding) 26 april 2016, ECLI:NL:R...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert in kort geding ontruiming en betaling van de huurachterstand van vier maanden. De huurder verweert zich met de stelling dat de huurbetaling is opgeschort omdat de vloerbelasting van het gehuurde onvoldoende is voor de exploitatie van een sportschool en dat daarom sprake is van een gebrek. Nu de huurder niet duidelijk om herstel van het gebrek heeft verzocht en huurder het gehuurde als sportschool in gebruik heeft genomen, wordt het beroep op opschorting van de huurder verworpen. De ontruiming en de betaling van de huurachterstand worden toegew... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Amersfoort 15 juli 2015, ...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

In deze procedure gaat het om de goedkeuring van afwijkende bedingen in de zin van art. 7:291 lid 3 BW. Er worden een huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst gesloten voor een supermarkt. Overeengekomen is dat bij beëindiging van de franchiseovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt, waarbij de rechtsgeldigheid van de opzegging ter goedkeuring aan de rechter moet worden voorgelegd. De kantonrechter oordeelt dat hiermee de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast. Daarnaast wordt de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik uitgebreid omdat er ook een beroep op kan wor... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Amersfoort 24 februari 201...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Tijdens renovatiewerkzaamheden door de verhuurder wordt niet-hechtgebonden asbest (amosiet) in de gehuurde bedrijfsruimte ontdekt. De huurder vordert van de verhuurder schadevergoeding op grond van art. 7:208 BW en art. 6:174 BW. De kantonrechter overweegt dat het niet-hechtgebonden asbest aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst. De huurder slaagt er echter niet in om aan te tonen dat de verhuurder kennis had, of behoorde te hebben, van het gebrek ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Nu het gebruik van niet-hechtgebonden asbest in 1977, toen de huurovereenkomst... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Alkmaar (kort geding) 5 april...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder vordert ontruiming in verband met een huurachterstand. De huurder stelt dat de verhuurder er onterecht aan voorbij gaat dat tussen partijen een huurverlaging is overeengekomen. De huurder verwijst hierbij naar een gespreksverslag van een accountantskantoor waaruit blijkt dat is afgesproken dat de huur substantieel verlaagd zou worden. De verhuurder stelt dat wijzigingen in de huurovereenkomst, conform de algemene bepalingen, alleen schriftelijk kunnen worden overeengekomen en dat dit gesprek bij de accountant daar niet onder valt. De rechter verwerpt dit beroep op de algeme... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (kort geding) 28 juni 2016, ECLI:NL...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt vanaf 1992 bedrijfsruimte in het winkelcentrum Alkmaar-Overstad. De huidige huurperiode loopt tot 1 augustus 2017 en er resteert nog één huuroptieperiode lopend van 1 augustus 2017 tot 1 augustus 2022. De verhuurder was van plan tot herontwikkeling van het winkelcentrum over te gaan en heeft in het verleden de huurder daarom vervangende bedrijfsruimte aangeboden, maar in juni 2013 bleek herontwikkeling financieel niet haalbaar te zijn. Vanaf 2009/2010 is een aantal huurders failliet gegaan, terwijl andere huurders hun huurovereenkomst hebben opgezegd, waardoor het comple... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Assen 16 februari 2016, EC...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Sinds 1997 huurt de huurder 230a-ruimte en in 2010 is een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen op basis van het ROZ-model 230a uit 2003. Sinds 2010 heeft de huurder de huur 33 keer te laat betaald, namelijk niet voorafgaand aan de betreffende maand, maar steeds later in de betreffende maand. De verhuurder heeft hierover regelmatig telefonisch contact opgenomen. Partijen twisten tegelijkertijd over de huur van een naastgelegen terrein. Bij brief van 8 januari 2015 maakt de verhuurder voor het eerst aanspraak op de contractuele boete van art. 18.2 van de algemene bepalingen en ... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch (kort geding)...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Op vordering van de hoofdverhuurder van winkelruimte beëindigt de kantonrechter de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik en veroordeelt de hoofdhuurder en de onderhuurder tot ontruiming. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De onderhuurder stelt hoger beroep tegen het vonnis in, de hoofdhuurder laat dit na. De onderhuurder vordert vervolgens, in kort geding, dat de hoofdverhuurder de executie van het vonnis per direct staakt totdat de bodemprocedure is afgerond. In reconventie vordert de hoofdverhuurder ontruiming waarbij hij stelt dat, nu vast is komen t... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Zwolle (kort geding) 18 februari...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Eiser huurt van de verhuurder een personenauto waarbij afgesproken wordt dat de huur aan het eind van de huurtermijn zal worden betaald. Na het verstrijken van de eerste huurtermijn blijft betaling uit en de verhuurder haalt de auto op. De verhuurder houdt de goederen welke zich in de auto bevonden onder zich ter verzekering van betaling van de openstaande vordering. Hierdoor kan de huurder zijn beroep niet meer uitoefenen. De huurder stelt dat het beroep op het retentierecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en eist zijn goederen terug. De rechter wijst d... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Overijssel, sector kanton (kort geding), 22 april 2016, ECLI:NL:RB...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder vordert onder meer betaling van achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde wegens het onbetaald blijven van alle huurtermijnen. De (vermeend) huurder betwist uitdrukkelijk dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat niet voldoende aannemelijk is dat een huurovereenkomst gesloten is. Onder andere wordt overwogen dat het enkele feit dat de huurder de sleutel van het gehuurde bezit en dat partijen bij de sleuteloverdracht de intentie op schrift hebben gezet om een huurovereenkomst aan te gaan nog niet ... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Rotterdam 30 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:3563 (schadevergoedin...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder van een woning ondervindt overlast en besluit daarom de huurbetaling volledig op te schorten. De huurder wordt vanwege deze wanbetaling veroordeeld tot ontruiming en de huurder spreekt vervolgens zijn advocaat aan vanwege een beroepsfout, nu de advocaat niet voldoende heeft gewaarschuwd voor het risico dat de algehele huuropschorting tot ontbinding en ontruiming zou kunnen leiden. De advocaat brengt als verweer een e-mail van september 2013 in het geding waaruit blijkt dat hij wel heeft gewaarschuwd voor het risico van ontruiming. De rechtbank oordeelt echter dat hij daarmee n... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Rotterdam, sector kanton (kort geding) 19 april 2016, ECLI:NL:RBRO...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De (hoofd)verhuurder verhuurt een drogisterij aan de hoofdhuurder. De hoofdhuurder verhuurt de drogisterij aan de onderhuurder. Op enig moment failleert de hoofdhuurder waarna de hoofdverhuurder de hoofdhuur opzegt. De onderhuurder vordert dat de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst met de curator van de hoofdhuurder nakomt, de curator de onderhuurovereenkomst nakomt en de curator en de hoofdverhuurder bewerkstelligen dat de onderhuurder in de plaats wordt gesteld van de hoofdhuurder op grond van een artikel in de onderhuurovereenkomst. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Tilburg 25 mei 2016, ...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Er wordt goedkeuring voor afwijkende bedingen gevraagd door een professioneel verhuurder en een landelijk opererende exploitant van damesmodezaken, die meer dan tien vestigingen in Nederland exploiteert. Er wordt goedkeuring gevraagd voor een beding dat de huurovereenkomst van rechtswege laat eindigen zonder dat opzegging vereist is. De kantonrechter meent dat de rechten van de huurder hiermee niet wezenlijk worden aangetast, nu vaststaat dat de huurder zijn investeringen na een termijn van vijftien jaar zal hebben afgeschreven en huurbeëindiging dan pas mogelijk is. Partijen spreken bov... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1052 en conclusie AG Wissink ECLI:N...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder verhuurt aan de huurder sinds 1984 een pand. Bij vonnis van de kantonrechter in 2005 is de huurprijs van het gehuurde verhoogd. De huurder gaat in hoger beroep, maar betaalt de hogere huurprijs wel. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Vervolgens heeft de Hoge Raad dat arrest vernietigd en het hof heeft na verwijzing het vonnis van de kantonrechter alsnog vernietigd en de verhuurder in 2014 veroordeeld tot restitutie van de te veel betaalde huur voor de periode 1 maart 2004 tot en met 1 januari 2006. Deze vordering wordt voldaan. In de onderhavige proc... abonneren of dit artikel kopen.

Hoge Raad 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1455 en conclusie AG Wissink ECLI:N...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Eiser huurt een bedrijfsruimte. In de periode juli 2012 tot augustus 2013 ontstaat een huurachterstand en verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur. De rechtbank wijst de vorderingen toe. In hoger beroep betoogt eiser dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Naar het oordeel van het hof is er echter beperkte ruimte voor een toets aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Op grond van art. 6:265 lid 1 BW geeft in beginsel iedere tekortkoming van de huurder recht op ... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5394 (onderhuur,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Op grond van art. 20.3 Algemene Bepalingen van het ROZ model voor ruimte in de zin van 7:290 BW (2003), wordt de meerpremie van brandverzekering in verband met de aard of uitoefening van beroep of bedrijf van de huurder door de huurder vergoed. De onderhuurder wil de aan hem doorberekende meerpremie niet betalen omdat hij een all-in huurprijs betaalt. Volgens de onderhuurder gaat een beroep op art. 20.3 Algemene Bepalingen niet op omdat het gehuurde al voordat een onderhuurovereenkomst was gesloten, werd verhuurd als café-bedrijf. De huidige exploitatie als café-bedrijf brengt daarom gee... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5426 (faillissem...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Twee natuurlijke personen hebben een bedrijfsruimte gehuurd. De huurders waren gezamenlijk contractueel huurder en zij waren op grond van de huurovereenkomst jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Eén van de huurders wordt in staat van faillissement verklaard, waarna de verhuurder overgaat tot opzegging van de huurovereenkomst jegens beide huurders op grond van art. 39 Fw. Het hof overweegt dat wegens ondeelbaarheid van de huurovereenkomst de verhuurder in beginsel tot opzegging bevoegd is. De niet-gefailleerde huurd... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 7 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2158 (overdracht, zek...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Er heeft een herstructurering plaatsgevonden van het concern van de huurder. In dat kader heeft onder meer een juridische afsplitsing plaatsgevonden van de hurende vennootschap. De verhuurder vordert in deze procedure wijziging van de huurovereenkomst op grond van art. 2:334r BW, met dien verstande dat de huurder verplicht wordt een bankgarantie te stellen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van de verhuurder af. Het hof overweegt daartoe dat de verhuurder, gelet op de gemotiveerde betwisting door de huurder, onvoldoende heeft onderbouwd dat sprak... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 7 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2159 (beëindiging, co...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder is gesplitst waarbij de oorspronkelijke huurder is blijven bestaan, maar de huurovereenkomst onder algemene titel is overgegaan op een nieuw opgerichte vennootschap. De verhuurder vordert wijziging van de huurovereenkomst op grond van art. 2:334r BW. De bevoegdheid van de verhuurder om gedurende de verzetsperiode zekerheid te verlangen (op grond van art. 2:334k BW) doet niet af aan zijn bevoegdheid om een vordering op grond van art. 2:334r BW in te stellen. De enkele omstandigheid dat de verkrijgende vennootschap minder verhaal biedt dan de splitsende vennootschap, bie... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 7 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2165 (uitleg, boetecl...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder van een 230a-ruimte is failliet verklaard. De curator vordert betaling van achterstallige huurpenningen en de contractuele boete van de onderhuurder. De onderhuurder heeft de betalingen van de huurpenningen opgeschort omdat de hoofdhuurder na faillissement bepaalde services niet meer leverde. Zowel de rechtbank als het hof is van oordeel dat dit geen opschorting van alle huurpenningen rechtvaardigt, zeker niet nu opschorting in de huurovereenkomst is uitgesloten. Ook heeft de huurder geen huurprijsvermindering gevorderd. De niet-nakoming van de verplichting om enkele van de ov... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam (kort geding) 21 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2399 (...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Op verzoek van de verhuurder is bij beschikking van 10 april 2015 op grond van art. 7:304 lid 2 BW een deskundige benoemd om te adviseren over de huurprijs van het door de huurder gehuurde café. De huurder stelt in dit kort geding dat de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de door de rechter benoemde deskundige niet gewaarborgd zijn en vordert dat de verhuurder wordt bevolen medewerking te verlenen aan de benoeming van een nieuwe deskundige. In eerste aanleg is deze vordering afgewezen, waarna de huurder in hoger beroep gaat. Het hof overweegt dat onder omstandigheden denkbaar is da... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812 (huurprijs, des...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Tussen partijen is in geschil of het gehuurde moet worden aangemerkt als één winkelruimte, dan wel twee te onderscheiden winkelruimten. De deskundige is uitgegaan van één winkelruimte en heeft in zijn onderzoek alleen de daarop betrekking hebbende vergelijkingspanden betrokken. Volgens de verhuurder dient de beoordeling bij een huurprijsherziening uit te gaan van de oorspronkelijke toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. De huurder heeft vervolgens een wijziging aangebracht door een tussenmuur te verwijderen, waarvan vast staat dat die de huurwaarde heeft verlaagd.... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem 5 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:201...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Partijen hebben een huurovereenkomst voor kantoorruimte gesloten voor de duur van vijf jaar, met een optie voor de huurder tot verlenging voor nog eens vijf jaar. Voorafgaand aan de huur heeft de verhuurder een flink bedrag geïnvesteerd om het gebouw geschikt te maken voor de huurder. Deze investeringskosten zijn door middel van een opslag in de huurprijs verdisconteerd, zodat de verhuurder deze in een periode van tien jaar kon terugverdienen. Als de huurovereenkomst uiteindelijk na zes en een half jaar eindigt, vordert de verhuurder vergoeding van de investeringskosten over de resterend... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 22 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3940 (gebrekenreg...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor winkelruimte. De verhuurder vordert betaling van achterstallige huurpenningen. De huurder stelt dat het gehuurde gebreken bevat wegens kapotte leidingen, stankoverlast en schimmelvorming en vordert huurprijsvermindering en schadevergoeding. Het hof overweegt dat het enkele opschorten van de huurbetaling niet met zich brengt dat de verhuurder van een gebrek op de hoogte is gesteld. Voor zover de verhuurder wel bekend was met de gebreken, heeft de verhuurder steeds adequaat gereageerd op gemelde problemen. De vermindering van het huurgenot... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 1 maart 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:391 (tussentijdse beë...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Een huurder van winkelruimte betaalt in het geheel geen huur. Daarop vordert de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. De huurder verweert zich met een tegenclaim. Het hof acht de tegenclaim onvoldoende onderbouwd en wijst de vorderingen van de verhuurder toe. abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof Den Haag 3 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1312 (oplevering, te la...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De kantonrechter oordeelde dat de huurder niet tekort is geschoten in zijn opleververplichtingen. De verhuurder komt in hoger beroep en stelt dat ten onrechte is geoordeeld dat de huurder niet tekort is geschoten. Het hof oordeelt dat uit een voorinspectierapport blijkt dat de huurder nog opleveringswerkzaamheden diende uit te voeren. Volgens het hof staat vast dat de huurder het gehuurde niet heeft opgeleverd voor de einddatum, terwijl hij daar wel toe gehouden was. Daarmee is de huurder in zijn verplichtingen tekort geschoten. Echter, de tekortkoming kan de huurder niet worden toegerek... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 28 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2622 (totstan...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Appellant was werkzaam op een golfpark, maar hij is akkoord gegaan met de beëindiging van zijn overeenkomst en heeft zijn werkzaamheden beëindigd. In de overeenkomst was opgenomen dat aan appellant ruimte voor een golfshop ter beschikking zou worden gesteld en het hof komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst met betrekking tot deze golfshop niet is beëindigd nu het gebruik van de ruimte voor de golfshop is voortgezet en het overeengekomen bedrag van € 500 per maand steeds is betaald. Daarmee is volgens het hof voldaan aan de vereisten voor een huurovereenkomst bedrijfsruimte. He... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 30 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2369 (partij,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is gesloten met een vennootschap in oprichting. Na totstandkoming van de huurovereenkomst is uiteindelijk een vennootschap onder een andere naam opgericht. Deze vennootschap gaat uiteindelijk failliet en de curator zegt daarom de huurovereenkomst op grond van art. 39 Fw op. De verhuurder stelt dat nu de vennootschap i.o. uiteindelijk niet is opgericht, de natuurlijke persoon die ook de huurovereenkomst heeft ondertekend kwalificeert als huurder. Deze heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en daarom vordert de verhuurder betaling van de achterstall... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 12 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2811 (uitleg,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Appellante heeft op 13 september 2007 een bedrijfscomplex verkocht aan geïntimeerde en heeft daarbij een huurgarantie gegeven. In de koopovereenkomst is over de duur van de huurgarantie niets bepaald. Vervolgens is tussen partijen een geschil ontstaan over de duur van de huurgarantie. Het hof stelt voorop dat de duur van de huurgarantie niet alleen op basis van een taalkundige uitleg vastgesteld moet worden. De uitleg is mede afhankelijk van hetgeen partijen redelijkerwijs mogen afleiden uit elkaars verklaringen en gedragingen. Op grond van de verklaringen en gedragingen van partijen, oo... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 12 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2818 (uitleg,...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder huurt een bedrijfsruimte die deel uitmaakt van een groter complex. Tussen partijen bestaat onenigheid over de vraag of de verhuurder de kosten van energie en water apart bij de huurder in rekening mag brengen. In de huurovereenkomst is deze kwestie niet specifiek aan bod gekomen. Naar het oordeel van het hof komen de kosten van energie en water op grond van een redelijke uitleg van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder. Dit oordeel vindt zijn grondslag in het feit dat in de huurovereenkomst onderscheid wordt gemaakt tussen de huurprijs enerzijds en de vergoeding van... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch (kort geding) 12 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Appellant heeft op 21 juli 2006 aan de koper een voormalige boerderij overgedragen. Met instemming van de koper is appellant na de overdracht in de boerderij blijven wonen met zijn gezin. Eind 2015 vordert de koper ontruiming van de boerderij. Appellant verweert zich met de stelling dat tussen hem en de koper een huurovereenkomst tot stand is gekomen en beroept zich op huurbescherming. Om vast te stellen of in de onderhavige zaak sprake is van bruikleen of huur, beoordeelt het hof of appellant gehouden is tot het verrichten van een tegenprestatie. Hoewel appellant kennelijk gehouden was ... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 12 januari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:45 (schade...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder vordert een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking wegens de door de huurder verrichte investeringen, omzetderving ten gevolge van ernstige gebreken aan het gehuurde (op te maken bij staat) en buitengerechtelijke kosten. In reconventie heeft de verhuurder een bedrag aan achterstallige huur gevorderd. De vorderingen ten aanzien van de ongerechtvaardigde verrijking worden in hoger beroep afgewezen, met name omdat de huurder zijn vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd. De verhuurder heeft zich tegen de vordering van omzetderving verweerd met een beroep op de exon... abonneren of dit artikel kopen.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3233 (huurpri...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Tussen partijen spelen twee procedures die gelijktijdig worden behandeld. De door de huurder als exploitant van een tankstation te betalen huurprijs bestaat uit een vast deel en een variabel deel. De hoogte van het variabele deel van de huurprijs is afhankelijk van de brandstofafzet en de omzet van de shop, was faciliteit en de bakkerij. In de eerste (door de verhuurder aangespannen) procedure stelt de verhuurder dat de huurder te weinig huur heeft betaald en hij vordert betaling van de huurachterstand. Dit is toegewezen. In de tweede (eveneens door de verhuurder aangespannen) procedure ... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Amsterdam, sector kanton 9 juni 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3939 (ui...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

In de huurovereenkomst met betrekking tot winkelruimte is een bepaling opgenomen die partijen de bevoegdheid geeft om aanpassing van de huurprijs aan de markt van vergelijkbare panden te verlangen (het huurprijsaanpassingsbeding). De vraag is of toepassing van dit artikel betekent dat de referentieperiode van vijf jaar als bedoeld in art. 7:303 lid 2 BW niet meer van toepassing is. De verhuurder verzoekt in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurder geen beroep kan doen op vernietiging van het huurprijsaanpassingsbeding en subsidiair wordt om goedkeuring van dit huurprijsaan... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Limburg, locatie Maastricht (kort geding) 14 april 2016, ECLI:NL:R...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder verhuurt een bedrijfshal met aangrenzend kantoorgebouw en bedrijfsrestaurant aan de huurder die het vervolgens deels onderverhuurt. De onderverhuurder heeft de onderhuurovereenkomst opgezegd omdat er een huurachterstand van € 60.000 is ontstaan sinds oktober 2015. De onderhuurder stelt dat zij de onderverhuurder aansprakelijk houdt voor door haar geleden schade in verband met een overeenkomst tot in- en uitleen van medewerkers van de sociale werkplaats en dat zij de schade verrekent met de huur, zodat er geen achterstand is. Art. 18.1 van de AB bepaalt dat ‘verrekening niet... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Maastricht (kort geding) 14 juni 20...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Tussen de verhuurder en de huurder is een huurovereenkomst gesloten voor 290-ruimte met horeca-/cafébestemming. De huurder heeft een huurachterstand laten ontstaan en de verhuurder vordert daarom in kort geding onder andere ontruiming, betaling van de achterstallige huurtermijnen, gederfde huurinkomsten en contractuele boetes. De vordering tot ontruiming en betaling van de achterstallige huurpenningen wordt toegewezen, nu de huurder geen verweer heeft gevoerd. Op grond van de huurovereenkomst is de huurder gehouden tot betaling van de huur over de volledige huurperiode van vijf jaar. De ... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (kort geding) 18 juli 2016, ECL...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De huurder (V&D) heeft per brief aan de verhuurder laten weten een noodzakelijke huurkorting nodig te hebben om haar voortbestaan te waarborgen; de huurder zou vier maanden geen huur betalen en in de maanden daarop een huurkorting van 7% doorvoeren. Hierop heeft de verhuurder de (concern)garantsteller aangeschreven en gesommeerd de totale achterstand te voldoen voor zover de huurder hier niet toe overgaat. Vervolgens heeft de verhuurder de huurder en de garantsteller in kort geding gedagvaard. Vlak voordat de kort geding zitting plaatsvond, heeft er een bespreking plaatsgevonden met de b... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem 15 juni 2016, ECLI:N...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

De verhuurder heeft de opzeggingsbrief van de huurder op donderdag 2 juli ontvangen, terwijl de opzegging volgens de huurovereenkomst uiterlijk dinsdag 30 juni ontvangen zou moeten zijn. De verhuurder stelt zich daarom op het standpunt dat te laat is opgezegd en dat de huur voor vijf jaar is voortgezet. De kantonrechter beoordeelt of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder zich beroept op de overeengekomen opzegtermijn van twaalf maanden. Benadrukt wordt dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het terzijde stellen van een contra... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 15 maart 2016, ECLI:NL:RBNNE:20...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Het gaat in deze procedure om de vraag of de overeengekomen opzegtermijn van één jaar ook gold gedurende de eerste twee jaar van de huurovereenkomst. Op grond van getuigenverklaringen komt de kantonrechter tot het oordeel dat deze opzegtermijn ook gedurende de eerste twee jaar van toepassing is. Nu de opzegging door een administratieve fout met een geringe termijnoverschrijding heeft plaatsgevonden en de huurder haar activiteiten al geruime tijd geleden heeft gestaakt, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurder te binden aan de ... abonneren of dit artikel kopen.

Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (kort geding) 20 juli 2016, EC...

mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1

Het gehuurde is op enig moment van de oorspronkelijke verhuurder overgegaan naar een nieuwe eigenaar. De huurder, een supermarktexploitant, heeft de huurovereenkomst opgezegd bij de oorspronkelijke verhuurder en is inmiddels een supermarkt gestart in een nabijgelegen gebouw. In deze procedure vorderen zowel de oorspronkelijke verhuurder als de huidige verhuurder dat de huurder het bedrijfspand wederom in gebruik neemt conform de huurovereenkomst. Gelet op het feit dat het gehuurde is overgedragen, heeft de oorspronkelijke verhuurder niks meer te vorderen van de huurder en is niet-ontvank... abonneren of dit artikel kopen.

Actualia

Actualiteiten

mw. mr. M. van Schoonhoven-Sloot1

Wet- en RegelgevingStaatsbladStb. 2016, 157, Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren)Stb. 2016, 158, Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 201... abonneren of dit artikel kopen.

Deel deze pagina:

Vorige edities

RSS