VOF Beheer en Exploitatie Bedrijfsverzamelgebouw Zweedsestraat/Stichting Torenstad Vastgoed (TvHB 2007/11)
prof. mr. A.W. Jongbloed en mw. mr. N. Eeken
Samenvatting Het is mogelijk dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW als een voor onderverhuur bestemd pand er vies en lelijk uitziet c.q. niet goed onderhouden is alsook de niet meeverhuurde tuin is verwaarloosd. Hoge Raad 1. VOF Beheer en Exploitatie Bedrijfsverzamelgebouw Zweedsestraat, 2. Stichting Beheer Familiebezit De Hoog, 3. Teal BV, eiseressen tot cassatie, adv. mr. E. Grabandt tegen Stichting Torenstad Vastgoed, voorheen genaamd Stichting Beheer en Exploitatie,
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
verweerster in cassatie, niet verschenen. (…) 3 Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Tussen Zweedsestraat als huurster en (thans) Torenstad als verhuurster is op 14 december 1999 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het aan de verhuurster toebehorende pand Zweedsestraat 1 te Zutphen (een voormalig schoolgebouw) ingaande 3 januari 2000, met een looptijd van vijf jaar tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van ƒ 13 218,75 per maand, inclusief btw. De om het pand liggende tuin is niet meeverhuurd. (ii) De huurovereenkomst bepaalde onder meer dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. (iii) Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW’, waarin onder meer is bepaald dat de huurprijs is verschuldigd zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening (art. 14.1). (iv) Op of omstreeks 23 februari 2000 heeft de huurster aan de verhuurster een lijst met gebreken overhandigd. In februari en maart heeft de verhuurster reparaties doen verrichten, met name betreffende de centrale verwarming, lekkages via het lage dak, hang- en sluitwerk en afvoer van condensvocht. (v) De huurster heeft op 19 april 2000 en op 24 mei 2000 betalingen aan de verhuurster gedaan en daarna geen huur meer betaald. Zij is door de verhuurster aangemaand en heeft daarop bij brief van 4 juli 2000 gereageerd. Daarin schrijft de huurster dat de verhuurster niet heeft voldaan aan haar verplichtingen tot renovatie en onderhoud van de buitenzijde waardoor het gebouw niet verhuurbaar is. (vi) Op 9 februari 2001 heeft [betrokkene 1] op verzoek van de huurster het verhuurde geïnspecteerd en daarvan op 13 februari 2001 een rapport opgemaakt waarin een aantal bouwkundige gebreken van het gehuurde wordt omschreven. 3.2. De verhuurster heeft ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur gevorderd als hiervoor in 1 is vermeld. De huurster heeft in reconventie partiële ontbinding en schadevergoeding gevorderd. Tijdens een door de kantonrechter bevolen comparitie hebben partijen overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur per 1 juli 2001. Nadat acht tussenvonnissen gewezen waren, heeft de kantonrechter in zijn eindvonnis de huurprijs op grond van partiële ontbinding wegens gedeeltelijke verhindering van het overeengekomen gebruik met ingang van 1 april 2000 verminderd met 15%. De kantonrechter heeft voorts de vordering tot betaling van de achterstallige huur grotendeels toegewezen en de vordering van de huurster tot schadevergoeding vrijwel geheel afgewezen. Het hof heeft het eindvonnis, nadat het bij tussenarrest eerst een bewijsopdracht had gegeven, in zijn eindarrest bekrachtigd. 3.3. Onderdeel 1 is gericht tegen r.o. 5.5 van het tussenarrest. Daarin wordt overwogen dat noch de omstandigheid dat het pand er vies en lelijk uitzag noch het – door het hof in r.o. 5.4 als onbestreden aangemerkte – feit dat de verhuurster heeft nagelaten in het voorjaar van 2000 het buitenhoutwerk te schilderen, de conclusie rechtvaardigt dat de huurster gedeeltelijk verhinderd was het pand conform de overeenkomst te gebruiken; en voorts dat de overige, in laatstgenoemde rechtsoverweging vermelde, gebreken die de verhuurster behoorde te kennen of die haar voor 4 juli 2000 zijn gemeld – de bladderende verf en de gescheurde zonwering bij de ingang, de zeer slechte of ontbrekende stopverf alsmede kierende ramen aan de westzijde, een rot kozijn aan de zuidzijde en ernstige verwaarlozing van de niet meeverhuurde tuin – niet van dien aard zijn dat daaruit de conclusie moet worden getrokken dat sprake was van een verhindering van het overeengekomen gebruik van meer dan 15%. Het onderdeel klaagt terecht dat deze oordelen zonder nadere, door het hof niet gegeven, motivering onbegrijpelijk zijn in het licht van de in hoger beroep onbestreden vaststelling door de kantonrechter (tussenvonnis van 24 juli 2001, r.o. 3.17) dat de huurovereenkomst mede strekte tot het bieden van de mogelijkheid van onderverhuur, zoal niet als kantoor, dan toch aan onderhuurders uit een branche die enigszins vergelijkbare eisen stelt aan een huurpand. 3.4. Onderdeel 2 is gericht tegen r.o. 2.8 van het eindarrest, waarin het hof de verklaringen van de in hoger beroep gehoorde getuigen heeft samengevat, en klaagt dat deze samenvatting onvolledig is en dat daarom het oordeel van het hof dat geen verband bestaat tussen de gebreken en de onverhuurbaarheid van de units onbegrijpelijk is. Het oordeel van het hof in r.o. 2.8 en 2.9 naar aanleiding van de in hoger beroep afgelegde getuigenverklaringen moet, in onderlinge samenhang bezien, kennelijk aldus verstaan worden (a) dat de staat van de tuin en die van het buitenschilderwerk in ieder geval een aantal potentiële huurders heeft afgeschrikt (eerste volzin van r.o. 2.9), en (b) dat met betrekking tot de overige gebreken die op grond van r.o. 5.4 van het tussenarrest in aanmerking konden worden genomen (het rotte kozijn; de slechte of ontbrekende stopverf en de – kierende – ramen aan de westzijde; en de gescheurde zonwering en de staat van het schilderwerk bij de ingang) niet gebleken is van een verband met de onverhuurbaarheid van de units in het pand (r.o. 2.8). Voor zover het onderdeel opkomt tegen het onder (b) bedoelde oordeel, faalt het omdat dat oordeel in het licht van de afgelegde getuigenverklaringen niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is. Voor zover het onderdeel opkomt tegen het onder (a) weergegeven oordeel, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden omdat het hof tussen de aldaar vermelde gebreken en de onverhuurbaarheid van de units wel een verband heeft aangenomen. 3.5. De onderdelen 3 tot en met 12 richten zich vanuit verschillende invalshoeken tegen hetgeen het hof heeft overwogen in r.o. 2.9 van het eindarrest. Deze overweging moet klaarblijkelijk aldus worden begrepen dat weliswaar de staat van de tuin en het buitenschilderwerk een aantal potentiële huurders heeft afgeschrikt, maar dat de huurster niet bewezen heeft dat de verhuurster met betrekking tot het onderhoud van de tuin en het buitenschilderwerk toerekenbaar is tekortgeschoten. 3.6. Deze onderdelen zijn gegrond voor zover zij erop neerkomen dat laatstvermeld oordeel blijk geeft van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 6:74 BW en niet te verenigen valt met hetgeen het hof ten aanzien van dat onderhoud en schilderwerk heeft beslist in r.o. 5.4, 5.5 en 5.8 van zijn tussenarrest. Van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 6:74 is sprake omdat, anders dan het hof heeft geoordeeld, in beginsel de schuldenaar zal hebben te bewijzen dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. De onverenigbaarheid met het tussenarrest is daarin gelegen dat in genoemde rechtsoverwegingen reeds door het hof was vastgesteld dat in hoger beroep niet bestreden was dat, zoals de kantonrechter had geoordeeld, het buitenhoutwerk ondanks een toezegging daartoe in het voorjaar van 2000 niet geschilderd was en dat de tuin ernstig was verwaarloosd, en dat het bij zowel het een als het ander ging om een gebrek dat hetzij de verhuurster ook zonder melding behoorde te kennen hetzij dat haar tijdig, vóór 4 juli 2000, was gemeld. Voor het overige behoeven de onderdelen 3 tot en met 12 geen behandeling. 4 Beslissing De Hoge Raad: vernietigt de arresten van het Gerechtshof te Arnhem van 20 april 2004 en 6 september 2005; verwijst het geding naar het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt Torenstad in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Zweedsestraat c.s. begroot op € 1578,11 aan verschotten en € 2600 voor salaris. Commentaar In deze zaak is een voormalige school verbouwd en wordt deze verhuurd om te worden gebruikt als ‘bedrijfsverzamelgebouw’. De huurovereenkomst is ingegaan op 3 januari 2000 en al vrij snel daarna heeft huurster een huurachterstand laten ontstaan. Als huurster vervolgens wordt aangesproken tot betaling, neemt zij het standpunt in dat zij gerechtigd is huurbetaling op te schorten omdat verhuurster een aantal onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen waardoor huurster schade lijdt. Vervolgens heeft verhuurster huurster in rechte aangesproken tot (onder meer) betaling van de achterstallige huurpenningen. Huurster heeft zich verweerd met een beroep op tekortkomingen aan de kant van verhuurster in verband met gebreken aan het gehuurde. Daartoe behoorden, volgens huurster, onder meer: (ernstige) verwaarlozing van de niet-meeverhuurde tuin en het (ondanks toezegging daartoe) niet tijdig schilderen van het buitenhoutwerk. De huurster heeft in reconventie vermindering van de verschuldigde huurprijs en schadevergoeding gevorderd. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurster gedeeltelijk toegewezen, met dien verstande dat – kort gezegd – op de huurprijs een korting van 15% werd toegepast wegens verminderd huurgenot als gevolg van gebreken. De reconventionele vordering van de huurster is nagenoeg geheel afgewezen. De huurster heeft vervolgens hoger beroep ingesteld en het hof heeft de huurster toegelaten tot bewijs van het feit dat zij als gevolg van nalatigheid in het plegen van onderhoud door verhuurster, er niet in was geslaagd het gehuurde (onder) te verhuren en dat zij als gevolg hiervan schade had geleden. Er is vervolgens een aantal getuigen gehoord. Bij eindarrest heeft het hof het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigd. In cassatie is onder meer de vraag aan de orde in hoeverre de huurster aan gebreken van, dan wel in verband met het gehuurde, aanspraken op partiële ontbinding van de huurovereenkomst (huurvermindering) en op schadevergoeding kan ontlenen. Daarbij is van belang dat in deze zaak het huurrecht van toepassing is zoals dat gold vóór 1 augustus 2003, aangezien de inleidende dagvaarding vóór die datum was uitgebracht. De problemen in de onderhavige zaak vertonen op een aantal punten overeenkomsten met de problemen die speelden in het arrest waarover de Hoge Raad oordeelde op 6 juni 1997 (NJ 1998, 128 (Van Bommel/Ruijgrok)). In dat geval had een huurster zich (ook) beroepen op een opschortingsrecht en op partiële ontbinding van de huurovereenkomst in verband met (onderhouds)gebreken aan het gehuurde. Met een verwijzing naar het inmiddels geldende (toen nog: ‘nieuwe’) recht overwoog de Hoge Raad (in r.o. 3.4) dat de verhuurder naar het destijds geldende recht had in te staan voor de gebreken van de gehuurde zaak die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen en dat het ontstaan van een gebrek een tekortkoming aan de kant van de verhuurder oplevert die (mits de genotsvermindering daarvoor ernstig genoeg is) een beroep op partiële ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vraag is of de beide hiervoor genoemde problemen – het slechte tuinonderhoud en het uitblijven van het toegezegde schilderwerk – al dan niet als ‘gebreken’, in de zin van het destijds geldende artikel 7A:1588 BW, zijn aan te merken. In de literatuur bestond veel discussie over de inhoud van het begrip ‘gebrek’ van artikel 7A:1588 BW. Verschillende visies leiden tot verschillende conclusies. Aan de ene kant zou in casu gesteld kunnen worden dat beide problemen het ‘eigenlijke’ gebruik van het gehuurde niet noemenswaardig verhinderen of belemmeren. Aan de andere kant kan worden betoogd dat het gehuurde in de onderhavige zaak (mede) bestemd was voor onderverhuur en dat dát ‘gebruik’ wel wezenlijk werd bemoeilijkt door de slechte staat van het schilderwerk en de tuin. In die visie zou wel van ‘gebreken’ kunnen worden gesproken. A-G Huydecoper stelt in zijn conclusie bij het onderhavige arrest dat, bij gebreke van duidelijke aanknopingspunten voor de uitleg van het oude artikel 7A:1588 BW, het beste gezocht kan worden naar een uitleg die zo veel mogelijk beantwoordt aan de eisen van redelijkheid en doelmatigheid. Dat komt er volgens A-G Huydecoper in grote lijnen op neer dat alle aan de verhuurder toe te rekenen aspecten waarin het gehuurde en de in verband daarmee te leveren prestaties – in materieel opzicht of anderszins – niet beantwoorden aan wat de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten, als ‘gebrek’ mogen worden aangemerkt. De A-G meent dat deze uitleg goed aansluit bij – als die al niet besloten ligt in – de overwegingen van de Hoge Raad uit het arrest Van Bommel/Ruijgrok. Bij een uitleg (ongeveer) in deze zin, zouden de aspecten waarin de prestaties van de verhuurster (volgens de huurster) niet adequaat zijn geweest als ‘gebreken’ in de zin van artikel 7A:1588 BW zijn aan te merken, aldus A-G Huydecoper. Onder het thans geldende recht zou de conclusie naar onze mening hetzelfde zijn. De slechte staat van de tuin en het schilderwerk bemoeilijken naar mag worden aangenomen de onderverhuur van (de units in) het gehuurde. Het gaat hier (dus) om een staat of eigenschap van de zaak (wat betreft het schilderwerk) en een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (verwaarloosde tuin), waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (namelijk dat deze onderverhuurbaar is). De Hoge Raad vernietigde overigens de arresten van het hof wegens (onder meer) een onjuiste opvatting van het hof over (de bewijslastverdeling van) artikel 6:74 BW.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
