X, procureur: mr. R.W. de Casseres / Y, procureur: mr. W. van Bottenburg. (TvHB 2007/12)
prof. mr. A.W. Jongbloed en mw. mr. N. Eeken
Samenvatting Heeft de vorige huurder verzuimd het voor zijn rekening komende onderhoud te plegen, dan zal de in zijn plaats gestelde huurder het gehuurde bij het einde van de huur moeten opleveren in de staat waarin zijn voorganger het ontving (afwijkende afspraken daargelaten). Dat de onderhoudsplicht op de nieuwe huurder is overgegaan zoals deze voor de indeplaatsstelling op de vorige huurder had gerust, heeft ook gevolgen voor de staat waarin de opvolgend huurder het gehuurde bij
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
het einde van de huur moet opleveren. Niet de staat waarin hij het op het moment van de indeplaatsstelling ontving is daarbij bepalend, maar de staat waarin de vorige huurder het heeft aanvaard en de afspraken die deze daaromtrent met de verhuurder heeft gemaakt. Hof [appellant], wonende te [woonplaats], appellant, in eerste aanleg: eiser, hierna te noemen: [appellant], procureur: mr. R.W. de Casseres tegen [geïntimeerde], h.o.d.n. [naam], wonende te [woonplaats], geïntimeerde in eerste aanleg: gedaagde, hierna te noemen: [geïntimeerde], procureur: mr. W. van Bottenburg. (…) De beoordeling De vaststaande feiten 1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende weersproken, dan wel op grond van de overgelegde niet bestreden producties staat in dit geding het volgende vast. 1.1. [appellant] heeft als eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] deze bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) per 3 oktober 1995 verhuurd aan mevrouw [betrokkene 1]. 1.2. Het huurcontract bevat in artikel 10 de volgende bijzondere bepaling: ‘In afwijking van het bepaalde in artikel 9 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte behorende tot deze huurovereenkomst komen partijen uitdrukkelijk overeen dat al het onderhoud als bedoeld in artikel 9.1 van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder is. Mitsdien dient de huurder ook het zogenaamde groot onderhoud te plegen ter zake van onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, het onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, riolering, goten, buitenkozijnen e.d. als ook het onderhouden en vervangen van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de centraleverwarminginstallatie, alsmede het buitenschilderwerk.’ 1.3. Ingaande 1 mei 2000 is [geïntimeerde] door middel van indeplaatsstelling [betrokkene 1] als huurster van het gehuurde opgevolgd. Van deze indeplaatsstelling blijkt uit een aanhangsel bij het huurcontract, dat door [geïntimeerde] op 9 mei 2000 is ondertekend. 1.4. Tussen (de raadslieden van) [appellant] en [betrokkene 1] is vanaf mei 2000 gecorrespondeerd over de onderhoudstoestand van het gehuurde. Partijen hebben, zoals blijkt uit de brief van de – toenmalige – raadsman van [appellant] d.d. 16 juli 2001 (productie 3 bij memorie van grieven) overeenstemming bereikt over een betaling door [betrokkene 1] aan [appellant] van een bedrag van ƒ 5256. 1.5. In opdracht van [geïntimeerde] is het gehuurde op 18 augustus 2000 getaxeerd door makelaar Struiksma te Sneek. Eveneens in opdracht van [geïntimeerde] is het gehuurde in september 2000 bouwkundig gekeurd door Sinnema-Faber Bouwmanagement B.V. te Leeuwarden. [geïntimeerde] heeft vervolgens Bouwbedrijf Koster B.V. te Sneek verzocht een kostenraming te geven van de door Sinnema-Faber aanbevolen onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden, exclusief schilderwerk. Voorts hebben Loodgieters- en Installatiebedrijf Huisman v.o.f. te Sneek en Bouwbedrijf Bootsma B.V. te Tirns op verzoek van [geïntimeerde] prijsopgaven gedaan betreffende de te verrichten loodgieterswerkzaamheden (zowel het onderhoud als de verbeteringen) en overige werkzaamheden (onderhoud en verbeteringen), exclusief het schilderwerk. [geïntimeerde] heeft deze offertes naar [appellant] gezonden. 1.6. Bij brief van 18 september 2002 heeft [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd over te gaan tot het – op haar kosten – laten verrichten van het achterstallig onderhoud als genoemd in de raming van Koster en in de offertes van Huisman en Bootsma. 1.7. In opdracht van [appellant] heeft bouwbedrijf Zetstra Bouw Groningen op 4 november 2003 gerapporteerd omtrent de inventarisatie van onderhoud/achterstallig onderhoud van het gehuurde. De kosten van herstel zijn door Zetstra begroot op € 25 918,20 incl. BTW. 1.8. De huurovereenkomst is inmiddels, ingaande 1 oktober 2005, geëindigd. De vordering 2. [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd: I. [geïntimeerde] te veroordelen tot voldoening van het achterstallige onderhoud als omschreven in het rapport van Zetstra met de daarin verstrekte prijsindicatie van de kosten van herstel van het achterstallige onderhoud begroot op € 25 918,20, II. [geïntimeerde] te veroordelen tot medewerking aan partiële ontbinding van de huurovereenkomst in voege als in het petitum van de inleidende dagvaarding omschreven, en III. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het geding. 2.1. Na een drietal tussenvonnissen heeft de kantonrechter bij (eind)vonnis van 27 april 2005 de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. 2.2. Na twee wijzigingen c.q. aanpassingen van de eis ligt in hoger beroep ter beoordeling voor de vordering zoals deze is gepreciseerd in de door [appellant] genomen akte uitlating d.d. 1 november 2006, zoals hiervóór onder ‘het geding in hoger beroep’ is weergegeven. [geïntimeerde] heeft zich niet tegen deze eiswijzigingen verzet. Hoewel de laatste wijziging – bij een nadere akte die in wezen een verkapte, ingevolge art. 347 Rv niet toegelaten conclusie van repliek is – in processueel opzicht niet zonder bedenkingen is, ziet het hof onvoldoende grond om de eiswijzigingen ambtshalve ontoelaatbaar te verklaren, ook al omdat alsdan zeer lastig zou zijn te bepalen waar de procedure nog over zou gaan. (Met betrekking tot) de grieven 3. Door [appellant] zijn elf grieven opgeworpen. De grieven leggen, gezien de daarop gegeven toelichting, het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling, te meer nu de feitelijke constellatie een andere is dan gedurende de behandeling in eerste aanleg. 3.1. Geen van de grieven is gericht tegen het (tussen)vonnis van 21 april 2004, zodat [appellant] in het hoger beroep van dat vonnis niet-ontvankelijk zal worden verklaard. 4. Vooropgesteld wordt dat krachtens art. 205 Overgangswet NBW op deze zaak het huurrecht van toepassing is zoals dat geldt sinds 1 augustus 2003. De inleidende dagvaarding dateert immers van na die datum. Voor de materiële beoordeling van het geschil maakt dit overigens niet uit omdat het nieuwe huurrecht in dit opzicht niet afwijkt van het vóór 1 augustus 2003 geldende recht. 5. De thans voorliggende vordering van [appellant] behelst de veroordeling van [geïntimeerde] tot voldoening van € 25 918,20, overeenkomende met het bedrag van de door Zetstra Bouw blijkens haar rapport d.d. 4 november 2003 gemaakte schatting van kosten van herstel van achterstallig onderhoud aan het gehuurde, vermeerderd met rente en proceskosten. 5.1. Aan deze vordering ligt de stelling ten grondslag dat op grond van het bepaalde in artikel 10 van de huurovereenkomst – als hiervoor geciteerd onder rechtsoverweging 1.2 – al het onderhoud als bedoeld in artikel 9.1 van de algemene bepalingen voor rekening van [geïntimeerde] is. 6. [geïntimeerde] is ingaande 1 mei 2000 door indeplaatsstelling huurster van het gehuurde geworden. Indeplaatsstelling impliceert dat een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud op de nieuwe huurder overgaat, en wel zoals deze vóór de indeplaatsstelling op de vorige huurder heeft gerust (HR 25 november 1977, NJ 1978, 400). 6.1. Heeft de vorige huurder verzuimd het voor zijn rekening komende onderhoud te plegen, dan zal de in de plaats gestelde huurder – een afwijkende overeenkomst daargelaten – het gehuurde bij het einde van de huur moeten opleveren in de staat waarin zijn voorganger het ontving. 6.2. Dat de onderhoudsplicht op de nieuwe huurder is overgegaan zoals deze voor de indeplaatsstelling op de vorige huurder had gerust, heeft ook gevolgen voor de staat waarin de in de plaats gestelde huurder het gehuurde bij het einde van de huur moet opleveren. Niet de staat waarin hij het op het moment van de indeplaatsstelling ontving is daarbij bepalend, maar de staat waarin de vorige huurder het heeft aanvaard en de afspraken die deze daaromtrent met de verhuurder maakte. 7. Het voorgaande impliceert dat een vordering ter zake van – gesteld – achterstallig onderhoud aan het gehuurde, als in dit geding aan de orde, in beginsel eerst zal kunnen worden ingesteld na het einde van de huurovereenkomst, omdat eerst dan de huurder in rechte zal kunnen worden aangesproken op vermeend niet-nakomen van onderhavige onderhoudsverplichting. 7.1. Gesteld noch gebleken is dat in dezen van dit beginsel dient te worden afgeweken. Daartoe bestaat te minder aanleiding nu [geïntimeerde] in voldoende mate heeft aangetoond dat er lopende de huurovereenkomst wel degelijk onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde zijn verricht. Van een dreigende teloorgang van het gehuurde als gevolg van gebrek aan onderhoud, welke tot direct ingrijpen noopte, is het hof niet gebleken, zodat de kantonrechter de oorspronkelijke vordering op dit punt terecht heeft afgewezen. 8. De huurovereenkomst tussen partijen is inmiddels, hangende dit geding, geëindigd. De – in appel – gewijzigde vordering van [appellant] ziet blijkens zijn eigen stellingen echter niet op herstel van achterstallig onderhoud van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat aan het einde van de huurovereenkomst de staat van het gehuurde is opgemaakt, zodat ook de omvang van de op [geïntimeerde] rustende onderhoudsverplichting – wat daar overigens ook van zij – op dat moment niet vaststaat. 9. Op grond van het voorgaande strandt de onderhavige vordering van [appellant]. De grieven falen. Hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd, behoeft geen verdere bespreking. Slotsom 10. [appellant] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep van het tussenvonnis van 21 april 2004. De bestreden vonnissen van 21 juli 2004, 3 november 2004 en 27 april 2005 zullen, zij het op andere gronden, worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (11/2 procespunt, tarief III). De beslissing Het gerechtshof: - verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep van het (tussen)vonnis van 21 april 2004; - bekrachtigt de vonnissen van 21 juli 2004, 3 november 2004 en 27 april 2005 waarvan beroep; - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 244 aan verschotten en op € 1737 aan salaris voor de procureur; - verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en Hidma, raden, en uitgesproken door mr. Streppel, vicepresident (…). Commentaar Kernoverweging van het hof (6.2) luidt dat niet de staat waarin de huurder het gehuurde op het moment van de indeplaatsstelling heeft ontvangen bepalend is voor de opleveringsverplichting van de huurder, doch de staat waarin de vorige huurder het gehuurde heeft aanvaard en de afspraken die deze daaromtrent met de verhuurder heeft gemaakt. Bovenvermelde overweging ligt op zichzelf in de lijn der verwachtingen, aangezien uitgangspunt is dat bij contractsovername (zie artikel 6:159 BW) de gehele rechtsverhouding op de nieuwe huurder overgaat. Logischerwijs vloeit daaruit voort dat dit ook geldt voor de opleveringsverplichting (en de verplichting tot het verrichten van onderhoud, ook achterstallig onderhoud). Gelet op het grote belang van een en ander voor de praktijk, loont het onzes inziens niettemin de moeite deze uitspraak te signaleren. Conclusie is dat een potentiële opvolgend huurder, die het gehuurde voorafgaand aan het sluiten van de indeplaatsstellingsovereenkomst gaat bezichtigen, zich goed dient te realiseren dat de staat waarin hij het gehuurde aantreft niet dezelfde behoeft te zijn als de staat waarin hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst dient op te leveren. Hij doet er verstandig aan om onderzoek te verrichten naar de staat waarin de oorspronkelijke huurder het gehuurde destijds in ontvangst heeft genomen en de ter zake gemaakte afspraken. Dit kan bijvoorbeeld door bestudering van de huurovereenkomst en het proces-verbaal van oplevering – indien aanwezig – en/of door navraag bij de verhuurder en de huidige huurder naar de oorspronkelijke staat (en naar eventuele hieromtrent gemaakte afspraken). Indien de staat waarin de opvolgend huurder het gehuurde ontvangt, blijkt af te wijken van de staat waarin hij het gehuurde blijkens de huurovereenkomst bij het einde van de huur weer moet opleveren, kan de opvolgend huurder ofwel trachten de huidige huurder het gehuurde nog in de oorspronkelijke staat te laten terugbrengen, ofwel afspraken maken met die huurder over een eventuele bijdrage in de herstelkosten waar de opvolgend huurder aan het einde van zijn huurovereenkomst mee zal worden geconfronteerd. Alternatief is om afspraken te maken met de verhuurder over het in deze staat mogen achterlaten van het gehuurde. Onder 7 oordeelt het hof overigens dat een vordering ter zake van (gesteld) achterstallig onderhoud aan het gehuurde, als in dit geding aan de orde, in beginsel eerst zal kunnen worden ingesteld na het einde van de huurovereenkomst, omdat eerst dan de huurder in rechte zal kunnen worden aangesproken op vermeend niet-nakomen van de betreffende onderhoudsverplichting. Het komt ons voor dat – afhankelijk van de formulering van de onderhoudsverplichting in de overeenkomst – verhuurder in veel gevallen ook tijdens de looptijd van de huur huurder zal kunnen aanspreken op nakoming van zijn onderhoudsverplichting.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
