Grondeigenaren in de knel door vertraagde planologische besluitvorming. Recht op onteigening als oplossing?
mr. M.G. Nielen*
De voorbereiding en uitvoering van planologische projecten strekken zich vaak over een groot aantal jaren uit. Grondeigenaren kunnen daardoor in de knel komen te zitten. Door een bestemmingswijziging is duidelijk dat zij de grond zullen kwijtraken, maar het moment waarop is nog onzeker. Intussen daalt de waarde van de grond, waardoor verkoop op de gewone markt geen optie is. Het is afwachten wanneer de overheid tot aankoop of onteigening over zal gaan.
Een voorbeeld van
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
deze problematiek speelt zich af tussen de Oude Maas en de A15, in de polders van Rhoon. Op dit moment ligt daar het agrarische gebied ‘Landschapspark Buijtenland’. Als compensatie voor de aanleg van de Tweede Maasvlakte zal de agrarische bedrijvigheid echter plaats moeten maken voor 750 hectare aan natuurgebied.1 In 2010 werden de plannen voor dit natuurcompensatiegebied aangekondigd. Sinds de onherroepelijkheid van de bestemmingsplannen is duidelijk dat vijftien boeren hun grond zullen kwijtraken.2 De onteigeningen zijn aangekondigd voor 2016.3 De oplevering van het gebied zou tussen 2019 en 2021 moeten volgen.
Intussen verkeren de grondeigenaren in onzekerheid over de toekomst van hun agrarische bedrijven. De bestemmingsplanwijziging laat geen uitbreiding toe. Verkoop tegen een redelijke prijs is ook geen optie. De marktwaarde van de grond daalt immers door de bestemmingswijziging. Dat de Provincie de gronden gaat verwerven staat vast, maar het moment waarop is onzeker. Door deze vooruitgeschoven planning lijden grondeigenaren schade. De grondeigenaar wordt op den duur door onteigening volledig schadeloos gesteld, maar die schadeloosstelling is gebaseerd op de grondwaarde op de peildatum van de onteigeningsprocedure. Die onteigeningsprocedure volgt vaak laat en kan niet worden afgedwongen.
De situatie in Buijtenland van Rhoon laat een probleem zien waar het huidige recht geen oplossing voor kent. Het recht biedt geen mogelijkheid tot volledige vergoeding van de schade die zich opbouwt tussen het moment van wegbestemming en de start van de onteigeningsprocedure. De routes van planschade en nadeelcompensatie zijn pas inzetbaar vanaf het moment dat (in dit geval) het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Bovendien wordt via deze twee wegen enkel de schade vergoed die buiten het normaal maatschappelijk risico valt. 4 De huidige juridische mogelijkheden zijn dus te laat inzetbaar en compenseren niet de gehele grondwaardedaling.
Een vergelijkbaar probleem doet zich voor in een eerder stadium, namelijk in het voortraject van de planologische besluitvorming. Beleidsstukken of persberichten over een voorgenomen planwijziging werpen als het ware een schaduw voor zich uit over de betreffende grondwaarde. Deze schade, die zich voornamelijk uit in waardedaling van eigendommen, staat ook wel bekend als schaduwschade.5
De vraag is welke juridische wegen benut kunnen worden om grondeigenaren tijdig en volledig te compenseren voor een in waarde dalend eigendom. Recent is bepleit dat een recht op onteigening in dergelijke gevallen een oplossing kan bieden.6 Dit artikel is bedoeld om een overzicht te geven van de momenten in de planologische besluitvorming waarop een recht op onteigening wenselijk kan zijn. Hierbij maak ik een onderscheid tussen twee fases in de planologische besluitvorming. Eerst ga ik in op de periode waarin het plan onherroepelijk is geworden maar het moment van onteigening nog niet bekend is. Vervolgens besteed ik aandacht aan het politieke voortraject, waarbij de voornemens tot planwijzigingen er zijn, maar er nog geen juridisch besluit ligt. Na deze stadia te hebben besproken, bekijk ik het recht op onteigening vanuit een Europees perspectief. Ik sluit af
met een conclusie.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
