Gemengde huurovereenkomst kantoorruimte en andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW met woonruimte
Sonja van der Kamp
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Inhoud geactualiseerd:2017.
Dit model kan worden gebruikt wanneer 230a-ruimte en woonruimte samen in één contract worden verhuurd omdat het de bedoeling is dat de huurder van de 230a-ruimte ook de bijbehorende woning bewoont. Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van een woning bij een praktijkruimte.
Onder 230a-ruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, welke is noch woonruimte, noch bedrijfsruimte zoals in artikel 7:290 BW omschreven. Voorbeelden zijn kantoor- en opslagruimte.
Als in één overeenkomst
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
zowel woonruimte als 230a-ruimte worden verhuurd, doet zich de vraag voor welk huurregime op de overeenkomst van toepassing is. Op basis van in de rechtspraak ontwikkelde regels, geldt dat alsdan moet worden bezien of de huurovereenkomst kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Hiervoor moet worden gekeken naar de feitelijke situatie. Een huurovereenkomst kan (bijvoorbeeld) gesplitst worden als het gaat om de verhuur van twee afzonderlijke, zelfstandige ruimten. Als bij aanvang van de huur al duidelijk is dat in wezen twee afzonderlijke ruimten worden verhuurd, verdient het voor alle duidelijkheid veelal aanbeveling om twee afzonderlijke huurovereenkomsten aan te gaan: één op basis van het model voor zelfstandige woonruimte (model 1) en één op basis van het model voor 230a-ruimte (model 7). Als splitsing niet mogelijk is, geldt dat het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken (HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt) en Gerechtshof Amsterdam 18 november 2004, WR 2005, 80). Indien splitsing niet mogelijk is, zijn dus op de gehele huurovereenkomst, naast de algemene huurbepalingen (artikelen 7:201 tot en met 7:230 en 7:231 BW), ofwel de regels voor woonruimte ofwel de regels voor 230a-ruimte van toepassing. Hier is tot uitgangspunt genomen dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, zodat het gehuurde in zijn geheel als 230a-ruimte moet worden aangemerkt. Daarom is de modelovereenkomst voor 230a-ruimte (model 7) hier als basis gebruikt (dit model is weer gebaseerd op het model voor de ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen ‘ROZ’) op 30 januari 2015), waaraan ten behoeve van de verhuur van de woning enkele bepalingen zijn toegevoegd. Indien het gehuurde als woonruimte moet worden aangemerkt, kan de modelovereenkomst voor zelfstandige woonruimte als uitgangspunt worden genomen (model 1), waaraan dan enige bepalingen ten behoeve van de ‘230a-ruimte’ kunnen worden opgenomen.
Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 10 februari 2009 (WR 2009, 11) over de kwalificatie van een huurovereenkomst betreffende een fietsenstalling met een kleine werkruimte waarbij het feitelijk gebruik noch de bouwkundige kenmerken wezen op een middenstandsbedrijfsruimte. Het enkele feit dat de omzet van de reparatie-/verkoopinrichting (veel) groter was dan die van de stalling, was onvoldoende om de bedrijfsruimte desondanks als middenstandsbedrijfsruimte te kwalificeren.
Voor de kwalificatie van de overeenkomst is het van belang om vast te stellen wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde hebben beoogd. Hoewel een aanwijzing voor de bedoeling van partijen kan worden gevonden in het modelcontract dat door partijen is gebruikt, leidt het enkele feit dat partijen gebruik hebben gemaakt van een modelcontract waarin een bepaald huurregime is genoemd, op zichzelf nog niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst naar de bedoeling van partijen door dat betreffende regime wordt gereguleerd. Zie bijvoorbeeld het arrest van het Gerechtshof’s-Hertogenbosch 21 oktober 2009 (WR 2010, 11) en Gerechtshof ’s-Gravenhage 14 december 2010 (WR 2011, 61), waarin werd overwogen dat het feit dat gebruik was gemaakt van het 290-model, niet betekende dat de overeenkomst naar de bedoeling van partijen door de artikelen 7:290 e.v. BW werd gereguleerd. Zie ook Ktr. Rotterdam, 14 februari 2008 (WR 2009, 57), waar het gehuurde als onbebouwde grond werd gekwalificeerd ook al was een modelovereenkomst gebruikt waarin werd verwezen naar bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
