Vastgoedcontracten 2020

Gemengde huurovereenkomst kantoorruimte en andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW met woonruimte

Huib Hielkema Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.

Dit model kan worden gebruikt wanneer 230a-ruimte en woonruimte samen in één contract worden verhuurd omdat het de bedoeling is dat de huurder van de 230a-ruimte ook de bijbehorende woning bewoont. Denk bij­voorbeeld aan de verhuur van een woning bij een prak­tijkruimte. Onder 230a-ruimte wordt verstaan een gebouwde on­roerende zaak of gedeelte daarvan, welke is noch woon­ruimte, noch bedrijfsruimte zoals in artikel 7:290 BW omschreven. Voorbeelden zijn kantoor- en opslagruim­te. Als in één overeenkomst zowel woonruimte

Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW

In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.

als 230a-ruimte worden verhuurd, doet zich de vraag voor welk huurregime op de overeenkomst van toepassing is. Op basis van in de rechtspraak ontwikkelde regels, geldt dat alsdan moet worden bezien of de huurovereenkomst kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkom­sten. Hiervoor moet worden gekeken naar de feitelijke situatie. Een huurovereenkomst kan (bijvoorbeeld) ge­splitst worden als het gaat om de verhuur van twee af­zonderlijke, zelfstandige ruimten. Als bij aanvang van de huur al duidelijk is dat in wezen twee afzonderlijke ruimten worden verhuurd, verdient het voor alle duide­lijkheid veelal aanbeveling om twee afzonderlijke huurovereenkomsten aan te gaan: één op basis van het model voor zelfstandige woonruimte (model 1) en één op basis van het model voor 230a-ruimte (model 7). Als splitsing niet mogelijk is, geldt dat het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte wordt aange­merkt indien het, mede in aanmerking genomen de in­richting van het gehuurde en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken (HR 5 novem­ber 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt) en Gerechtshof Amsterdam 18 november 2004, WR 2005, 80). Indien splitsing niet mogelijk is, zijn dus op de gehele huurovereenkomst, naast de algemene huurbepalingen (artikelen 7:201 tot en met 7:230 en 7:231 BW), ofwel de regels voor woonruimte ofwel de regels voor 230a-ruimte van toepassing. Hier is tot uitgangspunt geno­men dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, zodat het gehuurde in zijn geheel als 230a-ruimte moet worden aangemerkt. Daarom is de modelovereenkomst voor 230a-ruimte (model 7) hier als basis gebruikt (dit model is weer gebaseerd op het model voor de ‘Huurovereen­komst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen ‘ROZ’) op 30 ja­nuari 2015), waaraan ten behoeve van de verhuur van de woning enkele bepalingen zijn toegevoegd. Indien het gehuurde als woonruimte moet worden aange­merkt, kan de modelovereenkomst voor zelfstandige woonruimte als uitgangspunt worden genomen (model 1), waaraan dan enige bepalingen ten behoeve van de ‘230a-ruimte’ kunnen worden opgenomen. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 10 februari 2009 (WR 2009, 11) over de kwalificatie van een huurovereenkomst betreffende een fietsenstalling met een kleine werkruimte waarbij het feitelijk gebruik noch de bouwkundige kenmerken wezen op een midden­standsbedrijfsruimte. Het enkele feit dat de omzet van de reparatie-/verkoopinrichting (veel) groter was dan die van de stalling, was onvoldoende om de bedrijfs­ruimte desondanks als middenstandsbedrijfsruimte te kwalificeren. Voor de kwalificatie van de overeenkomst is het van be­lang om vast te stellen wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde hebben beoogd. Hoewel een aanwijzing voor de bedoeling van partijen kan worden gevonden in het modelcontract dat door partijen is ge­bruikt, leidt het enkele feit dat partijen gebruik hebben gemaakt van een modelcontract waarin een bepaald huurregime is genoemd, op zichzelf nog niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst naar de bedoeling van partijen door dat betreffende regime wordt geregu­leerd. Zie bijvoorbeeld het arrest van het Gerechtshof’s-Hertogenbosch 21 oktober 2009 (WR 2010, 11) en Gerechtshof ’s-Gravenhage 14 december 2010 (WR 2011, 61), waarin werd overwogen dat het feit dat ge­bruik was gemaakt van het 290-model, niet betekende dat de overeenkomst naar de bedoeling van partijen door de artikelen 7:290 e.v. BW werd gereguleerd. Zie ook Ktr. Rotterdam, 14 februari 2008 (WR 2009, 57), waar het gehuurde als onbebouwde grond werd gekwa­lificeerd ook al was een modelovereenkomst gebruikt waarin werd verwezen naar bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.  

Deel deze pagina:

Nog niet beoordeeld

Bijlage(n)

  • Bijlagen zijn alleen beschikbaar voor abonnees.

Artikel informatie

Type
Huur
Auteurs
Huib Hielkema
Auteursvermelding
Ik ben auteur van dit artikel
Datum artikel
Uniek Den Hollander publicatienummer
UDH:VgC/11279