Overname-overeenkomst
Huib Hielkema
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
1. Deze modelovereenkomst bevat afspraken die ge¬maakt worden tussen de verhuurder, de vertrekkend huurder en de nieuwe huurder met betrekking tot zaken die door de vertrekkend huurder in, op, of aan het ge¬huurde zijn aangebracht of door de vertrekkend huur¬der zijn overgenomen van de voorgaande huurder. Het model kan worden gebruikt zowel bij woonruimte als bij 290-bedrijfsruimte of overige ruimte. Wel moet bij de verschillende ruimten soms rekening worden gehou¬den met verschillende (semi-)dwingendrechtelijke wetsbepalingen.In een overnameovereenkomst
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
worden veelal afspraken gemaakt over zowel het overnemen van roerende zaken (bijvoorbeeld gordijnen of winkelinventaris) als van on¬roerende zaken (bijvoorbeeld een nieuwe keuken). Strikt genomen kunnen onroerende zaken niet door middel van de onderhavige overnameovereenkomst overgedragen worden. Onroerende zaken, die aard- en nagelvast met het gehuurde zijn verbonden, zijn immers door middel van natrekking eigendom geworden van de eigenaar van de gehuurde zaak (veelal de verhuurder). Om die reden is het niet mogelijk voor de vertrekkend huurder om de eigendom van deze zaken aan de opvol¬gend huurder over te dragen. Ten overvloede wordt bo¬vendien opgemerkt dat een overdracht van onroerende zaken dient te geschieden bij notariële akte (zie artikel 3:89 BW).De vertrekkend huurder is ingevolge artikel 7:216 lid 1 BW tot de ontruiming bevoegd om door hem aange¬brachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken (ook indien deze via natrekking onderdeel van het gehuurde zijn gaan uitmaken), mits daarbij het ge¬huurde in de toestand wordt gebracht die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht (het zogenaamde wegbreekrecht). Dit wegbreekrecht geldt slechts tot het einde van de huur en kan derhalve in beginsel ook niet worden overgedragen aan een opvolgend huurder. Uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:216 BW blijkt ook duidelijk dat de wetgever het wettelijk wegbreek¬recht niet overdraagbaar heeft willen maken (zie Kamer¬stukken II, 1990/1991, 26 089, nr. 6, p. 20 en Kamerstuk¬ken I, 2001/2002, 26 089, nr. 162, p. 17). Nu bij onroe¬rende zaken het eigendomsrecht niet door middel van de onderhavige modelovereenkomst kan worden over¬gedragen en huurders evenmin onderling kunnen over¬eenkomen dat het wettelijke wegbreekrecht met betrek¬king tot deze zaken op de nieuwe huurder overgaat, zou in feite niet méér aan de nieuwe huurder overgedragen kunnen worden dan het recht om de betreffende onroe¬rende zaken te gebruiken. Indien de verhuurder hier echter uitdrukkelijk mee instemt, zoals in het onderha¬vige model geschiedt, dan kan door middel van het zo¬genaamde derdenbeding van artikel 6:253 BW door de vertrekkend huurder en de verhuurder ten behoeve van de nieuwe huurder een contractueel wegbreekrecht worden gecreëerd met betrekking tot de onroerende za¬ken die worden ‘overgenomen’. Nu de leden 1 en 2 van artikel 7:216 BW van regelend recht zijn, kan een derge¬lijke afwijkende regeling rechtsgeldig worden overeen¬gekomen. Het resultaat is dan dat de nieuwe huurder het recht krijgt om de ‘overgenomen zaken’ te gebrui¬ken en weg te breken.Deze modelovereenkomst is uitdrukkelijk niet bedoeld voor het opstellen (naast een indeplaatsstellingsover¬eenkomst) van een overnameovereenkomst in geval van een bedrijfsovername in het kader van een indeplaats¬stelling ex artikel 7:307 BW.2. Hier dient het nieuwe adres (en eventueel het tele¬foonnummer) van de vertrekkend huurder te worden ingevuld, tenzij de vertrekkend huurder nog geruime tijd in het gehuurde zal blijven. Indien de vertrekkend huurder een natuurlijk persoon is, kan de zinsnede be¬treffende het handelsregister uiteraard worden verwij¬derd.3. Hier dient het adres van het gehuurde te worden in¬gevuld, tenzij het nog geruime tijd zal duren voordat de nieuwe huurder het gehuurde zal betrekken. Indien de vertrekkend huurder een natuurlijk persoon is, kan de zinsnede betreffende het handelsregister uiteraard wor¬den verwijderd.4. De overnameovereenkomst geeft weer wat partijen zijn overeengekomen. De letterlijke tekst van de over¬eenkomst is in dat verband evenwel niet per definitie doorslaggevend. Indien de tekst niet duidelijk is of als partijen van mening verschillen over de tekst, zal de tekst moeten worden uitgelegd. Bij de uitleg van de overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan een bepa¬ling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1991, NJ 1981, 635 (Haviltex)). In dit model is er¬van uitgegaan dat de huurovereenkomst al is opgezegd (dit is doorgaans het geval als overname aan de orde komt) en dat met de nieuwe huurder reeds een huur¬overeenkomst met betrekking tot het gehuurde is geslo¬ten. Het is echter ook mogelijk dat de huurovereen¬komst nog niet is opgezegd en/of dat de nieuwe huur-overeenkomst nog niet is gesloten. De considerans dient in dat geval vanzelfsprekend in overeenstemming met die feitelijke situatie te worden geformuleerd.In de praktijk doen zich regelmatig moeilijkheden voor indien ten tijde van het sluiten van de overnameover¬eenkomst nog geen nieuwe huurovereenkomst is geslo¬ten en de nieuwe huurder in spe alsnog afziet van het sluiten van de huurovereenkomst. De vraag is dan of deze ‘nieuwe huurder’ verantwoordelijk kan worden ge¬houden voor het verwijderen van de door hem ‘overge¬nomen’ zaken (in dat geval zou hij werkzaamheden moeten uitvoeren in de ruimte die hij niet gaat huren). In een dergelijke kwestie heeft de Rb. te Utrecht (Ktr. Utrecht 18 augustus 1999 en Rb. Utrecht 18 oktober 2000, WR 2001, 69) geoordeeld dat de met toestemming van de verhuurder gesloten overnameovereenkomst tussen vertrekkend en opvolgend huurder tot gevolg heeft dat de vertrekkend huurder is gekweten van zijn schuld jegens de verhuurder wat betreft de door de ‘nieuwe huurder’ overgenomen wijzigingen (de ver¬huurder had wel nog een vordering jegens de opvolgend huurder). Indien nog geen huurovereenkomst met de nieuwe huurder is gesloten, verdient het aanbeveling om in de overeenkomst een regeling te treffen voor het geval uiteindelijk geen overeenkomst met de beoogde nieuwe huurder wordt gesloten. Te denken valt aan het opnemen van een opschortende of ontbindende voor¬waarde.5. Hier dienen de onroerende zaken (bijvoorbeeld keu¬kenkastjes, scheidingswanden enz.) vermeld te wor¬den die de vertrekkend huurder zal achterlaten ten be¬hoeve van de nieuwe huurder.6. In de praktijk zie je vaak dat in de overeenkomst wordt bepaald dat de overgenomen onroerende zaken geen onderdeel uitmaken van het gehuurde om op die manier te trachten te bewerkstelligen dat de ((semi-) dwingendrechtelijke) huurbepalingen uit de wet niet van toepassing worden op deze zaken. De vraag is echter of dit juridisch mogelijk is, aangezien op die manier de bedoeling van de wetgever (om bepaalde wetsartikelen semi-dwingendrechtelijk van toepassing te verklaren op het gehuurde) wordt omzeild. Met betrekking tot wezenlijke onderdelen van het gehuurde (zoals een douche) heeft de Hoge Raad op 29 mei 2009 (WR 2009, 91) geoordeeld dat de verhuurder de huurbeschermingsregels voor woonruimte niet kan omzeilen met de stelling dat deze geen onderdeel zijn van het gehuurde. De jurisprudentie zal uit¬eindelijk moeten uitwijzen of deze praktische oplossing toelaatbaar wordt geacht. Zie ook de toelichting onder 10 en 11.7. Het gaat hier om roerende zaken zoals gordijnen, los¬se vloerbedekking, winkelinventaris etc.8. In de rechtspraak is, in ieder geval wat woonruimte betreft, verschillende keren uitgemaakt dat het onder omstandigheden onredelijk kan zijn om van een opvol¬gend huurder die een overgenomen voorziening moet verwijderen, te verlangen dat deze alle herstelkosten be¬taalt, ook als die hoger zijn dan hij bij de overname heeft (kunnen) voorzien. Daarom is het goed in de overna¬meovereenkomst een inschatting van de verwijderings¬kosten op te nemen. Dit dient wel zorgvuldig te geschie¬den, want een te lage inschatting zou de verhuurder kunnen worden tegengeworpen. Vanuit verhuurders¬oogpunt verdient het aanbeveling expliciet te bepalen dat het gaat om een raming ten tijde van het sluiten van de overnameovereenkomst en dat het uiteindelijke bedrag hoger kan uitvallen.9. Hier zou volledigheidshalve aan toegevoegd kunnen worden dat de verhuurder bepaalt wie de opvolgend huurder is en dat de huurder aanvaardt dat die opvol¬gend huurder ten aanzien van de handhaving van de overgenomen zaken een keuzevrijheid heeft.10. Indien de onderhavige overnameovereenkomst wordt gesloten met betrekking tot woonruimte, dan dient men zich bewust te zijn van het feit dat de ver¬huurder van woonruimte semi-dwingendrechtelijk ver¬antwoordelijk is voor het herstel van gebreken aan het gehuurde. Indien onroerende zaken deel uitmaken van een gehuurde woonruimte, kan derhalve in beginsel niet rechtsgeldig worden overeengekomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud aan deze zaken. De consequentie hiervan is dat verhuurders waarschijn¬lijk zelden zullen instemmen met de overname van aan¬gebrachte veranderingen omdat zij op deze manier semi-dwingendrechtelijk aansprakelijk worden voor het onderhoud hieraan. Deze terughoudendheid, die wordt ingegeven door de sinds 1 augustus 2003 geldende huurwetgeving, staat lijnrecht tegenover het in de prak¬tijk ontwikkelde ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Voor¬zieningen) op grond waarvan huurders de laatste tijd juist steeds vaker gerechtigd zijn om aanpassingen aan de woning te verrichten. In lijn met de bestaande prak¬tijk heeft het Hof te ’s-Gravenhage op 28 au¬gustus 2008 (LJN BF 0055) geoordeeld dat het voor de verhuurder van woonruimte onder bepaalde omstandigheden mogelijk is om rechtsgeldig overeen te komen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor gebreken aan zaken die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgend huurder zijn overgenomen. Het zou de prak¬tijk ten goede komen indien deze praktische benadering ook door andere rechters wordt gevolgd en partijen rechtsgeldig kunnen overeenkomen dat de opvolgend huurder zelf het onderhoud aan de overgenomen zaken dient te verrichten (bijvoorbeeld door af te spreken dat de overgenomen zaken geen onderdeel zijn van het ge¬huurde).Het is ingevolge artikel 7:242 BW overigens mogelijk om van de gebrekenregeling af te wijken bij standaard¬regeling (dit is een regeling die door brancheorganisa¬ties in de betreffende bedrijfstak wordt opgesteld, welke regeling moet worden vastgesteld door een door de mi¬nister te benoemen commissie, zie artikel 6:214 BW). Ten tijde van het ter perse gaan van deze herziene versie van de vastgoedcontracten is nog geen standaardrege¬ling gepubliceerd. Voor andere ruimte dan woonruimte kan sowieso rechtsgeldig worden overeengekomen dat de huurder verplicht is tot het onderhoud van de over¬genomen zaken. Gezien de systematiek van de wet ver¬dient het aanbeveling om, zoals ook in artikel 5 van de modelovereenkomst is gedaan, expliciet te bepalen dat eventuele tekortkomingen aan door de nieuwe huurder overgenomen zaken geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW.11. Indien de onderhavige overnameovereenkomst wordt gesloten met betrekking tot woonruimte, dan dient men zich bewust te zijn van het feit dat artikel 7:208 BW op grond van artikel 7:242 BW semi-dwin¬gendrechtelijk voorschrijft dat de verhuurder van woonruimte aansprakelijk is voor de (gevolg)schade veroorzaakt door gebreken aan het gehuurde indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ont¬staan en aan de verhuurder is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereen¬komst al bestond en de verhuurder het toen kende of be¬hoorde te kennen of toen aan de huurder heeft te ken¬nen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. De ver¬huurder van woonruimte is in de in artikel 7:208 BW genoemde gevallen derhalve altijd verantwoordelijk voor de gevolgschade, wat ter zake ook in de overeen¬komst wordt bepaald. Zie echter ook het hierboven on¬der 10 opgemerkte over afwijking bij standaardregeling en de uitspaak van het Hof ’s-Gravenhage d.d. 28 augus-tus 2008 (LJN BF 0055).Voor andere ruimte dan woonruimte bepaalt artikel 7:209 BW dat niet ten nadele van de huurder van artikel 7:208 BW kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Indien de verhuurder derhalve wist of behoorde te weten dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder gebreken bestonden aan de overgenomen za¬ken, dan is de verhuurder semi-dwingendrechtelijk aan¬sprakelijk voor de door deze gebreken veroorzaakte schade tenzij hij de huurder bij aanvang van de huur over deze gebreken heeft geïnformeerd en daarbij expli¬ciet heeft bedongen dat de betreffende gebreken geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren. In de jurisprudentie en literatuur wordt wel betoogd dat van deze aansprakelijkheid ook kan worden afgeweken door een algemene exoneratie voor schade, tenzij er sprake is van ernstig tekortschieten van de verhuurder of van het verzwijgen van bekende gebreken. Zo oordeelde de Rb. Utrecht op 14 december 2005 (WR 2006, 46) dat een huurder een exoneratieclausule alleen met succes buiten werking kan stellen ‘indien hij geconfronteerd wordt met een contractuele uitsluiting of beperking ten aanzien van voor de huurder onbekende gebreken, terwijl de verhuur¬der daarvan wel op de hoogte was dan wel de verhuurder een min of meer zwaarwegend verwijt valt te maken van het feit dat hij daarvan niet op de hoogte was.’ Op grond van deze uitspraak kan een huurder die bij aanvang van de huur op de hoogte is geweest van de gebreken niet (in alle gevallen) met succes stellen dat de uitsluiting van de aansprakelijkheid in strijd is met artikel 7:209 BW. Ze¬kerheidshalve is het voor de verhuurder niettemin aan te raden om ter voorkoming van aansprakelijkheid bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk aan de nieuwe huurder te melden welke gebreken er be¬staan en daarbij te bepalen dat deze gebreken niet wor¬den aangemerkt als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW alsmede dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor eventuele schade als gevolg van deze gebreken (hetgeen de huurder expliciet dient te aanvaarden). Bo¬vendien geldt ook voor andere ruimte dan woonruimte de bovenstaande opmerking in punt 6 en 10 dat wellicht in de toekomst zal blijken dat het mogelijk is om te be¬palen dat de overgenomen zaken geen deel uitmaken van het gehuurde en dat op die manier toepasselijkheid van artikel 7:208 BW kan worden voorkomen.12. Gedacht kan worden aan extra verzekeringspremies of extra belastingen.13. Indien de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de nieuwe huurder nog moet worden gesloten, dient deze zinsnede te worden geherformuleerd.
