Turnkey-koopovereenkomst
Jan van Duijvendijk
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Een turnkey-koopovereenkomst, vaak afgekort als TKO, kan als uitgangspunt worden gebruikt bij de bouw van een volledig gebruiksgereed gebouw.
De TKO is een belangrijk contract, een belangrijk sturingsinstrument voor de projectontwikkelaar. Het project dat de ontwikkelaar realiseert wil hij immers niet zelf houden, maar juist verkopen. Er zijn verschillende vormen van TKO. Allereerst dient te worden gezegd dat een TKO geen vaststaand juridisch begrip is. Een koopovereenkomst en een Aannemingsovereenkomst zijn dat wel, met elk eigen
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
bijzondere bepalingen, maar de TKO is een mengvorm. Dat betekent dat helder in de overeenkomst moet worden vastgelegd wat de rechten en verplichtingen van ieder der partijen zijn.
In deze TKO overheerst het karakter van koop. Als de TKO wordt gesloten door de ontwikkelaar met een belegger op het moment dat het project alleen nog op papier bestaat en er nog geen steen is gestapeld, betreft de TKO de koop van een toekomstige zaak. In deze TKO wordt de grond verkocht met wat daarop is of nog wordt gebouwd. Hetgeen wordt gebouwd, moet gebruiksgereed zijn – het begrip ‘turnkey’: men draait de sleutel van de voordeur om en alles is in orde. Als men bij een aannemingsovereenkomst de eis van turnkey hanteert, houdt dit een vrij zware eis in, zwaarder dan bij klassieke aanneming. Maar het begrip ‘turnkey’ in de TKO doet recht aan de eisen die op grond van de wet worden gesteld aan het verkochte: het project moet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn.
Extra informatieEr zijn verschillende vormen van de TKO, die verband houden met het moment van betaling en met het moment van levering van de grond. In dit model, de basisvorm, wordt alles geleverd als het project klaar is. Oplevering van het project en juridische levering van de grond met het daarop gebouwde, vallen samen. De betaling voor het geheel vindt ook dan plaats.
In deze TKO moet de ontwikkelaar zelf de bouw voorfinancieren. Als de koopprijs reeds in termijnen wordt betaald (waartegenover zekerheid wordt gesteld door de verkoper) zonder dat de grond reeds wordt overgedragen, zodat de ontwikkelaar financiering van de bouw kan verkrijgen, spreekt men wel van een pseudo-turnkey-koopovereenkomst. Daarvoor is dit model niet geschikt.
De vorm waarbij meteen de grond wordt overgedragen, waarna de bouw en de oplevering van het project later geschieden, is eigenlijk een zogenaamde koop-aannemingsovereenkomst. Voor deze vorm is deze TKO evenmin geëigend.
Ook wat de prijs betreft bestaan verschillende vormen. Hier wordt een vaste prijs betaald. Wanneer de prijs wordt gerelateerd aan de huuropbrengsten die het project zou moeten kunnen genereren, geschiedt de berekening van de prijs op basis van een overeen te komen bruto-aanvangsrendement (BAR). Het is dan van belang dat de ontwikkelaar ook voor huurders zorgt. Ook voor deze situatie is een ander basismodel nodig.
Als slotopmerking bij dit model kan worden gezegd dat er velerlei mogelijkheden zijn om een TKO op te stellen gebaseerd op de uitgangspunten die aan dit model ten grondslag liggen. Dat is mede een gevolg van de contractsvrijheid die als principe in ons burgerlijk recht geldt. Dit model is door de compactheid in ieder geval een inzichtelijk document, dat duidelijk maakt welke onderwerpen dienen te worden geregeld en dat ook veelvuldig in de praktijk als uitgangspunt wordt gebruikt.
