Planschadevergoedingsovereenkomst(met afkoop)
Jan van Duijvendijk
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Inhoud geactualiseerd op: 1 mei 2017.
Dit modelcontract is een variant van de planschadevergoedingsovereenkomst waarin de vergoeding direct wordt afgekocht. Hierbij wordt eenmalig een vast bedrag aan de gemeente betaald, als tegemoetkoming voor de gemeente ter zake van de planschadevergoedingen.
Wettelijk kader: In de ‘Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening)’, de ‘Wro’, is vastgelegd dat aan iemand die schade lijdt als gevolg van – kort gezegd –
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan, een tegemoetkoming kan worden toegekend. Zie artikel 6.1 Wro. Het betreft hier de zogenoemde planschade en de vergoeding ervan. Ook een omgevingsvergunning die het mogelijk maakt grond in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken, kan leiden tot planschade bij derden. Zie over een dergelijke omgevingsvergunning de ‘Wet van 6 november 2008, houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht)’, de ‘Wabo’, in artikel 2.12 eerste lid in verband met artikel 2.1, eerste lid, onder c. Overigens kan ook de vaststelling van een uitwerkingsplan strikt genomen tot planschade leiden.
Burgemeester en wethouders kennen deze planschadevergoedingen toe op verzoek van de partij die de schade lijdt. De wet geeft kaders aan welke schade voor vergoeding in aanmerking komt, en wanneer het verzoek tot vergoeding uiterlijk kan worden gedaan. Als iemand een project wil verwezenlijken en daartoe een bestemmingsplanwijziging verzoekt, of de vaststelling van een uitwerkingsplan, of een omgevingsvergunning die het afwijkend gebruik mogelijk maakt, zodat planschade kan ontstaan, kunnen burgemeester en wethouders met deze verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. Zie artikel 6.4a Wro.
Extra informatieVariantenOnderhavig model is een voorbeeld van een dergelijke overeenkomst. Artikel 6.4a Wro spreekt over ‘kunnen overeenkomen’ en over ‘geheel of gedeeltelijk’. Dit betekent dat er verschillende varianten mogelijk zijn. De kern van dit model is – naast bereidheid van de gemeente tot het wijzigen van het bestemmingsplan, het vaststellen van een uitwerkingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning – dat een eenmalig en vast bedrag aan de gemeente wordt betaald, als tegemoetkoming voor de gemeente ter zake van de planschadevergoedingen, waarmee het verhaal daarvan dus wordt afgekocht.
Een andere variant is dat de planschadevergoedingen integraal door de verzoeker worden vergoed aan de gemeente. Zie daarvoor het modelcontract Planschadevergoedingsovereenkomst (vergoeding integraal met voorschot). Het evidente nadeel daarvan is dat de verzoeker niet weet waar hij aan toe is. Een gemeente kan zich blindstaren op haar voordeel van integrale vergoeding van de uitgekeerde planschadevergoedingen, maar vasthouden aan die eis kan uiteindelijk tot gevolg hebben dat de potentiële initiatiefnemer van zijn plannen afziet. Dat probleem wordt met dit model ondervangen. Er wordt een bedrag betaald, en daarmee is het verhaal van planschadevergoeding afgekocht.
Hier rijst uiteraard de vraag welk bedrag het moet zijn. Als basis kan een analyse dienen die al is opgesteld of alsnog wordt opgesteld. Die kan inzicht geven wat de planschade kan zijn, vanuit de optiek van de benadeelde derden. Vervolgens moet worden onderzocht welke vergoeding op zijn plaats is. De woorden ‘geheel of gedeeltelijk’ in de wet verwijzen impliciet naar discussies in de parlementaire geschiedenis. Zo is wel gesteld dat naarmate de wijziging van het planologisch regime meer verband houdt met een project van algemeen belang, er minder grond is voor verhaal, wegens het belang voor de gemeente. Ook is goed denkbaar dat een bestemmingswijziging niet alleen de verzoeker maar ook andere initiatiefnemers ten goede komt. Dat wijst ook in de richting van verdeling van het verhaal op ook de andere betrokken ontwikkelaars. Dan is integrale vergoeding door slechts één verzoeker niet op zijn plaats. In ieder geval heeft de wetgever zich hierover niet uitgesproken en de vraag of geheel of gedeeltelijk verhaal op zijn plaats is, overgelaten aan de contracterende partijen.
HistorieMet de huidige regeling in de Wro en de Wabo omtrent het verhaal van planschadevergoedingen zijn enkele vraagstukken uit het verleden opgelost. Onder de oude WRO werden wel overeenkomsten gesloten aangaande verhaal van planschadevergoedingen, maar uit het zogenaamde Nunspeet-arrest van de Hoge Raad van 2 mei 2003 bleek dat dit soort overeenkomsten ongeldig waren. Er was geen wettelijke basis voor dit soort verhaal en een initiatiefnemer kon niet als belanghebbende worden beschouwd in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), in de procedure die tot toekenning van de vergoeding van planschade moest leiden.
Dit had een ongunstig effect voor projectontwikkeling, omdat gemeenten minder snel bereid waren op verzoek van een initiatiefnemer tot wijziging van het planologisch regime te komen. Niet lang daarna volgde reparatiewetgeving, die het verhaal van planschadevergoedingen wel mogelijk maakte. Bij de herziening van de regels betreffende de ruimtelijke ordening en later de invoering van de Wabo zijn alle rafels weggewerkt. Zie ook hierna.
