Anterieure exploitatieovereenkomst
Jan van Duijvendijk
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Inhoud geactualiseerd op: 1 mei 2017.
Bij deze model-exploitatieovereenkomst wordt onderscheid gemaakt tussen de overeenkomst die de gemeente sluit met een of meerdere particuliere grondeigenaren voordat er een exploitatieplan is en de overeenkomst die gesloten wordt nadat de gemeente het exploitatieplan heeft vastgesteld. In het eerste geval wordt gesproken over de anterieure exploitatieovereenkomst en in het tweede geval over een posterieure exploitatieovereenkomst.
Bij een anterieure exploitatieovereenkomst kunnen de gemeente en de particuliere grondeigenaar afspraken maken
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
die exact zijn afgestemd op de omstandigheden van het geval. Beide partijen weten op deze manier al vroeg in het proces waar zij aan toe zijn. In een anterieure overeenkomst kunnen meer zaken geregeld worden dan in een posterieure overeenkomst. Bij een posterieure overeenkomst moet men het exploitatieplan in acht nemen en daarmee mag de overeenkomst dus niet in strijd zijn. De inhoud van de posterieure exploitatieovereenkomst dient afgestemd te zijn op het bestemmingsplan. Onderwerpen die niet in het exploitatieplan zijn geregeld, maar daarin wel geregeld hadden kunnen worden, mogen niet meer in een posterieure overeenkomst worden geregeld. Op grond van het voorgaande is het duidelijk dat het komen tot een anterieure overeenkomst in de meeste gevallen de voorkeur verdient.
Doel van de anterieure exploitatieovereenkomst is het vastleggen van afspraken tussen partijen over de ruimtelijke, stedenbouwkundige, civieltechnische, programmatische en financiële aspecten van het project en de planning en fasering te regelen. In dat kader hebben partijen afspraken gemaakt over de ontwikkeling van, alsmede het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied. De bouwrijpe grond zal vervolgens door de exploitant worden bebouwd in overeenstemming met het dan vigerende bestemmingsplan.
Extra informatieDe Wet ruimtelijke ordening (verder aan te duiden met Wro) gaat uit van een zogenaamd gemengd stelsel voor kostenverhaal. Gemengd omdat verhaal van grondexploitatiekosten kan geschieden via zowel de privaatrechtelijke als de publiekrechtelijke weg. Privaatrechtelijk door het sluiten van grondexploitatieovereenkomsten en publiekrechtelijk door het vaststellen van het exploitatieplan. Overheden kunnen met particulieren (marktpartijen) op vrijwillige basis via privaatrechtelijke overeenkomsten komen tot afspraken over het verhaal van grondexploitatiekosten. Privaatrechtelijk is er in beginsel een grote mate van contractsvrijheid. Voor het geval niet via privaatrechtelijke weg tot het beoogde resultaat kan worden gekomen, voorziet de Wro in de mogelijkheid om in de vorm van een exploitatieplan te komen tot een publiekrechtelijk afdwingbare wijze van kostenverhaal.
Op grond van de Wro is er echter geen verplichting dat overheden ook daadwerkelijk zich dienen in te spannen om via de privaatrechtelijke weg tot overeenstemming te komen. Aangenomen wordt dat de voordelen, ook voor de gemeenten, om te komen tot privaatrechtelijke afspraken zo groot zijn, dat dat aan de gemeenten voldoende stimulans geeft om daadwerkelijk te trachten om tot privaatrechtelijke overeenstemming te komen.
Niet uit het oog moet worden verloren dat het exploitatieplan bepaalde mogelijkheden biedt, die voor de gemeente zeer aantrekkelijk kunnen zijn. Zo dient in een bestemmingsplan of projectbesluit de aanwijzing van woningbouwcategorieën beperkt te zijn tot een percentage ten opzichte van het gehele plangebied. In het exploitatieplan kan echter het aantal en locatie van een bepaald woningtype worden aangeduid. Evenwel lijkt dit niet op te wegen tegen de contractvrijheid die bestaat bij een privaatrechtelijke overeenkomst.
Er zijn verschillende soorten overeenkomsten te sluiten waardoor het kostenverhaal is verzekerd en voor zover nodig afspraken zijn gemaakt over de fasering, locatie-eisen en/of woningbouwcategorieën. Vanuit het oogpunt van het aanbestedingrecht dient er wel acht op geslagen te worden dat hoe meer de overheid zich met een project bemoeit, hoe groter de kans wordt dat er eigenlijk een aanbestedingsprocedure gevolgd dient te worden. Volgens de heersende opinie dient de gemeente zich te beperken tot haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Indien zij afspraken met marktpartijen wil maken die boven die publiekrechtelijke bevoegdheden uitstijgen, kan geconcludeerd worden dat er dan sprake is van een overheidopdracht die deswege aanbesteed dient te worden. Ook al is er dus een hoge mate van contractsvrijheid, enige terughoudendheid van overheidswege lijkt raadzaam.
In het te bespreken model is er van uitgegaan dat de exploitant eigenaar is van alle grond die nodig is voor de uitvoering van zijn project. Hij zal vervolgens alle grond leveren aan de gemeente. De gemeente zal vervolgens zorg dragen voor het bouwrijp maken van de gronden. Nadat die werkzaamheden zijn verricht, zal de gemeente de gronden waarop de exploitant het project zal realiseren, aan de exploitant terugleveren. De gedeelten van de gronden waarop de openbare voorzieningen gerealiseerd dienen te worden, zullen dan bij de gemeente achterblijven. De gemeente draagt zelf zorg voor de inrichting van die openbare ruimte. De exploitant draagt zorg voor de verdere realisatie van de het project, overeenkomstig het (dan) vigerende bestemmingplan.
Het is niet mogelijk om een model te ontwikkelen dat alle denkbare situaties afdekt. Iedere locatie is immers anders en stelt andere eisen aan partijen en de afspraken die zij willen maken. Iedere goede overeenkomst zal dan ook maatwerk dienen te zijn. VNG heeft er voor gekozen niet een modelovereenkomst te ontwikkelen. Wel is een Handreiking Grondexploitatiewet geschreven door een gemeenschappelijke inspanning van VNG, VROM en de Vereniging van grondbedrijven (VVG).
