Sleutelen aan de pacht; een gemiste kans

De evaluatie van het pachtrecht heeft in een rapport geresulteerd. Op 15 april 2014 heeft de Staatssecretaris van Economische Zaken het aangeboden aan de Eerste en de Tweede Kamer. Daarmee is de evaluatie openbaar geworden.

De verwachtingen waren hoog gespannen. Het huidige pachtrecht leidt tot een nauwelijks verdedigbare ongelijkheid . Enerzijds zijn er de ‘pachters en verpachters oude stijl’ die in het verleden een reguliere pachtovereenkomst hebben gesloten. Hun rechtsverhoudingen – waarbij de pachtprijzen wettelijk zijn gemaximeerd – kunnen nog vele tientallen jaren in stand blijven, dankzij de van toepassing zijnde voorschriften inzake verlenging en indeplaatsstelling. Anderzijds kennen we de ‘pachters en verpachters nieuwe stijl’ die gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot het aangaan van een eenmalige of geliberaliseerde pacht. De prijs is in beginsel vrij, en de duur is beperkt tot de overeengekomen termijn. Jonge verpachters zijn veel beter af dan oude; omgekeerd zijn oude pachters verre in het voordeel ten opzichte van hun jonge collega’s.

Hoe kan aan deze onwenselijke situatie een einde worden gemaakt? Is een regeling denkbaar waarin de ongelijkheid wordt opgeheven en tegelijkertijd de posities van pachters en verpachters met elkaar in een werkbaar evenwicht worden gebracht? Dat was mijns inziens de uitdaging waar evaluator Bruil voor stond.

Toegegeven zij dat deze uitdaging neerkomt op een bijna onmogelijke opgave. In de wereld van de pacht zijn de tegenstellingen van belangen nauwelijks overbrugbaar. Iemand met ideeën doet het altijd in de ogen van een aantal betrokkenen fout.

Ook als we dit in aanmerking nemen, is het resultaat van de evaluatie teleurstellend. Na een aantal inleidende hoofdstukken worden aanzetten voor een nieuwe regeling gegeven. Het rapport is afgesloten met een bijlage getiteld ‘Sleutelen aan de geldende regeling’. De bijlage is toegevoegd voor het geval dat de evaluatie onverhoopt niet tot een fundamentele herziening van het pachtrecht mocht leiden. In die situatie zal Titel 7.5 BW moeten worden aangepast op een aantal punten waar thans sprake is van onvolkomenheden.

De aanzetten tot een nieuwe regeling komen in feite neer op min of meer losse kanttekeningen bij diverse onderwerpen die in het huidige pachtrecht van belang zijn (bijvoorbeeld duur, verlenging, pachtprijzen, melioratierecht, indeplaatsstelling en voorkeursrecht). Vervolgens worden wat betreft deze onderwerpen conclusies getrokken, waarvan bepaald niet steeds kan worden gezegd dat zij goed zijn doordacht en grondig zijn gemotiveerd.

Als illustratief voorbeeld noem ik het onderwerp ‘Dood breekt geen pacht’. In niet meer dan tien regels wordt geconcludeerd dat art. 7:366 BW kan worden gemist, omdat in het geval van overlijden van de pachter kan worden teruggevallen op het erfrecht van Boek 4 BW. Als argument wordt gebruikt dat het in Duitsland ook op deze manier is geregeld. De conclusie gaat voorbij aan de praktische problemen die bij pachtverhoudingen ontstaan indien een pachter door meerdere erfgenamen wordt opgevolgd. De door de evaluator gepropageerde opvatting dat bij de verdeling van de nalatenschap een nieuwe pachter kan worden aangewezen, is te kort door de bocht. In de eerste plaats kan een verdeling om diverse redenen vele jaren op zich laten wachten. Bovendien wordt in het derde lid van art. 7:366 BW de mogelijkheid geopend dat een verpachter tegen een voorgestelde nieuwe pachter bezwaar maakt. Deze mogelijkheid zou zonder enige motivering komen te vervallen; bij de verdeling van de nalatenschap is de verpachter geen partij. Misschien zouden onze oosterburen eens op het bestaan van art. 7:366 BW moeten worden geattendeerd; zij zouden een dergelijke bepaling dan zomaar in hun wetgeving kunnen opnemen. Ze moeten hun tekst dan overigens wel beter op het algemene erfrecht afstemmen, dan thans in ons BW is gebeurd.

Enkele in de evaluatie getrokken conclusies wekken verbazing. Nadat op p. 20 als uitgangspunt is gesteld dat zo min mogelijk wettelijke bepalingen van dwingend recht moeten zijn, wordt op p. 25 voorgesteld om de wettelijke duur van pachtovereenkomsten te verlengen tot minimaal 25 jaren. In het geval van los land en losse gebouwen kan daar bij overeenkomst van worden afgeweken (tot in beginsel een minimum van 6 jaren), maar bij het verpachten van een hoeve kan dat niet. Ik kan dit niet volgen. Indien de duur in het geval van grond of gebouwen niet dwingend wordt voorgeschreven, rijst bijvoorbeeld de vraag waarom dan een langere dan de huidige termijn als uitgangspunt zou moeten worden genomen. Gevolg is vooral dat de eigenaar die onbewust losse grond of een gebouw heeft verpacht, met nog ernstiger consequenties wordt geconfronteerd dan onder het thans geldende regime al het geval is. Onder de voorgestelde regeling zullen nieuwe pachtovereenkomsten inzake hoeven naar het zich laat aanzien nog minder gesloten gaan worden dan nu.

De evaluatie overziend vraag ik mij af of van het hele rapport eigenlijk niet moet worden gezegd dat het neerkomt op niet meer dan ‘sleutelen’ aan de huidige wettelijke regeling. Een werkelijke visie op het pachtrecht van de toekomst ontbreekt. Mijns inziens is sprake van een gemiste kans.

Opmerking van de redactie

In de loop van dit jaar zal in dit tijdschrift uitgebreider op deze evaluatie worden ingegaan.