Faillissement van de huurder, indeplaatsstelling en een race tegen de klok?1
prof. mr. A.W. Jongbloed*
Gaat een huurder failliet dan opent art. 39 lid 1 F de volgende mogelijkheid: 'Indien de gefailleerde huurder is, kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
zijn. Zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. Van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld.’ Ziet de curator geen mogelijkheden tot voortzetting van de onderneming dan zal gekozen worden voor opzegging. Maar is een doorstart van de failliete onderneming mogelijk dan zal de curator er vaak prijs op stellen dat de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet. Dat geldt des te meer als de huur naar verhouding laag is en de onderneming goodwill heeft opgebouwd. Ook kan de curator er over denken een ander c.q. een andere onderneming indeplaats te doen stellen. Maar wat wordt daaronder verstaan en in welke gevallen is indeplaatsstelling mogelijk?
2. Contractsoverneming versus indeplaatsstelling Sinds 1971 komt het recht tot indeplaatsstelling voor in de huurwetgeving. Destijds onderkende de wetgever reeds dat de huurder (met name de winkelier-huurder) een zwaarwichtig belang kan hebben om zijn bedrijf te verkopen. Voor deze gevallen diende volgens de wetgever een bijzondere regeling getroffen te worden, waarbij de huurder de verhuurder moest kunnen dwingen mee te werken aan de beoogde indeplaatsstelling.2 Volgens de parlementaire geschiedenis van destijds was deze regeling bedoeld voor het geval dat van ‘(…) de huurder naar maatschappelijke opvattingen moeilijk anders verwacht kan worden dan dat hij zijn bedrijf overdraagt en hij daarvoor ook de huur moet overdragen.’ In dergelijke gevallen ‘weegt het belang van de verhuurder om zich te houden aan de door hemzelf gekozen huurder niet zwaar genoeg.’3 Met het invoeren van de indeplaatsstellingsregeling wilde de wetgever bereiken dat het mogelijk zou worden dat (met name) de winkelier in het kader van bijvoorbeeld zijn pensionering zijn bedrijf en daarbij zijn huurrechten kon overdragen; 4 een winkel zonder winkellocatie is immers niet veel waard. Het recht tot indeplaatsstelling was daarom sinds 1971 te vinden in art. 7A:1635 BW (oud). Met de invoering van het vernieuwde huurrecht per 1 augustus 2003 is het recht op indeplaatsstelling nauwelijks5 gewijzigd omdat, aldus de wetgever, met name kleine zelfstandigen nog altijd behoefte zouden hebben aan een mogelijkheid tot indeplaatsstelling, aangezien zij over het algemeen geen mogelijkheden hebben om een pensioen op te bouwen.6 Om die reden heeft de wetgever onder geen beding een afwijking van art. 7:307 BW [dit artikel heeft toch alleen betrekking op “winkelruimte”?] ten nadele van de huurder willen toestaan, zelfs niet als de rechter hiervoor toestemming geeft.7 Zouden partijen een dergelijke, voor de huurder nadelige afwijking, van art. 7:307 BW overeenkomen, dan is de afwijkende bepaling vernietigbaar.8 Moet worden teruggevallen op de contractsoverneming van art. 6:159 BW,9 dan heeft de huurder geen direct pressiemiddel jegens de verhuurder om een contractsoverneming af te dwingen. Een contractsoverneming ex art. 6:159 BW is een driepartijenovereenkomst, 10 hoewel de afspraken niet in één document hoeven te worden vastgelegd. Voor het rechtsgeldig tot stand brengen van een contractsoverneming ex art. 6:159 BW11 moet voldaan worden aan de volgende twee cumulatieve criteria: i) een schriftelijke akte van contractsoverneming tussen de overdragende en de overnemende partij,12 en ii) toestemming van de wederpartij. Volgens criterium ii) kan zonder toestemming van de wederpartij de contractsoverneming ex art. 6:159 BW niet gerealiseerd worden. In beginsel is de wederpartij ook niet verplicht om aan de contractsoverneming mee te werken.13 Een weigering van een verhuurder om niet aan een contractsoverneming mee te werken, wordt niet snel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.14 Daarop gelden wel uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de wederpartij geen enkel te respecteren belang heeft om de contractsoverneming te weigeren. De weigering van de wederpartij om mee te werken aan de contractsovername kan dan naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.15 Bij contractsoverneming ex art. 6:159 BW is de medewerking van de wederpartij vormvrij.16 Van deze instemming moet echter wel onomstotelijk blijk worden gegeven17; het is vanuit procesrechtelijk perspectief dan ook aan te bevelen om een dergelijke ‘medewerking’ op schrift te krijgen. Een dergelijke medewerking kan in bijzondere omstandigheden ook stilzwijgend zijn gegeven. Er mag echter niet zonder meer van uit gegaan worden dat de wederpartij stilzwijgend medewerking heeft verleend;18 dit dient op basis van de feiten en omstandigheden vastgesteld te worden. Enkel stilzwijgen zonder bijkomend handelen, is in ieder geval onvoldoende. 19 Het enkele feit dat een wederpartij geen reactie heeft gegeven op de (voorgenomen) contractsoverneming, wil niet zeggen dat zij toestemming hiervoor heeft gegeven. 20 Feitelijk gebruik en huurbetaling door een ander dan de contractuele huurder brengen evenmin automatisch met zich dat een contractsoverneming plaatsgevonden heeft.21 Bewijstechnisch gezien is het daarom aan te bevelen om de contractsoverneming en de toestemming van de wederpartij schriftelijk vast te leggen. Het zal duidelijk zijn dat als de wederpartij niet wil meewerken aan de contractsoverneming deze slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen alsnog tot standkomt. Een belangrijk verschil tussen art. 6:159 BW en art. 7:307 BW is dat, indien voldaan is aan de criteria van art. 7:307 BW, de huurder de medewerking van de verhuurder kan afdwingen. Een ander wezenlijk verschil is te vinden in de rechtsgevolgen van een contractsoverneming ex art. 6:159 BW en een indeplaatsstelling ex art. 7:307 BW. Krachtens art. 6:159 lid 2 BW is het belangrijkste rechtsgevolg van een contractsoverneming dat alle rechten en verplichtingen, dus de gehele rechtsverhouding, met inbegrip van alle nevenrechten, -verplichtingen en wilsrechten [een koopoptie ook?], overgaan op de opvolger,22 met uitzondering van de reeds opeisbare rechten en verplichtingen. Bij dit laatste kan gedacht worden aan reeds opeisbare schadevergoeding, opeisbare rente, opeisbare huurpenningen, of opeisbare termijnen van een leverantiecontract. Het is overigens contractueel wel mogelijk om deze reeds opeisbare rechten en verplichtingen over te dragen aan de derde.
Het is bij een contractsovername niet mogelijk om essentiële rechten en plichten uit te sluiten. Volgens de wet is het mogelijk anders te bepalen ten aanzien van ‘bijkomstige of reeds opeisbaar geworden rechten of verplichtingen’. Met andere woorden, ten aanzien van niet bijkomstige – dus essentiële – rechten of verplichtingen is dat niet geoorloofd. Volgens de parlementaire geschiedenis is het verstrekkende gevolg dat als partijen deze wel uitsluiten, de gehele rechtsverhouding niet overgaat. Indien partijen aan de essentialia van de overeenkomst willen tornen, is het dus verstandig de oude overeenkomst te beëindigen en een nieuwe overeenkomst te sluiten.23 Bij art. 7:307 BW is het gevolg dat de nieuwe huurder in het geheel in de plaats treedt van de oude huurder.24 Het essentiële verschil met art. 6:159 BW is dat alle doorlopende rechten en verplichtingen van de bestaande huurverhouding geheel over gaan.25 Dit geldt zowel voor de ten tijde van de indeplaatsstelling reeds opeisbare als ook voor de niet-opeisbare rechten en verplichtingen. Een eventuele huurachterstand van de ‘oude’ huurder dient door de ‘nieuwe’ huurder te worden voldaan. Indien verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat de huurder een verplichting tot onderhoud heeft, dan gaat ook deze verplichting over op de nieuwe huurder, ook bijvoorbeeld voor wat betreft achterstallig onderhoud. Een wanprestatie van de vertrekkende huurder kan eveneens aan de opvolgende huurder worden toegerekend; de ratio hiervan is dat de verhuurder door de indeplaatsstelling niet in een slechtere positie mag geraken.26 Dit brengt met zich dat de ‘nieuwe’ huurder het gehuurde aan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst moet opleveren in de staat waarin zijn voorganger het ontving.27 Kortom: essentieel bij een indeplaatsstelling is dat deze de inhoud of omvang van de verplichtingen van partijen niet verandert. 3. Art. 7:307 BW: indeplaatsstelling Art. 7:307 lid 1 BW houdt het volgende in: ‘Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde in zijn plaats te stellen.’ Krachtens art. 7:307 lid 1 BW is dus vereist dat sprake is: 1. van overdracht door de huurder aan een derde; 2. van het door de huurder zelf of door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Voor de toepasselijkheid van de indeplaatstelling mogelijkheid van art. 7:307 BW, is het sinds HR 8 mei 199228 niet meer vereist dat uitsluitend de huurder het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf dient te exploiteren. Ook een ander dan de huurder zelf kan het bedrijf in het gehuurde uitoefenen. Deze passage betreft codificatie van de rechtspraak van de Hoge Raad.29 Deze aanvulling houdt in dat de huurder ook een indeplaatsstelling kan vorderen, indien feitelijk een ander dan de huurder het bedrijf exploiteert, zo overwoog de Hoge Raad voor het eerst in 1992 in het arrest Schuitema/ De Vestingwachter.30 [in dit eerste stuk zitten inhoudelijk nogal wat herhalingen] De Vestingwachter was in deze casus de hoofdverhuurder van de bedrijfsruimte. Hoofdhuurder was Schuitema Vastgoed BV, de vennootschap die de onroerend goed belangen voor de hele Schuitema-organisatie verzorgt, en onderhuurder Schuitema Zuid BV. Deze laatste twee hadden dezelfde moedermaatschappij: Schuitema NV. Onderonderhuurder was Veldhof, die een afnameovereenkomst had met Schuitema Zuid, waardoor ook Veldhof – door zijn (onder‑)huurovereenkomst met Schuitema Vastgoed en zijn afnameovereenkomst met Schuitema Zuid – zeer nauw was verbonden met het Schuitema concern. Op 1 juni 1987 droeg Veldhof het bedrijf over aan Schuitema Zuid en Schuitema Zuid droeg op diezelfde dag nog het bedrijf over aan Van Eerd. Schuitema Zuid vroeg vervolgens machtiging om Van Eerd in haar plaats te stellen. De Hoge Raad oordeelde dat moet worden aangenomen dat ook de [onder?]huurder die niet zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent, een vordering op de voet van art. 7A:1635 (oud) BW kan instellen. Met dit arrest lijkt de Hoge Raad de weg vrij te hebben gemaakt voor exploitatievormen, zoals franchiseformules en afnameovereenkomsten. Als de onderhuurder wil promoveren tot hoofdhuurder, dan is dat niet mogelijk langs de weg van art. 7:307 BW. In dat geval vindt er namelijk geen overdracht plaats van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. De onderhuurder kan ten opzichte van zijn onderverhuurder uiteraard wel een beroep doen op art. 7:307 BW, mits voldaan is aan de criteria van dit artikel.31 Een voorbeeld waarin een indeplaatsstelling succesvol was, ondanks dat het gehuurde gedeeltelijk was onderverhuurd, betrof een kwestie die in 2004 voorlag bij het hof Amsterdam. In die casus had de verhuurder steeds toestemming gegeven voor onderverhuur. De huurder verhuurde evenwel enkel een deel onder van de ruimte die hij huurde. De huurder wilde zijn positie als huurder overdragen aan deze onderhuurder. Volgens het Hof Amsterdam stond de omstandigheid dat de huurder één van de units had onderverhuurd (en enkel daarin zodoende niet zélf een bedrijf uitoefende) niet in de weg aan een indeplaatsstelling aan deze onderhuurder. Geoordeeld werd dat ‘de onderverhuurde unit in een zodanig nauw verband stond met de bedrijfsuitoefening door de huurder in de andere [niet-onderverhuurde; toevoeging AWJ] unit, dat de gevraagde indeplaatsstelling betrekking kan hebben op de huurovereenkomst in zijn gehele omvang’. 32 De hoofdhuurder droeg zijn bedrijf dus wel over aan de onderhuurder. Onder omstandigheden hoeft gedeeltelijke onderverhuur derhalve niet in de weg te staan aan een succesvolle indeplaatsstelling aan de onderhuurder. Daadwerkelijke bedrijfsoverdracht Belangrijk voor indeplaatsstelling is dat er sprake is van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht. Dit brengt met zich dat het bedrijf in het gehuurde daadwerkelijk nog geëxploiteerd diende te worden; een indeplaatsstelling kan daarom in beginsel niet worden gevorderd als het bedrijf zijn activiteiten reeds gestaakt heeft. In een dergelijk geval is immers geen sprake meer van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht. In de rechtspraak wordt daarop een uitzondering aanvaard als de huurder genoodzaakt is de bedrijfsvoering te staken in verband met ziekte; in dat geval kan de huurder zich toch nog beroepen op het bepaalde in art. 7:307 BW.33 Ook in het voor ons belangrijke geval dat de huurder failliet is gegaan en de curator indeplaatsstelling van de failliete huurder wenst, hoeft het feit dat de exploitatie enige maanden is gestaakt, niet tot het oordeel te leiden dat er geen sprake meer is van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf.34 De bedrijfsvoering mag echter niet al te lang gestaakt zijn. Als de zittende huurder enkel diens huurrechten wenst over te dragen, slaagt een beroep op art. 7:307 BW niet.35 Als een huurder zich beroept op het bepaalde in art. 7:307 BW zal dan ook onderzocht moeten worden of er sprake is van een overdracht van het gehele bedrijf of dat slechts bepaalde activa en passiva overgaan.36 In het laatste geval zal geen sprake zijn van overdracht van het bedrijf maar alsdan worden enkel de huurrechten overgedragen, waarvoor art. 7:307 BW zich juist niet leent zodat teruggevallen dient te worden op art. 6:159 BW. Zoals vermeld is huuroverdracht ex art. 7:307 BW enkel mogelijk in het kader van bedrijfsoverdracht.37 De voorgestelde nieuwe huurder dient de bedrijfsruimte dus te gebruiken voor de uitoefening van (nagenoeg) hetzelfde bedrijf als door de vorige huurder in het gehuurde werd uitgeoefend.38 Als de nieuwe huurder een ander soort bedrijf in het gehuurde wil vestigen, dan wordt geen bedrijfsoverdracht aangenomen. 39 Om die reden dient de huurder bij het verzoek aan de verhuurder en bij de vordering tot het verkrijgen van een machtiging tot een indeplaatsstelling ten aanzien van het noodzakelijke element bedrijfsoverdracht voldoende te stellen en te substantiëren.40 Het is afhankelijk van de omvang van hetgeen wordt overgenomen of er sprake is van een bedrijfsoverdracht. Indien geen goodwill wordt overgenomen of als de bedrijfsvoering geheel wijzigt is het aannemelijk dat er geen sprake is van een bedrijfsoverdracht. Het is evenwel niet vereist dat voor een succesvolle overdracht èn het personeel wordt overgenomen, èn een goodwillvergoeding wordt voldaan, èn de materiële activa worden overgenomen èn de bedrijfsvoering ongewijzigd wordt voortgezet. De overnemende partij kan de bedrijfsvoering licht wijzigen. Indien evenwel enkel de goodwill wordt overgedragen zal dit er sterk op duiden dat sprake is van een bedrijfsoverdracht. Of er sprake is van een bedrijfsoverdracht wordt door de rechter van geval tot geval beoordeeld en de rechtspraak is zeer casuïstisch.41 Zwaarwichtig belang, verplichte afwijzingsgrond en belangenafweging en door de rechter te stellen voorwaarden Krachtens art. 7:307 lid 2 BW42 kan de rechter de vordering tot indeplaatsstelling enkel toewijzen indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling. De rechter dient de vordering voorts steeds af te wijzen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Als het zwaarwichtig belang is aangenomen en als de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt, volgt nog een belangenafweging. Dit volgt uit de woorden “de rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval.” De huurder of de ander die het bedrijf uitoefent dient een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van het bedrijf. Deze eis vloeit voort uit het feit dat de verhuurder gedwongen wordt een huurder te aanvaarden die hij niet zelf heeft uitgekozen.43 In de rechtspraak wordt soepel omgegaan met het vereiste van een zwaarwichtig belang van de huurder (of van ‘de ander’).44 Echter, men dient wel voldoende aannemelijk te maken dat hij een zwaarwichtig belang heeft.45 De rechter is echter verplicht de vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen, indien een van de volgende omstandigheden zich voordoet: de voorgestelde huurder biedt onvoldoende waarborgen voor (1) een volledige nakoming van de overeenkomst en (2) een behoorlijke bedrijfsvoering, ook al is gebleken dat de huurder (of de ander) een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van de onderneming.46 De ratio van de verplichte afwijzingsgrond in art. 7:307 BW is dat de verhuurder niet akkoord hoeft te gaan met een ‘opgedrongen’ huurder die niet voldoende solvabel is dan wel van wie verwacht wordt dat hij geen behoorlijke exploitatie kan bewerkstelligen.47 Zodra aan de overige criteria van art. 7:307 BW48 is voldaan en niet is gebleken dat de aangedragen nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, vindt een belangenafweging plaats.49 Bij deze belangenafweging wordt rekening gehouden met de belangen van de huurder en verhuurder, doch in de wet is niet uitgesloten dat ook met de belangen van de voorgestelde huurder rekening wordt gehouden door de rechter.50 De belangenafweging kan ertoe leiden dat, ook als aan alle overige vereisten van art. 7:307 BW is voldaan, de vordering tot indeplaatsstelling toch afgewezen wordt. Er wordt immers ook altijd rekening gehouden met het belang van de verhuurder; dat belang wordt ook meegewogen. Er vindt dus te allen tijde een beoordeling met inachtneming van alle omstandigheden van het geval plaats. De rechter dient in dit kader rekening te houden met alle door de verhuurder aangevoerde bezwaren tegen de indeplaatsstelling.51 Tot slot zij hier vermeld dat de rechter op grond van art. 7:307 lid 3 BW ambtshalve aan de machtiging tot indeplaatsstelling voorwaarden kan verbinden of daarbij een last kan opleggen. De verhuurder hoeft daartoe niet een eis in reconventie in te stellen;52 maar als de verhuurder wenst dat voorwaarden worden verbonden aan de machtiging of dat een last wordt opgelegd, is het wel aan te bevelen om bij wege van verweer hier een beroep op te doen, ondanks dat de rechter ambtshalve hiertoe over kan gaan. De voorwaarden/lasten zien veelal op het verstrekken van een financiële zekerheid bijvoorbeeld als de bestaande zekerheid komt te vervallen door de indeplaatsstelling, zoals geldt voor de rechten uit een borgtocht, die ingevolge art. 6:159 BW jo. art. 6:157 lid 2 BW tenietgaan bij een indeplaatsstelling. 53 In een dergelijk geval kan het voor de hand liggen dat de voorwaarde wordt gesteld dat zorg gedragen wordt voor een nieuwe zekerheidstelling.54 Indien de vordering tot indeplaatsstelling toegewezen wordt, verkrijgt de zittende huurder een machtiging om de indeplaatsstelling te kunnen effectueren. De nieuwe huurder neemt alle rechten en plichten van de oude huurder over. Dit brengt bijvoorbeeld met zich, dat een wanprestatie van de vertrekkende huurder aan de nieuwe huurder kan worden toegerekend,55 een terugbetaling van aanbetaling in verband met een afgezegde verbouwing door de nieuwe huurder dient te worden voldaan56 en de opleveringsplicht die tussen de oude huurder en verhuurder geldt, ook voor de nieuwe huurder geldt.57 Ingevolge art. 6:159 BW jo. art. 6:157 lid 2 BW gaan door een indeplaatsstelling evenwel de rechten uit een borgtocht teniet.58 4. Indeplaatsstelling bij faillissement van de huurder Op grond van art. 39 Fw kan de verhuurder de huurovereenkomst bij faillissement van de huurder opzeggen.59 Dit artikel heeft vooral tot doel dat de verhuurder zich kan ontdoen van een insolvabele, failliete huurder.60 De opzeggingstermijn die de verhuurder in acht moet nemen bij een opzegging ex art. 39 Fw is betrekkelijk kort: een termijn van drie maanden is in elk geval voldoende, en opzegging kan tussentijds geschieden, tenzij huurpenningen zijn vooruitbetaald. 61 Evenals een niet failliete huurder, heeft de curator de mogelijkheid een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen, indien hij een geschikte nieuwe opvolgend huurder heeft gevonden. 62
De curator kan een vordering tot indeplaatsstelling ook instellen als de verhuurder de huurovereenkomst reeds ex art. 39 Fw. heeft opgezegd, zodat er geen race tegen de klok hoeft plaats te vinden. Een dergelijke vordering kan de opzegging door de verhuurder doorkruisen, nu het handhaven van deze opzegging door de verhuurder (of het na de vordering tot indeplaatsstelling opzeggen van de huurovereenkomst ex art. 39 Fw.) onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht wordt,63 dan wel als misbruik van recht kan worden gekwalificeerd. 64 Misbruik van recht dan wel strijd met de redelijkheid en billijkheid kunnen zich bijvoorbeeld voordoen indien de verhuurder reeds op de hoogte was van de voorgenomen indeplaatsstelling in verband met de doorstart van een gefailleerd bedrijf en de opvolger aan de huurverplichtingen kan voldoen; in dat geval kan immers in art. 39 Fw bezwaarlijk een argument worden gevonden om de huurovereenkomst op te zeggen.65 Dit kan tevens het geval zijn indien de beoogd opvolgend huurder de achterstallige betalingen voor zijn rekening neemt en/of een bankgarantie afgeeft. 66 De curator kan een zwaarwegend belang hebben bij een doorstart van de onderneming, teneinde kapitaalverlies voor de onderneming te voorkomen en de werkgelegenheid (grotendeels) te behouden.67 Het behoud van werkgelegenheid, is een belang dat de curator zich mag aantrekken68 en dient te worden betrokken bij de beoordeling of sprake is van een zwaarwichtig belang bij de overdracht van het bedrijf.69 Bij de algemene belangenafweging wordt ook het belang van de verhuurder beoordeeld. Ik noem enkele uitspraken waarin het belang van de curator doorslaggevend werd geacht: –– in een uitspraak van Rb. Leeuwarden werden door de beoogde indeplaatsstelling aanzienlijke baten voor de boedel gegenereerd, terwijl bovendien de werkgelegenheid erbij was gebaat. Daarbij had de moedermaatschappij van de beoogde huurder zich door middel van een verklaring ex art. 2:403 lid 1 onder f BW, hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de door beoogde huurder aangegane verplichtingen. Daardoor werd de vordering tot indeplaatsstelling van de curatoren toegewezen;70 –– in een uitspraak van rechtbank Amsterdam werd het belang van de curatoren doorslaggevend geacht omdat de exploitatiemogelijkheid een aanzienlijke waarde voor de boedel vertegenwoordigde. Ook had de beoogd opvolgend huurder zich verbonden om ten minste 100 werknemers in dienst te houden. Daarbij hadden de curatoren voldoende financiële zekerheden verstrekt;71 –– in een uitspraak van Ktr. Rotterdam had de curator belang om een doorstart van het gefailleerde bedrijf te kunnen realiseren. Het betoog van de verhuurder dat hij een gerechtvaardigd belang had bij opzegging omdat hij bij een derde een betere huurprijs kon bedingen, was geen gerechtvaardigd belang, aangezien hij dit belang ook kon uitoefenen zonder opzegging, namelijk middels een procedure tot aanpassing van de huurprijs.72 Daar staan andere uitspraken tegenover waarin het belang van de verhuurder doorslaggevend werd geacht: –– Hof ’s-Hertogenbosch achtte het belang van de verhuurder doorslaggevend, omdat de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen bood voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. In dit verband achtte het hof mede van belang dat in het ondernemingsplan geen enkele financiële onderbouwing werd gegeven waaruit de mogelijkheid van een lonende exploitatie kon worden afgeleid;73 –– in een uitspraak van Ktr. Nijmegen werd het belang van de verhuurder bij de opzegging van de huurovereenkomst doorslaggevend geacht, daar de curator pas in een zeer laat stadium (voor het merendeel ruim na de datum waartegen was opgezegd) gegevens verstrekte over de in de plaats te stellen huurder. Deze gegevens boden de verhuurder niet in voldoende mate inzicht in de mogelijkheden en beperkingen van die huurder. Ook ten aanzien van een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering bleken uit de verstrekte gegevens niet voldoende waarborgen voor de verhuurder;74 –– Hof ’s-Gravenhage overwoog dat het enkele belang van de curator van de gefailleerde huurder om voor de boedel een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen bij verkoop van de onderneming, niet zonder meer met een zwaarwichtig belang gelijk te stellen is. Indeplaatsstelling tast immers de contractsvrijheid van de verhuurder aan en een dergelijke inbreuk op de contractsvrijheid dient slechts in de in art. 7:307 BW bedoelde uitzonderingsgevallen, waarbij bescherming van de huurder van bedrijfsruimte ter zake van het verloren gaan van zijn inspanningen en investeringen het belangrijkste is, te worden gehonoreerd. Bovendien stond in dit geval niet vast dat de curator bij toewijzing van de indeplaatsstellingsvordering inderdaad voor de boedel een belangrijk hogere opbrengst zou hebben verkregen;75 –– Hof ’s-Gravenhage oordeelde dat als de curator niet met bekwame spoed reageert op een opzeggingsbrief en niet om indeplaatsstelling verzoekt, hij zijn beurt voorbij heeft laten gaan;76 –– in een uitspraak van de Amsterdamse voorzieningenrechter van begin 2014 viel het doek omdat de stelling van de curator dat zij in vergaande onderhandelingen is met een potentiële nieuwe huurder die mogelijk via een indeplaatsstelling haar verplichtingen zou kunnen overnemen, tegen de gemotiveerde betwisting daarvan door verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt. Als de verhuurder niet buiten rechte mee wil werken aan een indeplaatsstelling, zal de curator een procedure moeten starten. 77 Als de curator een bodemprocedure begint, zal hij (indien de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd) naast de machtiging tot indeplaatsstelling tevens een verklaring voor recht dienen te vragen dat de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel als misbruik van recht dient te worden beschouwd.78 Naast de bodemprocedure kan de curator eveneens een kort geding starten. In het geval reeds een bodemprocedure aanhangig is gemaakt, is het raadzaam dat de curator in die procedure een voorlopige voorziening vraagt omdat door de inzet van een kort geding de vraag of valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering tot indeplaatsstelling zal worden toegewezen wordt beantwoord, zodat daarop door de voorlopige voorziening een voorschot kan worden genomen.79 Kortom: van een race tegen de klok hoeft geen sprake te zijn zolang met bekwame spoed wordt gehandeld en dan zal het vaak van de afweging van de wederzijdse belangen afhangen of de huurovereenkomst eindigt dan wel dat indeplaatsstelling volgt. Illustratief is de hierboven genoemde uitspraak Ktr. Nijmegen 27 augustus 2010, PRG 2010/217 en TvHB 2011/1 (Cafetaria De Blauwe Steen) waar de curator te lang treuzelde.
UÂ heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
