Aflossing hypotheek vrijblijvend?

Het deze week gepresenteerde regeerakkoord bevat een verdere beperking van de mogelijkheid om de hypotheekrente fiscaal af te trekken. De hypotheekrenteaftrek staat - na de fiscale maatregelen die in de afgelopen jaren al waren genomen – steeds verder onder druk. Dit heeft ook gevolgen voor zogenaamde aflossingsvrije hypotheken.

Daags voor presentatie van het regeerakkoord had DNB in het door haar gepubliceerde ‘Overzicht
financiële stabiliteit’ aangegeven dat meer dan de helft van de Nederlandse hypotheekschuld bestaat uit leningen waarop niet regulier wordt afgelost. Een groot deel van de desbetreffende woningbezitters zou mogelijk niet over voldoende middelen beschikken om de hoofdsom voor of op de einddatum af te lossen. Dit kan ertoe leiden – aldus DNB - dat woningen ongewild verkocht moeten worden of dat woningbezitters te maken krijgen met ‘hogere hypotheekuitgaven bij een lager inkomen’.

DNB acht het daarom wenselijk dat hypotheekverstrekkers hun klanten stimuleren om het aflossingsvrije deel van hun hypotheek te verminderen. Tussentijds (gedeeltelijk) aflossen dus. Een soortgelijke oproep heeft de AFM gedaan. De AFM spoort hypotheekverstrekkers aan om ‘bij vervolgstappen’ inzicht te krijgen in kwetsbare hypotheeknemers, waarbij schuldenreductie voorop staat (zie het in april 2017 gepubliceerde jaarverslag over 2016). Volgens de AFM heeft ongeveer 30% van alle woningbezitters een volledig aflossingsvrije hypotheek en bouwen zij geen vermogen op om voor of aan het einde van de looptijd van de hypotheek de hoofdsom af te lossen (AFM persbericht 28 maart 2017).

De hypotheekrenteaftrek werd door de toenmalige minister van Financiën Pierson in 1893
geïntroduceerd. De woning werd beschouwd als een bron van inkomsten en mocht om die
reden worden belast. De kosten van verwerving van de woning mochten daarentegen worden
afgetrokken. Na de Tweede Wereldoorlog werd de hypotheekrenteaftrek met name beschouwd als een instrument om het eigen woningbezit te stimuleren. Eigen woningbezit zou onder andere bijdragen aan de
financiële zelfstandigheid van burgers en daarmee werd tevens een maatschappelijk belang gediend.
De hypotheekrenteaftrek zou ook een stabiliserend effect hebben doordat een stijging van de rente deels gecompenseerd wordt door de mogelijkheid de rente fiscaal af te trekken.

De mogelijkheid om de rente fiscaal af te trekken heeft de aflossingsvrije hypotheek tot een populaire
aflossingsvorm gemaakt. Door niet tussentijds af te lossen kan zoveel mogelijk van deze fiscale faciliteit worden geprofiteerd. Daarnaast brengt de aard van een aflossingsvrije hypotheek met zich dat maand-
lasten voor woningbezitters relatief laag zijn. Vóór de kredietcrisis leefde bovendien de gedachte dat het
beter was aan vermogensopbouw te doen dan aan schuldenreductie. Door eigen middelen te beleggen kan de woningbezitter immers financieel beter af zijn dan door die middelen aan te wenden voor aflossing van de hypotheekschuld. Het gunstige beursklimaat aan het eind van de vorige eeuw voedde die gedachte.
Beleggingshypotheken en effectenhypotheken (aflossingsvrije hypotheken met daaraan gekoppelde
beleggingsverzekeringen of effectendepots) waren om die reden destijds eveneens populair.

De kredietcrisis leidde tot bezorgdheid bij onder andere toezichthouders op de Nederlandse financiële markten. Die bezorgdheid heeft betrekking op zowel de omvang van de hypotheekschuld (in verhouding tot de waarde van de woning) als het feit dat relatief weinig wordt afgelost zonder dat een adequate vorm van vermogensopbouw plaatsvindt die in volledige aflossing kan voorzien.

De tegenvallende beleggingsresultaten bij aan de hypotheek gekoppelde – eveneens fiscaal gefaciliteerde -
levensverzekeringen of andere vormen van vermogensopbouw hebben deze bezorgdheid versterkt. De
aflossingsvrije hypotheek lijkt in het verdomhoekje te worden geplaatst. Het primaat dient bij schulden-
reductie te liggen en niet of minder bij vermogensopbouw. Uiteraard kan veel worden gediscussieerd over dit onderwerp maar ik beperk me tot een paar opmerkingen.

Het fiscaal faciliteren van financiële producten komt in de regel de transparantie van het product niet ten goede. Dat is echter niet aan de orde bij aflossingsvrije hypotheken. Het is vaste rechtspraak dat een
aflossingsvrije hypotheek niet een ingewikkeld (of complex) product is. Wel kunnen aan de hypotheek
gekoppelde vermogensopbouwproducten ingewikkeld zijn. Woningbezitters met een (zuivere) aflossingsvrije hypotheek weten of behoren te weten wat hun betalingsverplichtingen zijn (rente en hoofdsom).
Objectieve wetenschap is dus doorslaggevend. Opvallend was dat ruim 40% van alle klanten met een
aflossingsvrije hypotheek zich voor de kredietcrisis niet realiseerde dat op hen een aflossingsverplichting rust (zie AFM derde kwartaalbericht van 2008). Gesteld zou kunnen worden dat de term ‘aflossingsvrij’ enigszins verwarrend is.

Opvallender is dat het bewustzijn van woningbezitters met een hypotheek na de kredietcrisis niet
significant is verbeterd. Eerder dit jaar bleek uit onderzoek van ING Bank dat 25% van de woningbezitters niet weet wanneer de looptijd van hun hypotheek afloopt en dat 40% niet weet wanneer de hypotheek-
renteaftrek stopt (Zie FD 14 september 2017). Ook is 35% van de woningbezitters niet van plan enige actie te ondernemen en 48% gaat er vanuit dat de hypotheek na het einde van de looptijd kan worden doorgezet. Uit dit onderzoek blijkt verder dat 76% niet zeker weet of zij kunnen blijven werken tot hun 67e levensjaar en 66% weet niet of zij het huidige niveau van hun inkomen tot hun 67e levensjaar kunnen behouden. Dat neemt echter niet weg dat 87% van de woningbezitters zich geen zorgen maakt over hun hypotheek. Het is (een belangrijk deel van) deze groep van consumenten die door hypotheekverstrekkers ‘gestimuleerd’ moeten worden om tussentijds af te lossen, bijvoorbeeld door hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een amortiserende lening.

De (recente) geschiedenis leert dat het activeren van klanten geen sinecure is. De introductie van een
wettelijke plicht om particulieren met een beleggingsverzekering te activeren, lijkt niet aan de
verwachtingen te voldoen. Het nemen van beslissingen over financiële aangelegenheden is nog altijd niet de favoriete tijdsbesteding van een consument. Bij aflossingsvrije hypotheken doet zich bovendien de
complicerende factor voor dat niet alleen een beslissing over continuering of wijziging van het product moet worden genomen maar ook een beslissing of tussentijds afgelost zal worden. En dat laatste vereist in ieder geval dat daarvoor financiële middelen beschikbaar zijn. En niet iedere (kwetsbare) consument heeft die middelen.

Indien aan het einde van de looptijd geen middelen voorhanden zijn om de hoofdsom af te lossen dan is een ingewikkeld spanningsveld onvermijdelijk. Ten eerste rust op de woningbezitter de juridische
verplichting tot aflossing van de hypotheek. Ten tweede – logischerwijs – het recht op aflossing van de hypotheekverstrekker. Ten derde, een mogelijk belang van de woningbezitter om in de woning te
kunnen blijven wonen (geen ongewilde verkoop). Ten vierde, de wens van de overheid en toezichthouders om de (totale) hypotheekschuld te reduceren. Ten vijfde, de wens van de hypotheekverstrekker om geen
reputatieschade te lopen.

In de discussie omtrent het stimuleren van het tussentijdse aflossen en het verder beperken van de
mogelijkheid om de rente fiscaal af te trekken ontbreekt de visie van de overheid en toezichthouders over hoe om te gaan aan het einde van de looptijd met bovenstaand spanningsveld. Worden hypotheek-
verstrekkers onder druk gezet om hun recht op aflossing niet uit te oefenen indien het klantbelang zich daar tegen verzet of wordt juist verlangd dat dit recht wordt uitgeoefend? Het antwoord op deze vraag is mede bepalend voor hoe urgent de boodschap aan woningbezitters met een aflossingsvrije hypotheek dient te zijn. Een betrouwbare overheid die indirect een belangrijk kenmerk van een financieel product wijzigt – waarvoor goede redenen kunnen zijn – geeft dit antwoord nu. Deze verantwoordelijkheid rust ook op toezichthouders.