Voorwoord

We kunnen terugkijken op een zeer geslaagd congres 'Huurrecht Actualiteiten, van privacy tot blockchain.' Er werden interessante presentaties gegeven door de drie uitgenodigde keynote speakers, tijdens de interactieve workshops werd enthousiast gediscussieerd, kasteel De Wittenburg was zoals altijd sfeervol en de opkomst was groot.

Marieke Thijssen heeft ons, als eerste key-note speaker, meegenomen in de actuele privacyregelgeving, toegespitst op de huurrechtpraktijk. De vijf workshops (waarvan de deelnemers aan het congres er elk twee konden volgen) zijn grotendeels verzorgd door auteurs van het Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte en betroffen de volgende thema's: kwalificatie, franchise en goedkeuring van afwijkende bedingen, zekerheden in faillissement, beëindiging van huurovereenkomsten en gebreken. Daarbij hebben de workshopgevers (mede teneinde zoveel mogelijk discussie uit te lokken) met name stil gestaan bij aspecten die nog niet geheel uitgekristalliseerd zijn. Aan het eind van de dag hebben Annemarije Schoonbeek en Michiel van Eersel aan 'ons simpele juristen' een kijkje gegeven in de wereld van de blockchain en bitcoins en verteld wat dit voor het huurrecht kan betekenen. Alle actoren van het congres hebben naar aanleiding van hun presentaties een publicatie verzorgd (en daarin ook veelal de reacties uit de zaal meegenomen). In deze congres-special treft u de betreffende bijdragen aan, alsmede de vertrouwde jurisprudentierubriek, het jurisprudentieoverzicht en het actualiteitenoverzicht.

Zelf had ik de eer het congres te openen. Inhoudelijk bestond mijn openingswoord uit twee onderdelen. Als eerste heb ik een beknopt overzicht gegeven van de belangrijkste arresten die de Hoge Raad in 2017 en 2018 heeft gewezen, waarbij ik mij heb geconcentreerd op arresten die relevant kunnen zijn voor het bedrijfsruimte-huurrecht. Ter signalering zal ik in dit voorwoord met een enkel woord iets over deze arresten vermelden. Vanzelfsprekend is over al deze arresten veel meer en veel genuanceerder te schrijven, maar daarvoor verwijs ik u graag (in het bijzonder) naar de noten die in dit tijdschrift bij de betreffende arresten zijn geschreven.

Twee arresten hielden verband met faillissement. In het ene arrest oordeelde de Hoge Raad dat een vergoeding van leegstandschade door de bank aan de verhuurder niet ongerechtvaardigd werd door het feit dat de bank vervolgens verhaal nam op de boedel en de curator dat niet verhinderde. Van ongerechtvaardigde verrijking was daarom geen sprake ( ECLI:NL:HR:2017:278 , UDH:TvHB/14135). De Hoge Raad had in het arrest Smit/Van Hees ( ECLI:NL:HR:2006:AU9234 ) al geoordeeld dat de verhuurder als eigenaar van de curator van de gefailleerde huurder kan verlangen dat deze de tot de boedel behorende zaken van het gehuurde verwijdert. In het andere door mij besproken arrest over faillissement oordeelde de Hoge Raad dat de curator niet alleen jegens de eigenaar van een terrein verplicht is om zaken, die tot de boedel behoren, van het terrein te verwijderen, maar ook jegens een wederpartij die een ander exclusief gebruiksrecht heeft op het terrein ( ECLI:NL:HR:2017:563 , UDH:TvHB/14399).

Drie arresten zagen op kwalificatie. In het eerste arrest ( ECLI:NL:HR:2017:405 , UDH:TvHB/14276) werd geoordeeld dat geen huurbescherming bestond bij een overeenkomst met betrekking tot cateringdiensten in een kasteelrestaurant omdat het element van opdracht in de betreffende rechtsverhouding overheerste en niet het huurelement. In het tweede arrest ( ECLI:NL:HR:2017:1131 , UDH:TvHB/14505) kwalificeerde de Hoge Raad een overeenkomst als een huurovereenkomst, ook al was er maar een geringe tegenprestatie verschuldigd. Volgens de Hoge Raad is sprake van een 'voldoende bepaalbare tegenprestatie' wanneer de betalingsverplichting van de huurder niet van elke reële betekenis ontbloot is. In de laatste kwalificatie-kwestie ( ECLI:NL:HR:2018:875 , UDH:TvHB/15186) waren door de betrokken partijen meerdere overeenkomsten gesloten en debatteerden partijen (onder meer) over de vraag of een van deze overeenkomsten kwalificeerde als een koopovereenkomst. De Hoge Raad overwoog dat het hof niet zonder nadere motivering kon oordelen dat de betreffende overeenkomst geen koopovereenkomst was.

Drie arresten hadden betrekking op de beëindiging van (huur)overeenkomsten. Het eerste arrest bepaalde met betrekking tot duurovereenkomsten (en dit geldt dus onder meer voor huurovereenkomsten) dat ook als wet of overeenkomst voorzien in een opzegregeling, zowel de beperkende als de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid een rol kunnen spelen bij de beoordeling of de opzegging toelaatbaar is ( ECLI:NL:HR:2018:141 , UDH:TvHB/14995). De Hoge Raad heeft in het tweede arrest vastgesteld dat de tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 lid 1 BW niet ziet op de eventuele goodwill die de huurder zou moeten betalen bij de verkrijging 'going concern' van een nieuwe bedrijfslocatie ( ECLI:NL:HR:2018:209 , UDH:TvHB/14992).

Met betrekking tot een onderhuursituatie overwoog de Hoge Raad in het derde arrest dat de onbevoegdheid van een (onder)verhuurder om een zaak aan de (onder)huurder in gebruik te geven, pas wanprestatie oplevert indien een derde tegenover de huurder een beter recht pretendeert te hebben en het gebruik daardoor feitelijk wordt verstoord ( ECLI:NL:HR:2018:284 , UDH:TvHB/14995).

Twee arresten zagen op de stelplicht en bewijslast met betrekking tot het bestaan van een huurovereenkomst ( ECLI:NL:HR:2017:1185 , UDH:TvHB/14508 en ECLI:NL:HR:2017:2565 , UDH:TvHB/14777). Uitgangspunt is dat degene die zich jegens de eigenaar beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waar dat recht uit volgt (in deze gevallen dus het bestaan van een huurovereenkomst).

Bij het oordeel of een verhuurder, die niet deelnam aan het schuldeisersakkoord van V&D, betaling van de onverminderde huurprijs mocht vorderen, kon volgens de Hoge Raad aansluiting worden gezocht bij de maatstaf voor het aanvaarden van een verplichting om mee te werken aan een buitengerechtelijk akkoord ( ECLI:NL:HR:2017:485 , UDH:TvHB/14504). In dit geval leidde dat tot de conclusie dat de betreffende verhuurder misbruik van bevoegdheid maakte.

Hoewel het op woonruimte ziet, heb ik kort stil gestaan bij het arrest van de Hoge Raad waarin is geoordeeld dat de rechtspraak van het EHRM geen steun biedt voor de opvatting dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen fair balance heeft getroffen tussen de met de wetgeving nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders ( ECLI:NL:HR:2018:109 , UDH:TvHB/14991). In zijn algemeenheid is het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming woonruimte derhalve niet strijdig met art. 1 EP.

Ten slotte besprak ik dat de Hoge Raad (daarmee terugkomende op het Wherestad-arrest, ECLI:NL:HR:2009:BJ708 ) heeft geoordeeld dat de toerekeningsregel van art. 6:101 lid 2 BW buiten toepassing blijft indien de Staat met rechtmatig strafrechtelijk optreden schade aan het gehuurde veroorzaakt ( ECLI:NL:HR:2017:2789 , UDH:TvHB/14874): de eigen schuld van de huurder (die bijvoorbeeld drugs in het gehuurde produceerde) wordt in dat geval niet aan de verhuurder toegerekend, met als gevolg dat de Staat aansprakelijk is voor deze schade en de verhuurder zich dan ook op de Staat kan verhalen.

Na het globale overzicht van de recente Hoge Raad jurisprudentie, heb ik mijn openingswoord toegespitst op de jurisprudentie die de afgelopen jaren inzake art. 7:226 BW is gewezen in het kader van 'koop breekt geen huur', nu dit onderwerp door de overige sprekers bij het congres niet nader zou worden belicht.

Vermoedelijk mede indachtig het bekende adagium 'koop breekt geen huur', wordt er in de praktijk soms wat te snel van uitgegaan dat een huurder geen ‘last’ heeft van een eigendomsoverdracht van het gehuurde, omdat art. 7:226 BW ervoor zou zorgen dat de nieuwe eigenaar de positie van verhuurder van rechtswege overneemt. Art. 7:226 BW bevat echter (in ieder geval) twee belangrijke beperkingen met betrekking tot deze rechtsovergang. In lid 1 van art. 7:226 BW staat dat alleen de rechten en verplichtingen van de verhuurder, die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. Bovendien bepaalt lid 3 dat de verkrijger slechts wordt gebonden door ‘die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.’ Deze laatste beperking is ingegeven door het feit dat 'koop breekt geen huur' een afwijking inhoudt van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de contract sluitende partijen. Deze afwijking werd aanvaardbaar gevonden vanuit een beschermingsgedachte van de huurder. Deze bescherming moet, aldus de Hoge Raad ( ECLI:NL:HR:1923:103 ) echter niet verder gaan dan een bescherming van de afspraken die ook echt betrekking hebben op huur zelf (te weten het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie). Een voorkeursrecht van koop gaat bijvoorbeeld in beginsel niet over op een opvolgend verhuurder vanwege de beperking van art. 7:226 lid 3 BW (zie Hoge Raad 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1955 ).

In de jurisprudentie is (ook) in de afgelopen jaren geregeld gediscussieerd over de reikwijdte van art. 7:226 lid 3 BW. Zo oordeelde de Kantonrechter Breda op 12 oktober 2016 ( ECLI:NL:RBZWB:2016:8696 , UDH:TvHB/14877) dat een branchebeschermingsbeding, dat inhield dat gedurende zes jaar geen ruimte in het winkelcentrum aan een andere drogisterij mocht worden verhuurd, geen 'onmiddellijk verband houdt', zoals bedoeld in art. 7:226 lid 3 BW, en derhalve niet overgaat op de verkrijger. Het Hof Amsterdam bepaalde op 18 oktober 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:4196 , UDH:TvHB/14136) dat een eerste recht van huur wel overgaat op de rechtsopvolger, omdat dit wél onmiddellijk verband houdt met het gebruik van de zaak tegen een door huurder te betalen tegenprestatie. De Kantonrechter Rotterdam overwoog op 2 februari 2018 ( ECLI:NL:RBROT:2018:690 , UDH:TvHB/15091) dat de verplichting om de gevolgen van een eventuele dwaling te dragen, niet op de koper zijn gaan rusten, omdat een onmiddellijk verband ex art. 7:226 lid 3 BW ontbrak. Ook het Hof Arnhem-Leeuwarden ging ervan uit dat buitencontractuele vorderingen (in dit geval op grond van onrechtmatige daad) niet krachtens art. 7:226 BW overgaan op de opvolgend eigenaar ( ECLI:NL:GHARL:2017:11497 , UDH:TvHB/14993).

Huurders die op grond van art. 7:226 BW geen bescherming genieten, worden toch met enige regelmaat gered door de rechter. Zo oordeelde de Kantonrechter Rotterdam in bovenvermelde uitspraak dat sprake was van een aanvullende afspraak op grond waarvan alsnog alle rechten en verplichtingen op de nieuwe eigenaar waren overgegaan. Met betrekking tot het hiervoor genoemde branchebeschermingsbeding overwoog de Kantonrechter Breda dat het feit dat de verhuurder geen uitvoering gaf aan dit beschermingsbeding een onvoorziene omstandigheid was, op grond waarvan de huurder een aanpassing van de huurovereenkomst kon bewerkstelligen.

De Hoge Raad heeft op 6 oktober 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:2560 , UDH:TvHB/14656) voorop gesteld dat de wetsgeschiedenis als uitgangspunt neemt dat art. 7:226 BW enkel geldt bij de gehele overdracht van het gehuurde. Volgens de Hoge Raad blijkt niet dat de wetgever de huurder bij gedeeltelijke overdracht bescherming heeft willen onthouden. Een extensieve uitleg van art. 7:226 BW kan er daarom toe leiden dat, bij een gedeeltelijke overdracht, de huurverhouding wordt gesplitst in twee of meer huurovereenkomsten, mits dit leidt tot een zinnig resultaat. De oorspronkelijk verhuurder blijft dan verhuurder van het gedeelte dat hij niet overdraagt en de verkrijger wordt verhuurder van het deel dat aan hem is overgedragen. Omdat voor de huurder in dat geval veelal niet duidelijk zal zijn aan wie hij wat moet betalen, stelt de Hoge Raad vast dat de huurder in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend kan betalen aan de oorspronkelijke verhuurder, zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen. Daarna mag de huurder de huurprijs opschorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk (of ieder voor zich, maar dan wel eensluidend) hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst (of op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort).

Een praktijkvoorbeeld waaruit blijkt welke problemen zich na een splitsing kunnen voordoen, geeft de zaak die leidde tot het arrest van het Hof Amsterdam d.d. 9 januari 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:28 , UDH:TvHB/15089): wanneer er een gebrek aan het gehuurde ontstaat, dient dit gebrek volgens het hof in beginsel te worden verholpen door de verhuurder in wiens deel van het gehuurde het gebrek voorkomt. Indien het een gebrek aan de gehele gehuurde ruimte betreft, is het verhelpen daarvan een gezamenlijke verplichting van de twee verhuurders, waarop ieder van hen (voor het geheel) kan worden aangesproken door de huurder, nu de huurder niet de dupe mag worden van het feit dat het gehuurde over twee verhuurders is verdeeld.

Ter afsluiting wijs ik u graag op de nieuwe druk van het Handboek Huurrecht bedrijfsruimte, die tijdens het congres door uitgeverij Den Hollander is uitgereikt aan alle bezoekers. Hierin zijn de recente ontwikkelingen op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte (tot in ieder geval 1 juni 2018) uitgebreid besproken. Ik kan u dit boek dan ook van harte aanbevelen.

Ik wens u wederom veel leesplezier!

Nathalie Amiel