Grondspeculatie en de rol van de notaris: Belehren en passeren of dienst weigeren?

Sinds een aantal jaren is in het landelijk gebied de tendens zichtbaar dat handelaren landbouwgronden opkopen voor de agrarische waarde, deze opsplitsen in kleine percelen, die vervolgens op basis van een samenstel van (grotendeels onjuiste) mededelingen tegen exorbitant hogere prijzen dan de agrarische grondwaarde worden verkocht aan particuliere beleggers. De mogelijkheid tot koop wordt via websites kenbaar gemaakt. Potentiële kopers wordt gevraagd zich aan te melden met hun gegevens, waarna zij telefonisch worden benaderd door medewerkers van de handelaren. Er wordt door deze beleggers vervolgens fors meer voor deze ‘postzegelpercelen’ betaald dan de werkelijke marktwaarde, in de hoop dat die grond meer waard zou worden, zodra erop gebouwd zou worden. Dat gebeurt in de praktijk echter bijna nooit. Hierdoor ontvangen grondhandelaren meer geld dan dat de waarde van de grond rechtvaardigt en betalen kopers te veel.

De notaris is binnen deze grondspeculatie, in de leveringsfase, een uit hoofde van diens domeinmonopolie onmisbare schakel. De rol van de notaris lijkt de laatste tijd nogal onder het rechterlijke vergrootglas te liggen. Die rol ziet er, op hoofdlijnen, als volgt uit:

• Eén van de kernvereisten die de wet aan de notaris stelt, is dat hij onpartijdig en onafhankelijk optreedt, zo blijkt uit art. 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna). Daarbij moet worden bedacht dat de notaris ambtenaar én ondernemer is. De eisen van onpartijdigheid en onafhankelijkheid moeten dan ook in het licht van het ondernemerschap realistisch worden ingevuld. De notaris moet ook waken voor de schijn van partijdigheid of afhankelijkheid;
• De notaris behartigt bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van de betrokken partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Een zorgplicht van de notaris kan bijvoorbeeld bestaan uit een bijzondere waarschuwingsplicht voor specifieke, aan relevante rechtshandelingen verbonden (financiële) risico’s (vergelijk Rb Noord-Holland 21 maart 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:2288 en ook Kamer voor het Notariaat Amsterdam 15 augustus 2019, ECLI:NL:TNORAMS:2019:16 );
• De zorgplicht van de notaris houdt ook een informatieplicht in. De notaris heeft de plicht de partijen bij de akte te wijzen op de gevolgen die daaruit voortvloeien: de zogeheten Belehrungspflicht. Dit volgt uit art. 43 lid 1 Wna en ook uit de jurisprudentie. De Belehrungspflicht geldt ook ten aanzien van de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen. De notaris dient naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht;
• Art. 21 lid 1 Wna verplicht de notaris de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Hij moet zijn dienst evenwel weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de van hem verlangde werkzaamheid leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft (art. 21 lid 2 Wna). Dit kan zich voordoen indien sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed in opvolgende transacties, hetgeen bij grondspeculatie doorgaans aan de orde is.

Op basis van voorgaande uitgangspunten kan, ter afsluiting van deze ‘kort en bondig’ een (korte en bondige) blik op (recente) jurisprudentie ,worden geworpen, waarin de rol van de notaris bij grondspeculatie centraal staat, worden geworpen.

• In de zaak van de Kamer voor het Notariaat Arnhem-Leeuwarden (15 november 2019, ECLI:NL:TNORARL:2019:64 ) is de notaris volgens de Kamer ernstig en langdurig tekortgeschoten in de vervulling van zijn ambtsopdracht en de daaruit voortvloeiende verplichtingen, omdat hij een reeks risicovolle ABC-transacties met grote prijsstijgingen voor de verkoper stelselmatig heeft verzorgd zonder persoonlijke Belehrung aan de koper. De notaris had wel in alle leveringsakten een Belehrungsclausule opgenomen, waarin werd gewezen op het risico van de transacties. De notaris kon echter, gelet op de aard, frequentie, omvang en duur van de transacties en het profijt van de verkoper hierbij, met deze (standaard) waarschuwingsclausule niet volstaan. Een Belehrungsclausule ontslaat de notaris dus niet van zijn verantwoordelijkheid om zelfstandig een oordeel te vormen over de van hem verlangde werkzaamheden en deze zo nodig op te schorten of te weigeren;
• Ook in een uitspraak van het Hof Amsterdam van 2 februari 2021 ( ECLI:NL:GHAMS:2021:260 ) oordeelde het Hof dat de notaris niet aan zijn informatieplicht had voldaan. Op verzoek van een grondhandelaar had de notaris 41 leveringsakten gepasseerd voor de verkoop en levering van onroerende zaken door een grondhandelaar aan een particuliere belegger. Alle leveringsakten zijn gepasseerd bij schriftelijke volmacht van de koper. De notaris heeft de koper nooit persoonlijk ontmoet. In de leveringsakten zijn telkens gestandaardiseerde Belehrungsclausules opgenomen. Het Hof oordeelde dat de notaris was gehouden tot het geven van meer dan een standaard zakelijke toelichting op de inhoud van iedere akte, gelet op de hoedanigheid van de partijen en de aard en het aantal transacties. Doordat de notaris zorgvuldig onderzoek heeft nagelaten, zijn dienstverlening niet heeft opgeschort/geweigerd en onvoldoende invulling heeft gegeven aan de op hem rustende zorgplicht en waarschuwingsplicht, heeft hij tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld gedurende een langere periode.

Bij het handelen van de notaris bij transacties waar (vermeende) grondspeculatie aan de orde is, zijn steeds de specifieke omstandigheden van belang. Onder meer de aard, de frequentie, de omvang en de duur van de transactie(s) wordt door de (tucht)rechter meegewogen. Feit is dat de notaris in dergelijke gevallen niet kan volstaan met het enkel toesturen van de tekst van de akte en/of het opnemen van Belehrungsclausules. De ministerieplicht is echter ook een uitgangspunt waar iedere notaris mee te maken heeft. Niet vaak genoeg kan daarom het belang worden onderstreept van het door de notaris kunnen overleggen van dossierstukken waaruit volgt dat in geval van een transactie met een dergelijk bijzonder karakter nader onderzoek is gedaan, dat partijen (koper) op expliciete wijze zijn (is) voorgelicht over de voorgenomen transactie(s) en de risico's daarvan en (eventueel) dat is overwogen om een melding te doen van ongebruikelijke transactie(s) en/of om welke reden de notaris heeft besloten daarvan af te zien.

Als de notaris zijn rol op de juiste wijze vervult, zal er nog steeds grondspeculatie plaatsvinden, maar zal, in de leveringsfase van deze transacties, de (nietsvermoedende) koper van (voor hem waardeloze) landbouwgrond beter worden beschermd tegen en behoed voor deze malafide praktijken. En dat is, ook voor de agrarische praktijk, een groot goed.