Voorwoord

In dit nummer presenteren wij drie lezenswaardige artikelen.

Als een verhuurder niet instemt met een door de huurder verzochte indeplaatsstelling, kan de huurder een procedure starten om op grond van artikel 7:307 BW een vervangende machtiging voor een indeplaatstelling bij de rechter te vorderen. Alessandra Oving gaat in haar artikel in op de vraag wanneer het belang van de verhuurder prevaleert boven het belang van de huurder als de rechter toekomt aan een algehele belangenafweging. Voordat de rechter aan die belangenafweging toekomt, wordt eerst gekeken of sprake is van bedrijfsoverdracht, of de huurder een zwaarwichtig belang heeft en of de opvolgend huurder voldoende waarborgen biedt. De vereisten komen afzonderlijk aan bod. Oving bespreekt verder zowel uitspraken waarin het belang van de verhuurder prevaleerde als uitspraken waarin dit niet het geval was en komt daarbij ook tot de conclusie dat branchering als een zwaarwichtig belang van de verhuurder kan worden gezien.

Ingrid Reimert en Marlou Timmerman bespreken in hun artikel de (on)mogelijkheden die de wet biedt voor het creëren van flexibiliteit in het geval van een grootschalige renovatie. Huurders van 290-bedrijfsruimte genieten immers aanzienlijke wettelijke bescherming. Bij een grootschalige renovatie zal een verhuurder zo flexibel mogelijk willen zijn in de planning van de werkzaamheden en tegelijkertijd zo lang mogelijk huurinkomsten willen behouden. De mogelijkheden van het sluiten van een beëindigingsovereenkomst, een kortdurende huurovereenkomst, het wijzigen van de einddatum of uitstel van de ontruimingsverplichting en afwijkende bedingen worden – inclusief de risico's – uitgebreid besproken. Reimert en Timmerman geven de verhuurder mee dat hij goed bedacht moet zijn op de gevolgen van de (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen en de (on)mogelijkheden voor flexibel contracteren.

Katja Keij bespreekt in haar artikel (de impact van) de recente ontwikkelingen op het gebied van het indexeren van de huurprijs. Allereerst gaat Keij in op de onvoorziene omstandigheden. Een beroep hierop heeft bij kantonrechters tot dusver geen kans van slagen, echter is er nog geen hogere rechtspraak gewezen over dit onderwerp. Vervolgens wordt het beroep op redelijkheid en billijkheid behandeld, waarbij de nieuwe rekenmethode die sinds juni 2023 door het CBS wordt gehanteerd een belangrijke rol speelt. Keij concludeert op basis van de rechtspraak onder meer dat het nog de vraag is in hoeverre de huurder op lange termijn iets opschiet met deze nieuwe methode. Tenslotte bespreekt Keij de rechtspraak over (oneerlijke) opslagbedingen bij verhuur van woonruimte, en hoe deze ontwikkeling binnen het woonruimtehuurrecht zich verhoudt tot het bedrijfsruimtehuurrecht. Keij denkt dat reflexwerking niet snel aan de orde zal zijn.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Willianna Veldhuijsen bespreekt een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin de huurovereenkomst tussen Nevo Vastgoed (verhuurder) en Ahold (huurder) werd beëindigd wegens renovatie van het winkelcentrum waarin het gehuurde was gelegen.  Ahold moest de bedrijfsruimte opleveren. In het kader van de oplevering heeft Ahold een hoofd- en onderaannemer opdracht gegeven de cementdekvloer en de tegelvloer te verwijderen. Bij de uitvoering van die werkzaamheden is schade ontstaan aan de onderliggende betonnen vloeren. Nevo had voor de renovatie van het winkelcentrum Top Vastgoed ingeschakeld en Top heeft daarbij het risico op schade van Nevo overgenomen. Nevo en Top vorderden in deze procedure van Ahold schadevergoeding voor de schade aan de vloeren, vervangingsschade en vertragingsschade die door de schade aan de vloeren is opgetreden. De vorderingen van zowel Nevo als Top zijn afgewezen. Veldhuijsen gaat in haar annotatie in op het verschil in de rechtspositie van Ahold ten opzichte van Nevo en van Ahold ten opzichte van Top. Tegenover Nevo geldt risicoaansprakelijkheid. Het risico op schade is in dit geval echter overgenomen door Top tegenover wie geen risicoaansprakelijkheid geldt. Voor het slagen van de vordering van Top is van belang of Ahold zelf onzorgvuldig heeft gehandeld jegens Top. Het hof oordeelde dat dat niet het geval was.

Marieke van Schie en Hanna van Rijn bespreken een uitspraak de Rechtbank Gelderland waarin WPRI (verhuurder) aan HEMA (huurder) kenbaar heeft gemaakt zij dat voornemens was de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik dan wel de belangenafweging op te zeggen in verband met de herontwikkeling van haar winkelcentrum. WPRI en HEMA zijn niet tot een beëindiging met wederzijds goedvinden gekomen en WPRI heeft de huurovereenkomst daarna tegen 31 augustus 2023 opgezegd. Vervolgens heeft WPRI zich tot de kantonrechter gewend met het verzoek om te bepalen dat de huurovereenkomst zes weken na afgifte van de omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het winkelcentrum eindigt. De kantonrechter wees de vordering van WPRI toe, en besliste ook dat WPRI  een vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten aan HEMA verschuldigd is van € 70.000,--. De vordering van WPRI is uitzonderlijk volgens Van Schie en Van Rijn en zorgt voor een interessante dynamiek. Enerzijds kan het er voor zorgen dat de kantonrechter sneller overgaat tot toewijzing van de vordering, omdat de kantonrechter zeker weet dat de huurovereenkomst pas eindigt op het moment dat de herontwikkeling van start gaat, maar anderzijds brengt het onzekerheid met zich mee voor de huurder en verhuurder omdat de einddatum niet vaststaat. Aan die vergoeding zijn een aantal voorwaarden verbonden. Deze komen in de annotatie uitgebreid aan bod.  

Laura Kruitwagen behandelt een uitspraak van de Rechtbank Den Haag waarin een verhuurder (Stadsherstel) slechts wilde meewerken aan een indeplaatsstelling als haar huurder (Sunny Beach) de huurachterstand zou voldoen. Vervolgens is Sunny Beach een kort geding gestart waarin zij onder meer stelt dat sprake is van misbruik van bevoegdheid dan wel misbruik van recht en/of dat Stadsherstel heeft gehandeld in strijd met redelijkheid en billijkheid vanwege het niet onvoorwaardelijk accepteren van de indeplaatsstelling. De kantonrechter is van oordeel dat Stadherstel niet in hoefde te stemmen met de indeplaatsstelling. Relevant hierbij is dat Sunny Beach geen rechterlijke machtiging  ex. art. 3:307 BW had en met haar voorstel Stadsherstel geen zekerheid bood dat de huurachterstand volledig zou worden betaald. Daarnaast is van belang dat Stadsherstel niet heeft geëist dat Sunny Beach afstand deed van de waarborgsom of coronakorting en dat Stadsherstel de nieuwe huurder niet onvoorwaardelijk had goedgekeurd. Kruitwagen bespreekt deze overwegingen van de kantonrechter en betrekt daarbij ook andere  jurisprudentie.

Marianne Elshof bespreekt een uitspraak van de kantonrechter Enschede waarin een verhuurder in kort geding vordert dat de huurder het gehuurde onverwijld conform de overeengekomen bestemming (een slagerij) in gebruik neemt en voor het publiek geopend houdt zolang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd. Huurder stelt dat dit onmogelijk is, onder meer vanwege een burn-out en personeelsgebrek. Volgens vaste rechtspraak moet een vordering van een verhuurder tot nakoming van een exploitatieverplichting worden afgewezen indien het vorderen van nakoming relatief onmogelijk en/of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In de jurisprudentie ziet Elshof een trend waarin de huidige krappe arbeidsmarkt wordt gezien als relatieve onmogelijkheid om te exploiteren. Zij is van mening dat de kantonrechter weinig oog heeft voor de belangen van de verhuurder, terwijl leegstand van het gehuurde voor de verhuurder negatieve effecten op goodwill en de waarde van het gehuurde kan hebben.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!