Woningruilovereenkomst
Huib Hielkema
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Dit model is ontworpen voor het vastleggen van de overdracht van de rechten en verplichtingen van de ene huurder aan de andere huurder en vice versa in het kader van een woningruil.
Er zijn twee manieren waarop een woningruil kan plaatsvinden. De eerste manier is om beide bestaande huurovereenkomsten te beëindigen en nieuwe huurovereenkomsten voor de ‘nieuwe’ woningen aan te gaan. Hiervoor dient geen afzonderlijke ruilovereenkomst te worden gesloten, maar beëindigingsovereenkomsten ten aanzien van de lopende
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
huurovereenkomsten (zie hiervoor het modelcontract Huurbeëindigingsovereenkomst) en vervolgens twee nieuwe huurovereenkomsten (zie de Huurovereenkomst voor woonruimte).
De tweede manier is dat beide huurders de huurovereenkomst van de ander voortzetten. Huurder 1 gaat woning 2 bewonen en zet de huurovereenkomst voort die huurder 2 met verhuurder 2 had; huurder 2 gaat woning 1 bewonen en zet de huurovereenkomst voort die huurder 1 met verhuurder 1 had. Het onderhavige model ziet op deze tweede manier van woningruil, waarbij beide bestaande huurovereenkomsten doorlopen, maar dan met een andere huurder. De voorwaarden waaronder verhuurd wordt, veranderen niet. Dat betekent onder meer dat de huurprijs ongewijzigd blijft. Voor de twee wijzen van woningruil geldt dat de medewerking van beide verhuurders vereist is. Alleen de tweede manier van woningruil is – onder bepaalde voorwaarden – via de kantonrechter af te dwingen mits de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil heeft (zie HR 19 november 2004, NJ 2005, 4 en Ktr. Lelystad 12 september 2007, WR 2008, 57 en artikel 7:270 BW). De verhuurder kan bij woningruil ex artikel 7:270 BW geen huurprijsverhoging afdwingen, zie bijvoorbeeld Ktr. Arnhem 24 september 2010, LJN BN8269. Uitgangspunt van deze modelovereenkomst is dat beide verhuurders instemmen met de woningruil. Soms is overigens de verhuurder hetzelfde voor beide woningen. Dit model is in die situatie eveneens bruikbaar, met dien verstande dat er dan – uiteraard – niet wordt gesproken over ‘verhuurder 1’ en ‘verhuurder 2’.
Extra informatieIn deze modelovereenkomst zijn geen afspraken vastgelegd ten aanzien van de oplevering van de woningen door huurder 1 aan huurder 2 en andersom. In principe is deze oplevering een zaak tussen de huurder en de opvolgend huurder (die bij het einde van de huurovereenkomst uiteraard zal moeten opleveren conform het in de huurovereenkomst bepaalde). Van belang is dat beide huurders beseffen dat zij in beginsel zijn gehouden aan de opleveringsverplichting van de ander. Dat kan betekenen dat bijvoorbeeld huurder 1 aan het einde van de door hem voortgezette huurovereenkomst 2 bepaalde wijzigingen ongedaan moet maken waarvan hij niet wist dat huurder 1 deze had aangebracht. Om geschillen aan het einde van de (voortgezette) huurovereenkomst te voorkomen, kan daarom worden overwogen om een tussentijdse inspectie te houden, waarbij de verhuurder kenbaar maakt welke werkzaamheden de opvolgend huurder in ieder geval, naar de toestand op dat moment, dient uit te voeren om de woning aan het einde van de huurovereenkomst in juiste staat te kunnen opleveren. Met een beroep op het arrest van het Hof ’s Gravenhage 28 augustus 2008, WR 2009, 109, kan de verhuurder van woonruimte zich op het standpunt stellen dat hij niet verantwoordelijk is voor veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgend huurder zijn aanvaard. Bij woningruil kunnen zelf aangebrachte voorzieningen eveneens buiten de onderhoudsverplichting van de verhuurder blijven. Ook om die reden is het voor alle duidelijkheid van belang om bij de woningruil duidelijk te maken wat huurders aan het gehuurde hebben veranderd en wie deze veranderingen zal onderhouden.
