Bruikleenovereenkomst
Huib Hielkema
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Dit modelcontract betreft een bruikleenovereenkomst als bedoeld in artikel 7A:1777 e.v. BW. Een bruikleenovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere partij een zaak in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt, deze na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na een bepaalde tijd, terug zal geven.
In de artikelen 7A:1777 tot en met 7A:1790 BW zijn enkele bepalingen met betrekking tot bruikleen opgenomen. Deze bepalingen zijn niet (semi-)
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
dwingendrechtelijk. Partijen zijn derhalve vrij overeen te komen wat zij willen. Voor zover daarvan in deze modelovereenkomst niet is afgeweken, zijn de genoemde wettelijke bepalingen van toepassing.
Ondanks de benoeming van een overeenkomst als ‘bruikleenovereenkomst’, is het mogelijk dat de overeenkomst wordt gekwalificeerd als huurovereenkomst (met alle gevolgen van dien). De benaming van een overeenkomst is namelijk niet van doorslaggevend belang. Uit de jurisprudentie volgt dat een bruikleenovereenkomst als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd, indien de verplichtingen van de gebruiker zodanig zijn, dat zij moeten worden gekwalificeerd als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW. Vaste rechtspraak is dat de tegenprestatie ook uit iets anders dan betaling van een geldsom kan bestaan. Op geld waardeerbare tegenprestaties zijn gelijk te stellen aan het betalen van huur. Zo is bijvoorbeeld de bepaling dat de partij die een ruimte in gebruik neemt investeringen in de ruimte dient te doen of alle onderhoud voor zijn rekening dient te nemen, een op geld waardeerbare tegenprestatie. Overigens levert niet elke (tegen)prestatie van de bruiklener de kwalificatie huur op. Zo oordeelde de Kantonrechter Rotterdam dat de verplichtingen van de gebruiker in kwestie, te weten: het betalen van overheidsbelastingen, verbruikersvergoedingen voor gas, water, elektra en het schoonhouden van het pand, slechts gezien konden worden als de verplichtingen van de bruiklener om als goed huisvader voor bewaring en behoud van de geleende zaak te zorgen (Ktr. Rotterdam 8 februari 1993, PRG. 1994, 4025). Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat het er bij de vraag of in juridische zin sprake is van een tegenprestatie, in de eerste plaats om gaat: “([…]) of aan de zijde van de ontvanger het bedongen voordeel wordt genoten, in welk geval het er niet toe doet wat dit degene die presteert kost” (Hof Amsterdam 1 november 1990, NJ 1991, 535). De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Zwolle overwoog op 22 april 2006 (LJN AZ 6517) dat er niet met voldoende mate van zekerheid van uit kon worden gegaan dat er sprake was van een bruikleenovereenkomst en niet van een huurovereenkomst. Het ging de voorzieningenrechter daarbij niet om de door de huurder/gebruiker betaalde maandelijkse vergoeding van _ 30,- (aangezien die was bedoeld voor de door de verhuurder/ingebruikgever betaalde kosten) maar om de – redelijk vergaand geformuleerde – verplichting van de huurder/gebruiker tot het daadwerkelijk gebruiken van de woning. Zie ook HR 10 juli 2009 (RvdW 2009, 867) waarin A-G Huydecoper beziet wanneer onderhoudsverplichtingen een “voldoende vastomlijnde tegenprestatie” in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW opleveren.
Dit model gaat ervan uit dat een woning in bruikleen wordt gegeven, (omdat dat in de praktijk het meest voorkomt), maar is – na enige aanpassing – ook toepasbaar bij het in bruikleen geven van andere ruimten (zie ook de toelichting onder 5).
Extra informatieEen bruikleenovereenkomst kan uitkomst bieden indien men wil voorkomen dat een pand dat tijdelijk leegstaat (doorgaans omdat het pand zal worden gesloopt, gerenoveerd of verkocht) wordt gekraakt of anderszins verloedert. Het is echter niet mogelijk om een wezenlijk onderdeel van een verhuurde woning buiten de huurbeschermingsregels te plaatsen door voor dit onderdeel een afzonderlijk gebruiksrecht overeen te komen. Zo oordeelde de Hoge Raad op 29 mei 2009 (NJ 2009, 246) met betrekking tot een etage zonder douchegelegenheid, waarbij huurster het gebruiksrecht had gekregen van een douche op de zolder “dat een douchegelegenheid in het algemeen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte, terwijl het hof onverklaard heeft gelaten waarom dit recht van gebruik in de overeenkomst is afgezonderd van de huur van de woning en in dat geval zonder prestatie wordt verschaft, waardoor de mogelijkheid is opengebleven dat dit louter is geschied om het recht van gebruik van de halve zolder aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken”.
Indien het pand een woning betreft, is het sluiten van een huurovereenkomst ter voorkoming van kraak of leegstand vaak geen goede oplossing. Een huurder van woonruimte geniet namelijk in beginsel vergaande huurbescherming (op grond van de artikelen 7:232 BW e.v.). Zo kan de verhuurder de huurovereenkomst alleen op limitatief in de wet genoemde gronden opzeggen en leidt een opzegging van de verhuurder in beginsel niet zonder tussenkomst van een rechter tot beëindiging van de huurovereenkomst. Hierop bestaan drie uitzonderingen. In de eerste plaats is van de huurbeschermingsbepalingen uitgezonderd de huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW, zie model 25). Voorbeelden hiervan zijn de vakantiewoning en de wisselwoning. Uit de jurisprudentie volgt echter dat in de praktijk niet snel wordt aangenomen dat sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze uitzonderingsbepaling heeft dan ook maar een beperkte betekenis. Een tweede uitzondering op de toepasselijkheid van (een deel van) de huurbeschermingsbepalingen is de huurovereenkomst met betrekking tot een voor afbraak bestemd, aan de gemeente toebehorend, gebouw (artikel 7:232 lid 4 BW, zie model 12). Tot slot is het mogelijk een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te sluiten, indien door Burgemeester en Wethouders een vergunning is verleend voor het aangaan van een huurovereenkomst voor een woning die ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw (artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet) en bovendien is voldaan aan de voorwaarden van artikel 16 van de Leegstandwet. Ook op een dergelijke huurovereenkomst is een deel van de (semi-) dwingendrechtelijke wetsbepalingen voor huur van woonruimte (bijvoorbeeld de opzeggingsgronden) niet van toepassing. Indien het mogelijk is een huurovereenkomst te sluiten waarbij de huurbeschermingsbepalingen (grotendeels) niet van toepassing zijn, verdient dat in beginsel voor de verhuurder de voorkeur boven het aangaan van een bruikleenovereenkomst. Immers, in dat geval kan wél een vergoeding voor het gebruik van de woning worden bedongen.
Indien sprake is van 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkels, cafés, restaurants, tankstations) geldt in beginsel óók dat de huurder vergaande huurbescherming geniet en dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen op grond van limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden (en met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste één jaar). Hierop bestaan twee uitzonderingen. Het is in de eerste plaats mogelijk een huurovereenkomst voor een periode van twee jaar of korter te sluiten. Deze huurovereenkomst eindigt na verloop van de overeengekomen huurperiode van rechtswege, derhalve zonder dat de verhuurder een beroep op opzeggingsgronden hoeft te doen of een opzeggingstermijn in acht hoeft te nemen (artikel 7:301 lid 1 BW). In de tweede plaats bestaat de mogelijkheid de kantonrechter te verzoeken goedkeuring te verlenen voor een huurovereenkomst waarop de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn (artikel 7:291 lid 3 BW). Dit gebeurt in de praktijk vaak voor panden die na afloop van de huurovereenkomst zullen worden gesloopt of gerenoveerd. Voordeel van de hierboven genoemde mogelijkheden is dat de verhuurder een vergoeding van de huurder kan bedingen voor de ingebruikgeving van de 290-bedrijfsruimte.
In geval van verhuur van 230a-ruimte (bijvoorbeeld kantoorruimte, opslagruimte, parkeerboxen) geniet de huurder géén huurbescherming. Opzegging van de verhuurder leidt in beginsel tot beëindiging van de huurovereenkomst. Echter, de huurder kan, nadat de overeenkomst door de verhuurder is opgezegd, een beroep doen op ontruimingsbescherming. Dit heeft in beginsel tot gevolg dat de verplichting voor de huurder om te ontruimen gedurende een periode van ten minste twee maanden wordt geschorst. Gedurende deze periode (en daarna nog maximaal tweemaal) kan de huurder de kantonrechter verzoeken om de termijn van ontruimingsbescherming te verlengen. De ontruimingsbescherming kan in totaal maximaal drie jaar bedragen. Indien het voor de verhuurder van groot belang is dat hij meteen na het einde van de overeenkomst over het verhuurde kan beschikken, is het aan te bevelen in plaats van voor een huurovereenkomst voor een bruikleenovereenkomst te kiezen.
