Intentieovereenkomst gemeente-ontwikkelaar
Jan van Duijvendijk
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Inhoud geactualiseerd op: 1 mei 2017.
ContractbeschrijvingProjectontwikkelingDeze model-intentieovereenkomst kan gebruikt worden bij een samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de overheid om een haalbaar project te kunnen realiseren. Vaak is de gemeente grondeigenaar, of loopt de grondrouting via de gemeente uit fiscale motieven. Ook omgekeerd geldt dat een gemeente een projectontwikkelaar nodig heeft om bepaalde doelen te verwezenlijken.
Alvorens tot het daadwerkelijke ontwikkelen over te gaan, is het goede praktijk om met de gemeente een intentieovereenkomst te
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
sluiten. Hoewel de benaming van een overeenkomst niet bepalend is voor het rechtsgevolg ervan, kan men uit de term ‘intentieovereenkomst’ opmaken dat hierin de intentie en uiteindelijk te bereiken doelstellingen van partijen worden beschreven. Vaak bestrijkt een intentieovereenkomst een fase van onderzoek en nader overleg over het verdere verloop van het project. Meestal worden in deze intentieovereenkomst enkele door partijen zelf gekozen noodzakelijke tussenstappen benoemd, op basis waarvan besloten wordt of en — zo ja — hoe de ontwikkeling door zal worden voortgezet.
De intentieovereenkomst kent over het algemeen een beperkte looptijd. Als de fase die in de intentieovereenkomst is beschreven, op zijn einde loopt, zullen partijen moeten beslissen of ze met elkaar doorgaan. Als zij positief besluiten, zal er in de regel een overeenkomst gesloten worden waarin het verdere verloop van de projectontwikkeling in meer detail worden uitgewerkt.
Voor het geval dat partijen niet meer met elkaar verder willen, is er in de intentieovereenkomst meestal een exit-regeling beschreven, al dan niet met een regeling over vergoeding van kosten of overhandiging van geproduceerde stukken.
Voor de projectontwikkelaar betekent een intentieovereenkomst een vroege betrokkenheid van de betrokken gemeente. Meestal worden er ook afspraken over exclusiviteit gemaakt. Dat biedt als voordeel dat althans tijdelijk het competitie-element wordt uitgeschakeld en partijen in zekere rust hun onderzoek kunnen verrichten en kunnen onderhandelen over het vervolg, zonder dat de ontwikkelaar de hete adem van de concurrentie al te zeer in de nek voelt.
Extra informatieJuridisch kan de intentieovereenkomst vaak worden gezien als een expliciete invulling van de zogenaamde ‘precontractuele fase’ voorafgaand aan hardere en gedetailleerdere afspraken omtrent samenwerking en realisatie. Ingewikkelde overeenkomsten komen in de praktijk immers niet met de enkele aanvaarding van een neergelegd voorstel tot stand. Daarvoor zijn soms langdurige onderhandelingen en besprekingen nodig. Dat speelt duidelijk ook bij de ontwikkeling van projecten en in het bijzonder bij het tot stand brengen van een uitgewerkte samenwerkingsovereenkomst, een exploitatieovereenkomst of een koop- en realisatieovereenkomst. Er kan dan een diffuus beeld met een gevaarlijke situatie ontstaan, zeker als men bijvoorbeeld onder druk van de tijd gedeeltelijk al met feitelijke uitvoering begint. Juristen onderscheiden drie fasen in de onderhandelingen die aan de definitieve sluiting van een overeenkomst vooraf gaan (de zogenaamde ‘precontractuele sfeer’). In de eerste fase zijn partijen vrij de onderhandelingen eenzijdig af te breken. In de tweede fase mag men de onderhandelingen wel afbreken, maar niet zonder aan de wederpartij een gehele of gedeeltelijke vergoeding te betalen voor bepaalde gemaakte kosten. In de derde fase zijn de onderhandelingen in een zodanig stadium geraakt dat men er redelijkerwijs op mag vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zal komen. Breekt een partij dan toch af, dan is plaats voor een verplichting tot dooronderhandelen, of tot schadevergoeding, inclusief zelfs vergoeding voor gederfde winst.
Door deze rechtsontwikkeling kon het onder omstandigheden steeds vaker voorkomen dat een partij niet meer eenzijdig de onderhandelingen over een contract kon afbreken, hoewel er nog geen ondertekend contract was. Sinds een uitspraak van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 moet de situatie van de precontractuele sfeer anders worden benaderd. Als maatstaf heeft te gelden dat iedere partij vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn. Zie het verschil tussen ‘een overeenkomst’ (vroeger) en ‘de overeenkomst’ (thans). De Hoge Raad geeft aan dat dit een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf is. Men mag dus aannemen dat het eenzijdig afbreken van onderhandelingen gemakkelijker is dan vroeger. Dit versterkt de gedachte dat het verstandig is afspraken te maken hoe men met elkaar omgaat zolang men nog in een voorfase verkeert, voorafgaande aan een of andere meer gedetailleerde samenwerkingsovereenkomst. Daartoe strekt dit model.
Men kan door het maken van een voorbehoud bij de aanvang van de onderhandelingen, of door het sluiten van een voorovereenkomst, invloed uitoefenen op de precontractuele fase. Naast andere elementen bevat een intentieovereenkomst als het onderhavige model dus ook dit element van ‘voorovereenkomst’.
Zoals eigenlijk voor elke overeenkomst geldt, is ook het tot stand brengen van een intentieovereenkomst maatwerk. Dit model bevat een aantal voorbeeldbepalingen die passen in een min of meer fictieve situatie. Afhankelijk van het project zullen deze moeten worden ingevuld en aangevuld. De in dit model opgenomen onderwerpen zullen meestal wel in een of andere vorm aan de orde kunnen of moeten komen, al kan de uitwerking daarvan tot een totaal andere intentieovereenkomst leiden.
