‘In goed vertrouwen slecht geregeld’

Onlangs verzuchtte een van de deskundige leden van de pachtkamer in het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: ‘weer een geval van in goed vertrouwen slecht geregeld!’. Hij doelde daarmee op de praktijk van grijze en vooral zwarte pacht, waarbij de pachtovereenkomst door partijen niet ter toetsing wordt ingestuurd naar de grondkamer. Zo wordt de pachtovereenkomst onttrokken aan het beschermingsregime van de wet.

Voorstelbaar is dat de verzuchting ook wel eens de mond van de agrarisch adviseur, rentmeester of advocaat in pachtzaken verlaat. En hoe kom je dan tot een fatsoenlijke oplossing?

De rechtsbescherming die de regeling in titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek de pachter geeft, wordt in de agrarische praktijk regelmatig als knellend ervaren. Zolang de verpachter en pachter voordeel behouden bij de omzeiling van de wettelijke regeling, behoudt de grijze en zwarte pacht zijn waarde. Die voordelen kunnen louter sociaal van aard zijn: het op papier vastleggen en insturen van een pachtovereenkomst geldt als een uiting van wantrouwen. Ook kan omzeiling economische voordelen bieden: de verpachter kan een hogere prijs bedingen en de pachter kan een gebouw of grond gebruiken die via een reguliere pachtovereenkomst niet voorhanden zouden zijn. Het gaat vaak mis als de onderlinge verhouding wijzigt of de grond, al dan niet in het belang van de verpachter, een bestemmingswijziging dreigt te ondergaan. Ik heb het in het eerste geval over erfopvolging aan pachter- of verpachterzijde of de verkoop aan een ‘veilige’ verpachter en in het andere geval over een verpachter die het land te gelde wenst te maken tegen onverpachte waarde of wil aanwenden voor projectontwikkeling, waar de grond ooit voor was aangeschaft. Soms is er een samenloop van beide gevallen. Het gevolg is voorspelbaar: de pachter roept de rechtsbescherming in die de wet hem verleent. Hij vraagt vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst en die vordering zal doorgaans worden toegewezen.

De rechtsbescherming van de pachter vindt in de vastleggingszaken zijn meest uitgesproken manifestatie. Het is een prangend voorbeeld van waarvoor het recht bedoeld is: indien men in maatschappelijke verhoudingen onvoldoende in staat blijkt te handelen naar wat rechtvaardig geacht wordt, biedt het recht een vangnet. Dat is nodig in gevallen van moedwillige ontduiking van rechtsbescherming en/of economisch overwicht van de verpachter. Het recht noodzaakt tot bescherming en in die gevallen is dat ook maatschappelijk gewenst.

Regelmatig bepleiten advocaten gevallen waarin de vergaande bescherming van de pachter juist als onrechtvaardig wordt gezien, ondanks dat de wet die bescherming onvoorwaardelijk geeft. In klemmende gevallen kan de pachtrechter zelf een nieuwe balans construeren tussen de rechtsbescherming van de pachter en de belangen van de verpachter, afgezet tegen de bestaande rechtsverhouding tussen partijen en de omstandigheden van het geval. Bijvoorbeeld door de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Die kan ertoe leiden dat de pachter de rechtsbescherming die de wet hem biedt niet tegen de verpachter mag inroepen. In zo’n geval wordt de vordering tot vastlegging afgewezen. Soms wordt een oplossing bereikt waarbij de pachter krijgt aangekondigd dat in de toekomst bepaalde rechtsgevolgen van de pachtovereenkomst zullen worden ontzegd, zoals het zogenoemde continuatierecht of de schadeloosstelling bij bestemmingswijziging. Daarnaast gebruikt de pachtrechter de mogelijkheid een pachtovereenkomst voor kortere dan de wettelijke duur aan te nemen of oordeelt hij dat de tussen partijen (mondeling) gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een geliberaliseerde overeenkomst voor bepaalde duur. U merkt het al, het wordt in dat soort gevallen zeer precies maatwerk, met alle voor- en nadelen van dien. De partijen zullen, als het goed is, een resultaat in handen hebben dat aansluit bij hun rechtsverhouding en waarmee ze uit de voeten kunnen. Dat is ontegenzeggelijk een voordeel. Een groot nadeel is de grote mate van rechtsonzekerheid die ontstaat. Dat leidt tot juridische procedures met een onzekere afloop voor beide partijen.

In dit soort gevallen koerst men aan op afwijking van dwingend recht. De uiterst beperkte vrijheid die de pachtrechter daarbij heeft, exploreert men en in steeds meer gevallen lijkt dat tot succes te leiden. Hoe fortuinlijk de uitkomst voor een of beide partijen ook is, het is wel een teken aan de wand. De uitgangspunten van de wetgever passen kennelijk steeds minder bij de werkelijkheid van vandaag.

In de verkenningen die moeten leiden tot een nieuw pachtrecht, gaat het hoofdzakelijk om verschillende pachtvormen die beter zouden passen bij de moderne agrarische praktijk. Het lijkt mij goed in die verkenning tevens het sanctiearsenaal mee te nemen dat de wetgever heeft bedacht voor het geval partijen hun pachtovereenkomst (niet op schrift en) niet insturen naar de grondkamer. De praktijk van grijze en zwarte pacht verdwijnt immers niet, ook al wordt de regeling van de pacht in de toekomst nog zo aantrekkelijk. Niet alleen in situaties van misbruik van overwicht door de verpachter of juist onkunde aan zijn zijde (denk aan de projectontwikkelaar). Maar zeker ook in onderlinge verhoudingen tussen agrariërs en tussen ouders en kinderen waar men de formalisering van rechtsverhoudingen nu eenmaal regelmatig als een blijk van wantrouwen ziet, althans als onnodig complicerend. Men houdt het dan liever op het goed vertrouwen. Het is daarom realistisch om bij de vormgeving van een nieuw pachtrecht ook aandacht te schenken aan een beter uitgebalanceerd sanctieregime voor mondelinge en/of niet ingezonden pachtovereenkomsten.

De mogelijkheid bij de kwalificatie van de pachtovereenkomst aan te sluiten bij nieuwe pachtvormen zal al soelaas kunnen bieden. Hoe flexibeler of meervoudig de categorieën, hoe meer recht kan worden gedaan aan de voorliggende rechtsverhouding. De scherpe randjes van het huidige sanctiestelsel kunnen dan binnen het wettelijk systeem worden ondervangen. De sancties dat de verpachter geen rechtsvordering tot nakoming kan instellen zolang de pachtovereenkomst niet is ingestuurd en dat de pachtovereenkomst ingaat met ingang van het jaar na inzending, zullen in het licht van nieuwe pachtvormen wellicht ook aan heroverweging toe zijn.