Voorwoord

Op 11 oktober 2018 vindt het TvHB-congres plaats, dat onder andere in het teken zal staan van de
Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), die met ingang van 25 mei 2018 de Wet bescherming persoonsgegevens zal vervangen. Key note speaker tijdens dit congres, Marieke Thijssen, zal ons dan precies vertellen wat verhuurders, huurders en vastgoedbeheerders van bedrijfsruimte moeten weten over de AVG en wat de eerste praktijkervaringen zijn. Nu er al vanaf 25 mei a.s. sancties staan op overtreding van de AVG, wordt in dit tijdschrift een sneak preview gegeven waarin alvast kort wordt vermeld wat nu al gedaan moet worden om tijdig aan de AVG te voldoen.

Tijdens het congres zullen ook andere actuele ontwikkelingen aan de orde komen die onze huurrechtpraktijk beïnvloeden, zoals bitcoins en blockchain. Vooruitlopend daarop gaan Boris Ziermans en Jelle Boes in dit nummer in op een andere technologische ontwikkeling die van belang is voor het huurrecht: zij beschrijven dat de analyse van big data in toenemende mate gebeurt met behulp van complexe algoritmes en zij bezien hoe deze in de vastgoedsector kunnen worden ingezet. Taxaties kunnen bijvoorbeeld nauwkeuriger plaatsvinden door gebruik te maken van algoritmes, maar er zijn inmiddels ook computerprogramma’s die documenten zoals huurovereenkomsten op basis van zelflerende algoritmes samenvatten, analyseren en beoordelen. Deze ontwikkeling zal naar verwachting de manier waarop due diligences worden uitgevoerd in de toekomst drastisch veranderen en het is voor onze huurrechtpraktijk daarom van groot belang om hiervan kennis te nemen.

Elina Swaneveld onderzoekt in haar artikel ‘Voorlopige bewijsverrichtingen in het huurrecht’ wanneer in huurzaken zinvol voorlopige bewijsverrichtingen kunnen worden ingezet, zoals het voorlopig getuigenverhoor, het voorlopig deskundigenbericht of een voorlopige plaatsopneming. Hierbij wordt aangegeven aan welke voorwaarden een verzoek moet voldoen om toegewezen te kunnen worden. Geconcludeerd wordt dat voorlopige bewijsverrichtingen in het huurrecht zeker nuttig kunnen zijn, bijvoorbeeld om het bestaan van een huurovereenkomst aan te tonen, of om overlast en/of onderverhuur in kaart te brengen.

In dit tijdschrift is al veelvuldig ingegaan op de jurisprudentie over bankgaranties en leegstandschade.
Vincent Boumans vat deze jurisprudentie samen en laat vervolgens voor de praktijk relevante vragen de revue passeren. Waarom willen banken geen leegstandschade meer dekken? Welke bankgaranties worden door banken nog wel afgegeven en zijn die nieuwe garanties wel interessant voor verhuurders? Zijn er alternatieven om het risico op leegstandschade af te dekken?

Het huidige tekort aan betaalbare woonruimte zorgt er, in combinatie met de leegstand van niet-
woonruimte, voor dat kraken in 2018 nog steeds actueel is. Marloes Voorrips analyseert de recente ontwikkelingen in de civiele kraakjurisprudentie. Hieruit blijkt dat de afschrikkende werking die de wetgever met de strafbaarstelling van kraken beoogde, in de praktijk niet altijd doel lijkt te treffen nu rechters oog hebben voor woningnood en ‘ongerechtvaardigde leegstand’.

Het zal u niet zijn ontgaan dat de Hoge Raad de afgelopen maanden niet heeft stilgezeten en meerdere arresten heeft gewezen die relevant zijn voor de huurrechtpraktijk. Nu deze arresten (nog) niet worden geannoteerd in dit tijdschrift wijs ik u volledigheidshalve vast kort op de inhoud hiervan.

De Hoge Raad oordeelde op 2 februari 2018 ( ECLI:NL:HR:2018:141 ) dat het ontoelaatbaar kan zijn om gebruik te maken van een in een duurovereenkomst opgenomen mogelijkheid van tussentijdse opzegging, als die opzegging op grond van art. 6:248 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bovendien kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat er aan de opzegging nadere eisen worden gesteld. Nu (ook) huurovereenkomsten kwalificeren als duurovereenkomsten, betreft dit een voor de huurpraktijk belangrijk arrest.

Bij arrest van 16 februari 2018 ( ECLI:NL:HR:2018:209 ) stelt de Hoge Raad buiten twijfel dat een goodwill-
vergoeding niet onder de reikwijdte van art. 7:297 BW valt, aangezien de bewoordingen van art. 7:297 BW betrekking hebben op kosten verbonden met het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill volgens de Hoge Raad ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:297 BW geeft evenmin aanknopingspunt voor de stelling dat een vergoeding voor goodwill onder de verhuis- en inrichtingskosten zou vallen.

Op 23 februari 2018 ( ECLI:NL:HR:2018:284 ) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het einde van de hoofdhuurovereenkomst niet noodzakelijkerwijs betekent dat de hoofdhuurder richting de onderhuurder
tekortschiet. Voor de geldigheid van een huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder (op grond van
eigendomsrecht of anderszins) bevoegd is tot verhuur aan de huurder. Het gaat om de mogelijkheid voor de huurder om de zaak daadwerkelijk te kunnen gebruiken. Indien de (onder)verhuurder niet bevoegd is tot verhuur aan de (onder)huurder, is pas sprake van een gebrek (en daarmee van een tekortkoming) indien een derde tegenover de huurder een beter recht pretendeert te hebben en het als gevolg daarvan tot een feitelijke stoornis van het gebruik komt. Dit betekent, aldus nog steeds de Hoge Raad, echter niet dat de (onder)huurder, indien hij ermee bekend wordt dat zijn verhuurder niet (langer) tot (onder)verhuur bevoegd is, de daaruit voortvloeiende onzekerheid of, en zo ja wanneer, een feitelijke genotstoornis zal optreden, dient te aanvaarden. In voorkomend geval kan hij, met het oog op de dreigende tekortkoming, een beroep doen op art. 6:80 BW om de huurovereenkomst te ontbinden dan wel ex art. 6:263 BW zijn betalingsverplichting opschorten.

Ik wens u weer veel leesplezier!

Nathalie Amiel