Voorwoord

Zoals in het vorige nummer al aangekondigd, wordt in deze editie ruim aandacht besteed aan het nieuwe model huurovereenkomst  met algemene bepalingen voor 290-bedrijfsruimte2 welke op 14 december 2022 door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is vastgesteld en op 23 januari 2023 is gepubliceerd. Boris Cammelbeeck en Mees Blom geven in hun bijdrage een overzicht van de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het model voor 290-bedrijfsruimte uit 2012 en (waar nodig) het model voor 230a-bedrijfsruimte3 uit 2015. Zij concluderen dat bij de aanvullende en/of gewijzigde bepalingen rekening is gehouden met de maatschappelijke ontwikkelingen, wetswijzigingen en rechterlijke uitspraken sinds 2012 en dat het nieuwe ROZ-model 2022 nog steeds overwegend verhuurdersvriendelijk is.

In dit tijdschrift is eerder aandacht besteed aan de energielabel C verplichting voor kantoorgebouwen. Nu deze verplichting met ingang van  1 januari 2023 van kracht is geworden, besteedt Vincent Bouman daar in zijn bijdrage opnieuw aandacht aan. Hij licht eerst de energielabel C verplichting nader toe. Vervolgens bespreekt Bouman de handhaving van deze verplichting waarmee iedere gemeente is belast. Hij onderscheidt daarin drie verschillende fasen. Tot slot gaat hij in op de huurrechtelijke impact van deze verplichting op basis van de ROZ-model huurovereenkomst 20154 .

In de rubriek jurisprudentiebespreking zijn vier uitspraken geannoteerd.

Ivette Mol bepreekt een uitspraak van de rechtbank Den-Haag, sector kanton. In deze zaak verhuurde de verhuurder een bedrijfsruimte aan een vennootschap onder firma (VOF). De VOF kende twee vennoten. De verhuurder en de VOF waren contractueel overeengekomen dat als de VOF voor 1 maart 2038 haar bedrijf zou overdragen aan een derde partij, de verhuurder onder voorwaarden zijn medewerking zou verlenen aan een indeplaatsstelling. De vennoten hebben vervolgens een besloten vennootschap (BV) opgericht en brachten de bedrijfsvoering van de VOF in deze BV in. Toen de verhuurder hiermee bekend raakte verlangde hij dat de ontbinding van de VOF en de inbreng in de BV ongedaan werden gemaakt. Aan het verzoek werd geen gevolg gegeven en zodoende startte de verhuurder deze procedure. De VOF vorderde in reconventie een machtiging tot indeplaatsstelling. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis overwoog de kantonrechter dat een inbreng van een onderneming overdracht in de zin van artikel 7:307 BW kan zijn en wijst de reconventionele vordering vervolgens toe onder een voorwaarde. Mol analyseert de stappen die nodig zijn om tot deze conclusie te kunnen komen en besteedt daarbij aandacht aan hobbel van het zwaarwegende belang die moet worden genomen. Daarna gaat zij in op de voorwaarde die de rechter heeft verbonden aan de machtiging. Mol concludeert dat die voorwaarde onduidelijk is en doet op dat punt een concrete aanbeveling.

Irene Hofhuis bespreekt een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. In een door verhuurder aangespannen procedure ex art. 7:304 BW stond tussen partijen ter discussie of een huurprijsaanpassing in de zin van art. 7:303 BW al mogelijk was. Huurder stelde zich op het standpunt dat was afgesproken dat de huurprijs tot 2030 niet zou worden verhoogd. Dit werd door de verhuurder betwist. De kantonrechter overwoog dat een verzoek ex art. 7:304 BW slechts toewijsbaar is wanneer de verzoekende partij daar ook voldoende belang bij heeft. In deze casus oordeelde hij dat niet is komen vast te staan dat verhuurder geen belang had bij zijn verzoek en dat een 304-procedure zich niet leent voor bewijslevering ten aanzien van de door huurder opgeworpen vraag of de huurprijs al kan worden aangepast. Daarom wees de kantonrechter de vordering van verhuurder toe. Hofhuis vindt dit om redenen van proceseconomie een voor de praktijk onwenselijke uitkomst en heeft onderzocht hoe andere rechters hier mee om zijn gegaan. Zij concludeert dat er geen eenduidige lijn is en signaleert dat het uit praktisch oogpunt en mede gelet op de samenhang tussen art. 7:303 en art. 7:304 BW wenselijk is dat de voorvraag in een 304-procedure wel wordt beantwoord. Hofhuis sluit af met de praktische tip om een tegenverzoek in te dienen bij de 304-procedure zodat de rechter alsnog over de voorvraag dient te beslissen.

Katja Keij bespreekt een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden. In deze zaak had huurder de huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte op 1 september 2014 opgezegd tegen 1 november 2014. Verhuurder accepteerde de opzegging niet, omdat huurder de contractuele opzegtermijn van 1 jaar niet in acht had genomen. De huurovereenkomst liep daarom door tot 1 november 2019 waarna de huurovereenkomst telkens met 5 jaar zou worden verlengd, behoudens schriftelijke opzegging waarbij wederom de opzegtermijn in acht wordt genomen. Vervolgens heeft de huurder begin 2020 het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst door zijn opzegging van 1 september 2014 is geconverteerd naar een opzegging tegen 1 november 2019. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep werd het beroep van huurder op conversie afgewezen. Het hof overwoog dat verhuurder niet had hoeven begrijpen dat de huuropzegging ook zou gelden als een opzegging tegen 1 november 2019. De huurovereenkomst wordt daarom nogmaals verlengd met 5 jaar. Keij bespreekt in haar annotatie de voorwaarden voor conversie bij een niet tijdig gedane huuropzegging en past deze toe op de casus van de procedure. Zij komt tot de conclusie dat de vorderingen van huurder ook op een andere grond afgewezen hadden kunnen worden. Keij sluit haar annotatie af met een waardevolle tip.

Anouk de Brander en Valerie van Brouwershaven bespreken een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector Kanton. In deze zaak stond de vraag centraal of de huurovereenkomst op grond van dwaling kon worden vernietigd, omdat een onjuiste mededeling door verhuurder was gedaan over de oppervlakte van de kantoorruimte. Voordat de huurovereenkomst werd gesloten spraken partijen over de huur van een ruimte van tenminste 100 m². Aan huurder werd een plattegrond overhandigd waarop was vermeld dat kantoorruimte 116 m² omvatte. Ook in de ondertekende huurovereenkomst stond vermeld dat de oppervlakte 116 m² was. Bij de bezichtiging van het gehuurde door de huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst kon de verhuurder niet zien hoe groot het gehuurde was omdat de gehuurde bedrijfsruimte nog niet goed was afgebakend. Twee van de vier scheidingswanden ontbraken op dat moment. Nadat de huurovereenkomst was gesloten en de bedrijfsruimte was afgebouwd, kwam huurder er bij het inmeten van de kantoorruimte achter dat de vloeroppervlakte maar 75 m² was. De huurder heeft daarom de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling. Vervolgens vorderde huurder in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door deze vernietiging niet (meer) bestond. Deze vordering is door de kantonrechter toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat verhuurder ten onrechte niet aan huurder had meegedeeld dat de kantoorruimte een oppervlakte heeft van 80 m² en dat huurder de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst wist dat de oppervlakte 80 m² was. De Brander en Van Brouwershaven lopen in hun annotatie de voorwaarden langs voor een succesvol beroep op dwaling in de zin van art. 7:228 lid 1 sub a BW en passen deze toe op de casus van deze procedure.  Daarna bespreken zij of de dwaling ter zake het metrage in casu voor rekening van huurder had behoren te blijven. Zij menen dat dit niet het geval is en concluderen dat het eindoordeel van de kantonrechter juist was.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!