Gemiste kans om winkelcentra nieuw leven in te blazen
mw. mr. M.T.H. de Gaay Fortman
In de Nederlandse commerciële verhuursector zijn nieuwe
kansen helaas gemist. Als uitgangspunt had moeten dienen
de modernisering en wijziging van de huurregelgeving
die de wetgever in augustus 2003 invoerde. In maart
van dit jaar mocht ik een conferentie voorzitten waar twee
en een half jaar nieuw huurrecht werd geëvalueerd. Deelnemers
kwamen uit alle delen van de commerciële vastgoedpraktijk:
huurders, wetenschappers, beleggers en makelaars.
Zij bespraken wat het nieuwe huurrecht voor de
praktijk van de verhuur van
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
bedrijfsruimten tot nu toe
heeft betekend. Een belangrijke conclusie was dat er nu
goede model-overeenkomsten voor de verhuur van bedrijfsruimte
ontbreken. Tot de wetswijziging in 2003 werd
veelvuldig gecontracteerd op basis van de door de Raad
voor Onroerende Zaken (ROZ) opgestelde model-overeenkomsten.
Hoewel de ROZ-contracten altijd al bekend staan
als verhuurdersvriendelijk werden de ROZ-modellen ook
door huurders als zeer werkbaar ervaren. Bij de ROZmodellen,
gebaseerd op het nieuwe huurrecht uit 2003, is
dat evenwicht niet langer aanwezig. Zo verplicht de
nieuwe wetgeving de verhuurder om bij het aangaan van
de huurovereenkomst voldoende informatie te verschaffen
over de onderhoudstoestand van het gehuurde door te
bepalen dat een verhuurder zich niet kan vrijpleiten voor
de gevolgen van gebreken aan het gehuurde die hij bij het
aangaan van de overeenkomst kende, maar niet genoemd
heeft. Het ROZ-model probeert deze informatieverplichting
van de verhuurder weer grotendeels ongedaan te
maken. In de huidige markt, waarin gestreden moet worden
om de gunst van goede huurders, zijn huurders niet
bereid om hun wettelijke rechten op een dergelijke manier
te laten beperken. Veel huurders hebben een eigen standaard-
modelcontract ontwikkeld op basis waarvan onderhandeld
wordt met de verhuurder. Verhuurders zijn echter
gewend om vast te houden aan het ROZ-model waardoor
de onderhandelingen vaak zeer veel tijd, geld en energie
kosten. De relatie tussen huurder en verhuurder komt
hierdoor voor aanvang van de feitelijke huurverhouding al
onder druk te staan. Dit is te voorkomen indien een nieuw
werkbaar modelcontract zou worden opgesteld, bij voorkeur
door de ROZ zelf. Maar tot nog toe heeft de Raad
geweigerd deze handschoen op te pakken ondanks vele
aansporingen daartoe.
Een ander belangrijk thema tijdens de conferentie betrof
de verpaupering van winkelcentra. De laatste jaren is het
aanbod aan winkelruimte als gevolg van nieuwbouw- en
herontwikkelingsprojecten toegenomen. Het aantal vierkante
meters winkelruimte per hoofd van de bevolking is
in geen enkel ander Europees land zo hoog als in Nederland.
Niet alle winkelcentra zijn echter succesvol omdat de
gewenste bezoekersaantallen niet worden gehaald. Huurders
zijn om die reden huiverig om voor een hoge huurprijs
te gaan huren in nieuw te realiseren winkelcentra. De
drempel zou voor deze huurders aanzienlijk verlaagd worden
indien een huurprijs overeengekomen kan worden die
gerelateerd is aan de ter plaatse gerealiseerde omzet. In
geval van tegenvallende omzetten zullen dan immers de
huurlasten voor huurders (mee)dalen. Bovendien krijgen
op die manier zowel huurder als verhuurder een direct
belang bij een hogere omzet. Door deze aanmoediging
zullen vaker gunstige parkeertarieven, actieve winkeliersverenigingen
en goed onderhouden winkelcentra bewerkstelligd
worden, wat verpaupering minder kans geeft.
Ondanks deze voordelen blijken beleggers die eigenaar
zijn van de winkelcentra vooral geïnteresseerd te zijn in
vaste hoge huurprijzen per vierkante meter. Want zo blijft
de referentiehuurprijs hoog, op basis waarvan huurprijsherzieningen
van overige winkelruimte ter plaatse plaatsvinden.
Een belegger lokt nieuwe huurders daarom liever
met eenmalige kortingen en een huurvrije periode dan
met het overeenkomen van omzethuur. Dat is evenwel een
gemiste kans om winkelcentra in Nederland nieuw leven
in te blazen.1
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
