Voorwoord

Het gebruik van kunstmatige intelligentie (AI) in onze samenleving neemt in snel tempo toe en kent inmiddels al vele verschillende soorten toepassingen. Om deze reden besteden we in dit nummer onder meer aandacht aan het (potentiële) gebruik van AI in de vastgoedsector.

Boris Ziermans benoemt in zijn artikel verschillende vormen van AI, de voor- en nadelen ervan en de relevante (potentiële) toepassingen voor de vastgoedsector. Hoewel AI al jaren op diverse vlakken in de vastgoedsector wordt toegepast, heeft het thema sinds de introductie van ChatGPT voor het brede publiek in 2022 wereldwijd veel meer aandacht gekregen. Met AI kunnen efficiëntie, effectiviteit en klantenservice verbeterd worden, en nauwkeurige analyses en voorspellengen worden gedaan. Aan de andere kant roept het vragen op over bijvoorbeeld privacy, ethiek en de mogelijk negatieve impact op de werkgelegenheid. De potentiële toepassingen binnen de vastgoedsector zijn enorm. Ziermans bespreekt deze aan de hand van een overzicht uit een publicatie voor het Massachussets Institute of Technology, voorbeelden zijn  dataverzameling, waardering, risicobeheersing en procesoptimalisatie.

Nu de corona-pandemie achter ons ligt, worden veel huurders geconfronteerd met de verplichting tot het betalen van uitgestelde belastingen. Het aantal faillissementen stijgt en huurders kiezen er soms voor om hun vennootschap te (turbo)liquideren. Marieke van Schie gaat in haar artikel in op de (turbo)liquidatie van een hurende vennootschap. Allereerst wordt de reguliere liquidatie besproken. Daarna wordt uitgebreid aandacht besteed aan de Tijdelijke wet transparantie turboliquidatie die is ingevoerd om misbruik van de mogelijkheid tot turboliquidatie te voorkomen. Voor de "nieuwe" turboliquidatie is een financiële verantwoordingsplicht ingevoerd. Het doel is dat schuldeisers snel kennis kunnen nemen van de beëindiging van de vennootschap en kunnen nagaan of de vennootschap op correcte wijze is beëindigd. Van Schie sluit haar artikel af met beantwoording van de vraag of schuldeisers een verbeterde positie hebben verkregen.

Wegens een fout van uw hoofdredacteur is voor dit nummer zowel een artikel als een annotatie geschreven over het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024 over de vraag of een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot kan opschorten door het gehuurde af te sluiten wanneer de huurder is gestopt de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten. De Hoge Raad oordeelde dat in zo'n geval de verhuurder (in beginsel) bevoegd is tot opschorting. We hebben besloten in dit nummer beide te publiceren omdat dit arrest grote gevolgen kan hebben voor huurders en verhuurders en beide auteurs diverse interessante aandachtspunten belichten.

Boris Cammelbeeck staat in zijn artikel onder meer specifiek stil bij de vraag in hoeverre nu duidelijk is onder welke omstandigheden een verhuurder van dit opschortingsrecht gebruik kan maken als een huurder het gehuurde heeft verlaten. Hij benoemt in dat verband een aantal mogelijke risico's. Daarnaast signaleert hij dat de Hoge Raad niet ingaat op de vraag of de verhuurder gebruik kan maken van het opschortingsrecht indien de huurder het gehuurde nog niet heeft verlaten. Cammelbeeck bespreekt daarom de overwegingen van A-G Valk die wel stil staat bij deze vraag.

Dirk van den Berg bespreekt in zijn annotatie onder meer dat de Hoge Raad uitdrukkelijk de redenering heeft verworpen dat het niet meer ongedaan kunnen maken van de opschorting van het huurgenot in de weg zou staan aan het toepassen daarvan. Van den Berg onderzoekt vervolgens - mede aan de hand van de conclusie van A-G Valk en een (door Fraai en Tuinman geannoteerde) hofuitspraak uit 2018 - of deze klare taal van de Hoge Raad kan betekenen dat een verhuurder ook een wanpresterende huurder die feitelijk nog geen afstand heeft gedaan van het gehuurde, de toegang kan ontzeggen. Van den Berg ziet mogelijkheden voor lagere rechters om opschorting van huurgenot ook af te zegenen in geval van wanpresterende huurders die het gehuurde nog wel willen gebruiken.

Nathalie Amiel en Hugo Kivits bespreken een arrest van het Gerechtshof Amsterdam waar een huurder van een 230a-ruimte na het einde van de huurovereenkomst zaken heeft achtergelaten in het gehuurde. Op grond van de huurovereenkomst zijn deze achtergelaten zaken eigendom geworden van de verhuurder. In de procedure vordert de gewezen huurder op grond van artikel 843a Rv afgifte van alle bescheiden die verband houden met deze zaken en tot inspectie van deze zaken zelf. Het hof oordeelt dat de (gewezen) huurder geen redelijk belang meer heeft bij de afgifte of inspectie omdat de eigendom daarvan is overgegaan naar de verhuurder. Amiel en Kivits nemen vervolgens de mogelijkheden van partijen tot afgifte of inzage van bescheiden onder de loep. Omdat de overwegingen van het Hof summier zijn, behandelen zij, onder meer aan de hand van verdere jurisprudentie, de cumulatieve vereisten die zijn verbonden aan een vordering tot inzage van bescheiden. Vervolgens bespreken zij artikel 843a lid 4 Rv, waaruit een uitzondering voor de toewijzing van een 843a -vordering volgt indien gewichtige redenen voor afwijzing bestaan of de goede rechtsbedeling ook zonder toewijzing is gewaarborgd. De annotatie wordt afgesloten met een aantal lessen voor de praktijk.

Marlies Sloot en Esme Yücel bespreken een arrest van het Gerechtshof Amsterdam waarin een kwalificatievraag wordt beantwoord. Samengevat zijn de feiten als volgt. Sinds 1 december 2010 huurde huurder een ruimte in een woonzorgcentrum voor een aantal dagen per week om zijn kappersbedrijf te exploiteren. Huurder en verhuurder hebben sinds 2013 contact gehad over het voornemen van de verhuurder om het woonzorgcentrum te verbouwen, waarbij de kapsalon naar een andere ruimte zou worden verplaatst. De huurovereenkomst is geëindigd op 1 maart 2020 en een nieuwe huurovereenkomst (met ingangsdatum 1 november 2020) is aan huurder aangeboden. Huurder heeft in de procedure gesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst op grond van artikel 7:290 bestond en dat daarom de huuropzegging per 1 maart 2020 niet rechtsgeldig was. Partijen verschillen van mening over de vraag of de gehuurde ruimte voor het publiek toegankelijk was. Volgens het hof blijkt uit de feiten en omstandigheden dat partijen niet de bedoeling hadden een kapsalon te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten buiten het woonzorgcentrum en dat de kapsalon niet voor het publiek toegankelijk was in de zin van artikel 7:290 BW. Sloot en Yücel gaan in op de vraag of het oordeel van het hof terecht is en betrekken daarbij eerdere jurisprudentie. Daarin lijkt een iets ruimere maatstaf gehanteerd te zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal.   

Ingrid Reimert bespreekt een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en gaat aan de hand daarvan in op de wijze waarop in het kader van een nadere huurprijsvaststelling moet worden omgegaan met een huurovereenkomst die elementen van middenstandsbedrijfsruimte en woonruimte bevat. Daarbij bespreekt Reimert ook andere relevante jurisprudentie. Reimert wijst er daarnaast op dat de partij die een huurprijsaanpassingsprocedure start rekening moet houden met de mogelijkheid dat de huurprijs in de voor haar negatieve zin wordt aangepast. De zaak die aan dit arrest ten grondslag ligt, gaat om huurder (Pizzaria Mama Mia) en verhuurder (Juwelier Visser) van een bedrijfspand met bovenwoning. Huurder is in 2018 een huurprijsaanpassingsprocedure gestart waarin door de kantonrechter een deskundige is benoemd. De deskundige betrekt in zijn advies uitsluitend de 290-bedrijfsruimte en niet de woning. Onterecht, oordeelt de kantonrechter. Een nieuwe deskundige wordt benoemd en moet zich uitlaten over de vraag of de woning een bedrijfsafhankelijke woning is en in hoeverre die kwalificatie invloed heeft op de totale huurprijs. De deskundige kwalificeert de woning als zelfstandig. De kantonrechter neemt dit over en stelde de huurprijs vast. Het hof daarentegen oordeelt dat de bovenwoning niet bij de huurprijsherzieningsprocedure betrokken had moeten worden.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!