Voorwoord

De laatste tijd is veel te doen om oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn 93/13 EG. De Rechtbank Amsterdam heeft een uitspraak gedaan die mogelijk een bruikbaar handvat biedt voor de wijze waarop daar in de praktijk mee kan worden omgegaan. Deze uitspraak heeft betrekking op woonruimte en de materie van oneerlijke bedingen speelt zich af in het consumentenrecht. Toch kan deze uitspraak ook van belang zijn voor de huur van bedrijfsruimte vanwege de "reflexwerking" voor kleine ondernemers.

Om die reden heeft Sonja van der Kamp deze uitspraak in dit tijdschrift geannoteerd. De rechter toetst ambtshalve of er sprake is van een oneerlijk beding en als dat het geval is, is sprake van een nietig beding dat buiten toepassing blijft. De verhuurder kan in dat geval ook geen beroep meer doen op de wettelijke regeling en staat dan dus met lege handen. Verhuurder Ymere probeerde deze situatie in de onderhavige zaak te voorkomen door haar huurders (voorafgaand aan een procedure) te vragen in te stemmen met het schrappen van oneerlijke bedingen uit de algemene voorwaarden. De huurder ging met het voorstel echter niet akkoord. De kantonrechter overwoog vervolgens dat goed huurderschap (artikel 7:213 BW) met zich meebrengt dat een huurder het voor verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Volgens Van der Kamp is het discutabel of artikel 7:213 BW kan worden aangegrepen voor deze situatie.

Deze editie bevat verder twee lezenswaardige artikelen.

Irene Hofhuis gaat in haar artikel in op het toepasselijke wettelijk regime bij een gemengde overeenkomst met een huurelement. Als een gemengde overeenkomst niet kan worden gesplitst en cumulatie (artikel 6:215 BW) niet mogelijk is, moet middels uitleg van de overeenkomst worden beoordeeld welke regels prevaleren. Bij beantwoording van de vraag welke regels prevaleren, is van belang welk element van de gemengde overeenkomst overheerst. Hofhuis bespreekt een aantal voorrangsregels die in de jurisprudentie zijn ontwikkeld. Daarnaast worden relevante uitspraken besproken. Ook wordt in dit artikel ingegaan op de vraag wanneer een gemengde overeenkomst gesplitst kan worden. De relevante criteria uit een arrest van de Hoge Raad (Gemeente Rotterdam/Utopia) komen daarbij aan bod. Het artikel wordt afgesloten met de conclusie dat partijen bij een gemengde overeenkomst relatief veel vrijheid hebben om afspraken te maken die (gedeeltelijk) een huurovereenkomst betreffen, zonder gebonden te zijn aan de semidwingendrechtelijke huurbescherming.

Mirjam Davelaar bespreekt in haar artikel de mogelijkheden van een huurder om veranderingen of toevoegingen aan te brengen, in, op of aan het gehuurde. Deze mogelijkheid volgt uit artikel 7:215 BW en bestaat slechts indien de veranderingen aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Davelaar bespreekt dit criterium aan de hand van de wetsgeschiedenis, de jurisprudentie en de ROZ regelingen. Daarbij staat zij ook stil bij de recent verschenen huurdersvriendelijke variant van het ROZ-model winkelruimte 2022. Daarna gaat Davelaar in op lid 3 van artikel 7:215 BW. Hierin is bepaald dat een huurder die geen goedkeuring van de verhuurder krijgt, bij de rechter een vervangende machtiging tot het aanbrengen van wijzigingen kan vorderen. De rechter toetst dan of de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en of de verhuurder zwaarwichtige bezwaren heeft. 

In onze jurisprudentierubriek zijn nog drie andere uitspraken geannoteerd.

Vincent Boumans bespreekt een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland waar de vraag aan de orde is of de huurder gehouden kan worden aan de contractueel overeengekomen exploitatieverplichting. In de onderhavige zaak was er een raamhuurovereenkomst tussen huurder (HMBV) en verhuurder (NS Stations) met het oog op huur en exploitatie van 15 Burger King vestigingen. Nadat HMBV heeft laten weten op een aantal stations de Burger King te willen sluiten vordert NS Stations in kort geding een gebod voor HMBV om te blijven exploiteren. HMBV stelt echter  dat zij dusdanig grote verliezen lijdt dat dit niet van haar gevergd kan worden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat NS Stations niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat HMBV in een bodemprocedure wordt veroordeeld tot nakoming van haar exploitatieverplichting. Het grote financiële belang van HMBV om niet te exploiteren weegt op tegen het belang van NS Stations om de vestigingen open te houden. Boumans is van mening dat het oordeel van de voorzieningenrechter goed past in de bestendige lijn die in de rechtspraak en literatuur uiteen is gezet. Hij is wel kritisch over de bewijslastverdeling.

Bas van der Reep bespreekt een vonnis van de kantonrechter Gelderland waarin een beoogd huurder de onderhandelingen afbreekt en afziet van een huurovereenkomst die voor ondertekening gereed lag. De kantonrechter oordeelt dat geen huurovereenkomst tot stand in gekomen vanwege het ontbreken van aanbod en aanvaarding, maar dat het afbreken van de onderhandelingen wel onrechtmatig is wegens het vergevorderde stadium hiervan. De huurder dient als gevolg hiervan zowel het negatieve als het positieve contractsbelang te vergoeden. Van der Reep is het niet eens met dit oordeel en gaat aan de hand van literatuur en jurisprudentie dieper in op het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen. 

Merel Lommen bespreekt een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin de verhuurder de huurovereenkomst had opgezegd wegens dringend eigen gebruik en slechte bedrijfsvoering door de huurder. In de bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) exploiteerde de huurder een hotel-restaurant. De huurder ging niet akkoord met de opzegging. Daarop startte de verhuurder een procedure waarin hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderde. De huurder vorderde in reconventie huurprijsvermindering. De vorderingen van verhuurder zijn in eerste aanleg afgewezen en de vordering van huurder toegewezen. De verhuurder ging in hoger beroep. Het hof besteedt in het arrest onder meer aandacht aan de wil van de verhuurder om het gehuurde zelf te exploiteren. Deze wil is bij verhuurder ontstaan nadat de huurder zich niet hield aan gemaakte afspraken. Opmerking verdient dat de verhouding tussen huurder en verhuurder zeer slecht is. Alles overwegend komt het hof tot de conclusie dat de verhuurder er niet in slaagt aannemelijk te maken dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daarvoor dringend nodig heeft. Lommen gaat in haar annotatie in op 'de transformatie' van artikel 7:296 BW, de begrippen 'aannemelijk' en 'dringend' en betrekt tot slot een tweetal uitspraken van de Hoge Raad.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!