Voorwoord

In dit nummer presenteren wij weer drie lezenwaardige artikelen.

Op 1 januari 2025 is het bewijsrecht veranderd. De wijzigingen zijn in belangrijke mate terug te voeren op de wens dat rechters al in een vroeg stadium van de procedure op de hoogte zijn van de (juiste) feiten en omstandigheden. De nieuwe wet versimpelt en verbetert de mogelijkheden voor het verzamelen van relevante informatie en bewijsmateriaal in de fase voorafgaand en tijdens de procedure. Ton Jongbloed bespreekt in zijn artikel aan aantal veranderingen, waaronder de meest relevante voor de huurrechtpraktijk. Op grond van het nieuwe artikel 207 Rv is het mogelijk de deurwaarder een proces-verbaal van constateringen te laten opmaken. Een verhuurder kan de deurwaarder bijvoorbeeld vragen om op verschillende dagen en tijdstippen vast te leggen hoe het gehuurde wordt gebruikt, zodat vroegtijdig bewijsmateriaal wordt verkregen. Jongbloed sluit zijn artikel af met de conclusie dat er gelukkig ook veel hetzelfde is gebleven!   

Kirsy Corten gaat in haar artikel in op de positie van de hoofdverhuurder bij de onderhuur van bedrijfsruimte. Verhuurders van bedrijfsruimtes worden in de praktijk vaak geconfronteerd met verzoeken van hun huurders ten aanzien van onderverhuur. Veelal zijn in huurovereenkomsten – van artikel 7:221 BW afwijkende – afspraken over onderverhuur neergelegd. Toch kunnen verhuurders een verzoek tot onderverhuur niet in alle gevallen afwijzen, ook al hebben ze hier vaak wel belang bij. Corten bespreekt de mogelijke risico's voor de hoofdverhuurder bij onderverhuur, zoals het verliezen van zeggenschap over welke partij het gehuurde gebruikt. Daarna gaat Corten in op de mogelijkheden die hoofdverhuurders hebben om deze risico's in te perken, zowel bij het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst als op het moment dat zij een verzoek tot onderhuur ontvangen.

Iskander Haverkate en Daniël Brand bespreken in hun artikel het Didam II arrest waarin de Hoge Raad een antwoord heeft geformuleerd op een aantal vragen die rezen na het Didam I arrest. Allereerst komt de kern van het Didam I arrest kort aan de orde. Daarna volgt een uiteenzetting van het Didam II arrest. Haverkate en Brand bespreken één van de volgens hen belangrijkste vragen waar de praktijk mee worstelde: zijn (koop)overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met de Didam-regels nietig of vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW? Het antwoord is nee, een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is niet nietig of vernietigbaar. In dit artikel komt nog een viertal andere vragen aan de orde. Ondanks de verduidelijking die de Hoge Raad op een aantal punten heeft gegeven, blijft een aantal vragen nog onbeantwoord. De verwachting is dat de Didam-regels de gemoederen voorlopig nog wel bezig zullen houden.

Ruud Vermeer bespreekt een beschikking van de rechtbank Amsterdam, waarin de kantonrechter ex artikel 7:291 BW goedkeuring verleent voor een aantal van de wet afwijkende bedingen. In deze zaak zijn met name de bedingen interessant die het voor verhuurder mogelijk maken de huurovereenkomst buitengerechtelijk te "beëindigen" in geval van een tekortkoming door huurder. In een tussenbeschikking was aanvankelijk geoordeeld dat deze bedingen juist niet voor goedkeuring in aanmerking kwamen, omdat ze zouden afwijken van artikel 7:231 BW (inhoudende dat ontbinding van de huurovereenkomst alleen mogelijk is met tussenkomst van de rechter). Artikel 7:231 BW maakt geen onderdeel uit van afdeling 7.4.6., en valt daarom niet onder de reikwijdte van artikel 7:291 BW. In de onderhavige beschikking oordeelt de kantonrechter echter dat de artikelen waarvan goedkeuring wordt gevraagd, zodanig verschillen van de ontbinding op basis van artikel 7:231 BW dat geen sprake is van strijdigheid met dit artikel. Daarbij acht de kantonrechter het van belang dat de huurder de mogelijkheid moet krijgen om zijn tekortkoming te herstellen voordat ontbonden kan worden. Vermeer is – in tegenstelling tot de kantonrechter – van mening dat wel degelijk sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:231 BW, en vindt een herstelmogelijkheid dit niet anders maken. Vermeer schat in dat de kantonrechter veel gewicht heeft toegekend aan de duidelijke wens van partijen de bedingen goed te keuren, en het feit dat de huurder een grote, professionele partij is.

Ingrid Reimert bespreekt een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, waarin tussen een verhuurder en diens huurder onder meer de vraag ter discussie staat of een gemengde huurovereenkomst kan worden gesplitst in één huurovereenkomst voor woonruimte en één voor bedrijfsruimte. Het hof oordeelt dat splitsing niet mogelijk is, en vervolgens dat het huurregime voor bedrijfsruimte (ex artikel 7:230a BW) op de gehele huurovereenkomst van toepassing is. Reimert gaat in haar noot in op splitsing en gemengde (huur)overeenkomsten. Uit artikel 6:215 BW volgt dat bij gemengde overeenkomsten cumulatie van de toepasselijke regels het uitgangspunt is. Wanneer dit niet mogelijk is, (zoals volgens Reimert bij een gemengde huurovereenkomst het geval is) moet worden bezien welke overeenkomst prevaleert. Artikel 6:215 BW is niet van toepassing als een huurovereenkomst gesplitst kan worden in twee of meerdere onafhankelijke overeenkomsten. Reimert uit zich – onder verwijzing naar het arrest Rotterdam/Utopia – kritisch over het oordeel van het hof dat splitsing onmogelijk is, temeer omdat uit het arrest volgt dat voor de verschillende ruimten een separate huurprijs is overeengekomen, huurder verschillende delen van het gehuurde na elkaar is gaan huren en de bestuursrechtelijke bestemming zowel bedrijfsruimte als wonen toelaat. Tot slot is Reimert van mening dat het hof onvoldoende heeft onderbouwd waarom het huurregime voor bedrijfsruimte op de hele huurovereenkomst van toepassing is.

Max Hommes bespreekt een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland. De feiten zijn – samengevat – als volgt. Tamoil huurt van X een tankstation. In 2023 is de huurovereenkomst door X opgezegd en is de ontruiming van het gehuurde aangezegd. Tamoil heeft niet ingestemd met de opzegging, omdat het tankstation zou kwalificeren als een 290-bedrijfsruimte en X bij de opzegging de opzeggingsgronden had moeten vermelden. X vordert in de procedure primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 december 2024 zal eindigen. Subsidiair vordert X een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst, onder het huurregime van 7:230a BW, rechtsgeldig door X is opgezegd. De kantonrechter stelt vast dat partijen beoogden een huurovereenkomst aan te gaan voor een tankstation. Vervolgens overweegt de kantonrechter dat het begrip 'gebouwde onroerende zaak' in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW (iets) anders ingekleurd kan worden dan in het Valkenburg-arrest is gedaan, omdat het huur-regime van afdeling 7.4.6 BW, beoogt detailhandelaren te beschermen tegen opzegging. Hier is voor het eerst geoordeeld dat het Valkenburg-arrest de mogelijkheid biedt om het begrip 'gebouwde onroerende zaak' anders in te kleuren. Hommes zet in zijn annotatie de toetsingskaders uiteen die betrekking hebben op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak en op de vraag onder welke omstandigheden, welk huurregime daarop van toepassing is.

Irene Hofhuis bespreekt een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin de oorspronkelijke huurder het gehuurde exploiteerde in de vorm van een eenmanszaak als budgethotel. De oorspronkelijke huurder verkocht haar bedrijf en verhuurder is verzocht in te stemmen met een indeplaatsstelling, maar heeft hiermee niet ingestemd. De oorspronkelijke huurder heeft in eerste aanleg gevorderd haar te machtigen om de koper in haar plaats te stellen als huurder onder één of meer voorwaarden. De vordering is – zonder daaraan voorwaarden te verbinden – door de kantonrechter toegewezen. Het hof oordeelt in hoger beroep allereerst dat sprake is van een bedrijfsoverdracht. Het hof komt daardoor toe aan de vraag of de koper voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de huurovereenkomst. Volgens het hof wordt verhuurder met de beoogde indeplaatsstelling geconfronteerd met een B.V. met een beperkte geschiedenis als nieuwe wederpartij. Om aan het bezwaar van verhuurder tegemoet te komen, verbindt het hof alsnog de voorwaarden aan de indeplaatsstelling. Daaronder de voorwaarde dat de aandeelhouders van de B.V. de huurovereenkomst in persoon mede moeten ondertekenen. Het hof onderkent hiermee het belang van de verhuurder om zijn oorspronkelijke positie ten opzichte van de door hemzelf gekozen huurder zoveel mogelijk te behouden ten opzichte van een nieuwe huurder die hij tegen zijn wil als contractspartij krijgt. Hofhuis bespreekt vergelijkbare jurisprudentie.

In dit nummer geen aflevering van de signaleringenrubriek.

Ik wens u veel leesplezier!