De positie van de hoofdverhuurder bij de onderverhuur van bedrijfsruimte; mogelijke risico's en de praktische inperking daarvan

Eigenaars dan wel verhuurders van bedrijfsruimtes worden in de praktijk regelmatig geconfronteerd met verzoeken van hun huurders ten aanzien van onderverhuur. Denk bijvoorbeeld aan de onderverhuur aan een exploitant van een horecagelegenheid in een hotel of sportschool, de onderverhuur van een winkel (mogelijk in combinatie met een franchiseovereenkomst of in het kader van een 'shop-in-shop' concept) of de onderverhuur van een deel van een kantoorruimte vanwege de afgenomen behoefte van de huurder aan vierkante meters na de COVID-19 pandemie.2 Vanwege de mogelijk grote belangen van zowel verhuurder als huurder ten aanzien van de mogelijkheid tot onderverhuur, is onderverhuur ook vaak onderwerp van gesprek tijdens de onderhandelingen voor een huurovereenkomst.
In dit artikel schets ik allereerst het relevante juridisch kader van de onderverhuur van bedrijfsruimtes (§1). Daarbij ga ik ook in op de relevante artikelen van de algemene bepalingen bij de meest recente ROZ-modellen...

Verder in dit artikel:

1. Het juridisch kader van onderverhuur

1.1. Wettelijk kader

1.2. Meest recente ROZ-modellen

2. Mogelijke risico's voor de hoofdverhuurder bij onderverhuur

2.1. Inleiding

2.2. Beëindiging & ontruiming

2.2.1. Inleiding

2.2.2. Onderverhuur van ruimte ex art. 7:290 BW

2.2.3. Onderverhuur van ruimte ex art. 7:230a BW

3. Het inperken van de risico's van onderverhuur voor de hoofdverhuurder in de hoofdhuurovereenkomst

3.1.  Inleiding

3.2. Aanvullingen/afwijkingen op ROZ-modellen

3.3. Beperkte contractuele bestemming

4. Het inperken van de risico's voor de hoofdverhuurder bij onderverhuur bij ontvangst van een verzoek tot onderverhuur

4.1. Inleiding

4.2. Voorwaardelijke toestemming

4.3. Het weigeren van toestemming

4.3.1. Bestemming

4.3.2. Exploitatieverplichting

4.3.3. Partij van de huurder

4.3.4. Belangen van andere huurders

5. Slotsom