‘Koop breekt geen huur’
Nathalie Eeken en Anne-Marleen de Visser
Het komt geregeld voor dat een verhuurder van bijvoorbeeld
een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum bepaalde
toezeggingen doet over de invulling en het uiterlijk van het
te realiseren project. Soms zijn dergelijke toezeggingen de
reden dat een huurder over de streep getrokken wordt om
zich in het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum te vestigen.
Kan de huurder die bij het aangaan van de huurovereenkomst
op dergelijke toezeggingen heeft vertrouwd, deze toezeggingen
aan een nieuwe verhuurder, die de
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
eigendom van
het winkelcentrum na realisatie heeft verkregen, tegenwerpen?
Eenzelfde vraag kan worden gesteld bij de afspraak
tussen de oorspronkelijk verhuurder en huurder, dat huurder
bij het einde van de huur een vergoeding krijgt voor
door hem gedurende de huur gepleegde investeringen. Is een
opvolgend verhuurder gebonden aan de toezegging om een
vergoeding te betalen? Wie denkt dat als de toezeggingen
maar duidelijk zijn vastgelegd een opvolgend verhuurder
gebonden is, kan nog wel eens van een koude kermis thuiskomen.
Art. 7:226 BW bepaalt – kort gezegd – dat de overdracht
van een onroerende zaak de huurrechten en -verplichtingen
van de (voormalig) eigenaar/verhuurder doet overgaan op de
nieuwe eigenaar, althans voor zover het rechten en verplichtingen
betreft die na de overdracht opeisbaar worden. Dit
geldt eveneens indien het zelfstandig recht van vruchtgebruik,
erfpacht of opstal van de zaak waarop de huurovereenkomst
betrekking heeft, wordt overgedragen of gevestigd.
Ook in dat geval is de nieuwe vruchtgebruiker, opstaller
of erfpachter gebonden aan de rechten en verplichtingen
uit de huurovereenkomst voor zover die na de overdracht
opeisbaar worden. In minder juridische termen wordt dit
uitgangspunt wel aangeduid met het adagium ‘koop breekt
geen huur’. Het derde lid van art. 7:226 BW bevat een belangrijke
beperking op het hiervoor omschreven uitgangspunt,
nu daarin is bepaald dat een rechtsopvolger van de
verkopende verhuurder alleen gebonden is aan bepalingen
die ‘onmiddellijk verband houden met het doen hebben van
het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen
tegenprestatie’. Hieruit volgt dat niet alle rechten en verplichtingen
uit de huurovereenkomst bij overdracht van de
onroerende zaak overgaan op de rechtsopvolger van verhuurder.
Van het bepaalde in art. 7:226 BW kan niet worden afgeweken
bij overdracht van gebouwde onroerende zaken,
woonwagens in de zin van art. 7:235 BW en standplaatsen
in de zin van art. 7:236 BW. Het is daarom zowel voor
huurders als voor verkrijgers van onroerende zaken, woonwagens
en standplaatsen van groot belang te weten welke
bepalingen uit de huurovereenkomst (en overige afspraken/
toezeggingen) huurders van rechtswege aan de verkrijgende
verhuurder kunnen tegenwerpen, respectievelijk aan welke
bepalingen uit de huurovereenkomst zij van rechtswege
gebonden zijn.
In dit artikel trachten wij inzichtelijk te maken welke rechten
en verplichtingen wél en welke rechten en verplichtingen
niet overgaan op de nieuwe eigenaar bij overdracht van
een verhuurde onroerende zaak. Daartoe zullen wij allereerst
ingaan op de strekking van art. 7:226 BW en een vergelijking
maken tussen art. 7:226 BW en art. 7A:1612 (oud)
BW. Ruime aandacht zal worden geschonken aan de jurisprudentie
– waaronder uiteraard het belangwekkende arrest
van de Hoge Raad van 15 juni 2007 – over dit onderwerp.
Tot slot geven wij enkele adviezen over hoe kan worden
(geprobeerd te) voorkomen dat bepaalde bepalingen uit een
huurcontract na overdracht van de verhuurde zaak niet
langer bindend zijn.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
