Aannemersbedrijf Veldwachter B.V./Bouwbedrijf Veldwachter Beheer B.V. (TvHB 2007/17)
prof. mr. A.W. Jongbloed en mw. mr. N. Eeken
Samenvatting Als een huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan het gehuurde wijzigingen aanbrengt, kan deze nog niet met succes een actie uit ongerechtvaardigde verrijking tegen de verhuurder instellen, omdat de rechter in verband met het wegneemrecht van de huurder deze in zijn vordering niet-ontvankelijk zal verklaren. Kantonrechter Aannemersbedrijf Veldwachter B.V., eisende partij, verder te noemen: ‘AV’, gemachtigde mr. E.T.J.A.M. Nijkamp tegen Bouwbedrijf Veldwachter Beheer B.V., gedaagde partij, verder te noemen: ‘BVB’, gemachtigde mr. H.J.
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
de Groot. (…) Het geschil De vordering van AV strekt ertoe dat BVB wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 272 400, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2006, met veroordeling van BVB in de kosten van de procedure. Daartegen heeft BVB verweer gevoerd met conclusie dat AV in haar vordering niet ontvankelijk wordt verklaard althans dat haar vordering wordt afgewezen, met veroordeling van AV in de kosten van de procedure. De vaststaande feiten Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast. a. BVB is eigenaar van het onroerend goed te (...) verder te noemen: ‘het verhuurde of het gehuurde’. Enig aandeelhouder en bestuurder van BVB is de heer X, verder te noemen: ‘X’. X was tevens aandeelhouder en bestuurder van de besloten vennootschap Bouwbedrijf X B.V. b. BVB heeft het verhuurde aan Bouwbedrijf X B.V. verhuurd, aan welke verhuur in augustus 2001 een einde is gekomen wegens het faillissement van laatste vennootschap. c. Oprichter en enig aandeelhouder van AV is de besloten vennootschap Aannemingsbedrijf C te (plaats). d. AV heeft per 1 september 2001 via een activatransactie, overeengekomen met de in het faillissement van Bouwbedrijf X B.V. benoemde curator, het bedrijf van de failliete vennootschap voortgezet. Dat bedrijf bleef gevestigd aan de Holterweg 16 te Colmschate. X werd daarbij aangesteld als directeur in loondienst van AV. e. AV heeft in 2003 aan het gehuurde verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd. f. Nadat eind 2004 tussen de enig aandeelhouder van AV en X spanningen zijn ontstaan, is het dienstverband tussen X en AV begin 2005 ontbonden. g. Bij brief van 30 november 2004 heeft BVB aan AV de huur van voormeld onroerend goed opgezegd tegen 1 juni 2005. h. Bij ‘vaststellingsovereenkomst tevens huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW’, ondertekend op 12 januari 2006, hebben BVB en AV vastgelegd dat zij met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van drie jaren en zeven maanden, ingaande 1 juni 2005 en eindigende op 31 december 2008, tegen een huurprijs per 1 juni 2005 van € 37 500 exclusief BTW en (latere) indexaties, dat de huurprijs per maand bij vooruitbetaling moet worden voldaan en dat de huurovereenkomst tussentijds kan worden opgezegd tegen het einde van een maand met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. i. AV heeft het gehuurde vanaf 1 september 2001 onveranderd voor haar onderneming in gebruik gehad, ook in de periode van 1 juni 2005 tot 12 januari 2006. j. De op 12 januari 2006 vastgelegde huurovereenkomst is onverminderd tussen partijen geldig. De standpunten van partijen AV heeft aan haar vordering op BVB ten grondslag gelegd dat door de opzegging van de huurovereenkomst per 1 juni 2005 er sprake is van een situatie als bedoeld in het derde lid van artikel 7:216 BW. Die huurovereenkomst is immers toen geëindigd terwijl AV als huurster de door haar aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen bij het einde van die huurovereenkomst niet ongedaan heeft gemaakt. De veranderingen zijn daarbij op aandringen van X aangebracht, waarbij hij leiding heeft gegeven aan de verbouwing. Dat er dan door BVB geen schriftelijke toestemming voor het aanbrengen van de veranderingen is gegeven, kan zij dan nu niet meer aan AV tegenwerpen. Met die veranderingen en toevoegingen was een investering van € 240 000 gemoeid, welk bedrag BVB aan AV dient te vergoeden, nu enerzijds AV niet in de gelegenheid is geweest de door haar aangebrachte veranderingen tijdig terug te verdienen dan wel volledig af te schrijven en anderzijds BVB door die veranderingen is verrijkt doordat het gehuurde aanzienlijk meer waard is geworden en een hogere verhuurwaarde heeft gekregen, aldus AV. BVB heeft ter afwering van de vordering aangevoerd dat in 2004 en 2005 problemen tussen partijen zijn ontstaan, zich onder meer uitende in het ontslag van haar aandeelhouder en directeur X als werknemer van AV en de opzegging van de huurovereenkomst door BVB aan AV, doch dat partijen daarna een minnelijke regeling hebben bereikt op grond waarvan de huurovereenkomst definitief zal eindigen per 31 december 2008. Anders dan AV aanvoert, is er geen sprake van een ongerechtvaardigde verrijking. De verbouwing, die overigens niet meer inhield dan een uitbreiding van de kantoorruimte met 50 m2, is uitgevoerd zonder schriftelijke toestemming van BVB. Er zijn evenmin bijzondere omstandigheden als bedoeld in het Dupomex-arrest (HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338) aan de orde. Met name geldt dat de huurverhouding van partijen ondanks de formele opzegging tegen 1 juni 2005 gewoon is doorgelopen en – naar zich laat aanzien – tot de overeengekomen einddatum van 31 december 2008 zal voortduren. Aangezien AV van het verhuurde gebruikmaakt, zal zij de kosten van de verbouwing kunnen afschrijven of zelfs al versneld geheel hebben afgeschreven. De gestelde kosten van verbouwing zijn ook niet onderbouwd. Zelfs al zou er sprake zijn van enigerlei vorm van verarming bij AV dan geldt dat er verrijking is aan de zijde van BVB. In verband met de ophanden zijnde planologische ontwikkelingen aangaande het terrein zal het verhuurde na 31 december 2008 niet opnieuw verhuurd worden en evenmin op andere wijze te gelde gemaakt kunnen worden, aldus BVB. De beoordeling 1. In geschil is of AV wegens ongerechtvaardigde verrijking thans een vergoeding toekomt voor de door haar ten aanzien van het van BVB gehuurde gedane investeringen. 2. De kantonrechter stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak een huurder slechts op grond van ongerechtvaardigde verrijking aanspraak kan maken op vergoeding voor veranderingen die hij bij het einde van de huurovereenkomst niet heeft weggenomen, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Uitgangspunt is daarbij dat zo’n eventuele vordering pas ontstaat op het moment dat de huurovereenkomst niet alleen formeel doch ook feitelijk is geëindigd en de huurder voorafgaande aan de ontruiming haar recht tot ongedaanmaking van die veranderingen niet heeft uitgeoefend. 3. In dit geval staat vast dat BVB weliswaar de toen geldende huurovereenkomst tegen 1 juni 2005 heeft opgezegd doch ook dat AV op en na 1 juni 2005 het feitelijk gebruik van het gehuurde onverminderd heeft voortgezet totdat partijen via een minnelijke regeling wederom en met terugwerkende kracht vanaf 1 juni 2005 een huurovereenkomst omtrent het gehuurde hebben gesloten. Vaststaat dat die nadere huurovereenkomst ook nu nog bestaat. Daarmee heeft aldus geen situatie bestaan op grond waarvan de nu door AV gepretendeerde vordering kon ontstaan. 4. Het voorgaande leidt ertoe dat AV in haar vordering niet ontvankelijk zal worden verklaard. 5. Hetgeen partijen nog meer of anders hebben aangevoerd, behoeft derhalve geen bespreking. 6. AV zal in de proceskosten worden verwezen. (Salaris gemachtigde € 700; red.) Commentaar Wie in financiële problemen verkeert, zal wegen zoeken om aan geld te komen en rekent zich daarbij soms (te) rijk. In casu wilde aannemersbedrijf AV dat Bouwbedrijf BVB zou worden veroordeeld tot betaling van € 272 400 c.a. omdat AV in 2003 (overigens zonder schriftelijke toestemming) verbouwingen (uitbreiding met 50 m2 kantoorruimte) aan het door haar van BVB gehuurde pand had uitgevoerd en BVB daardoor thans ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt. Wettelijk uitgangspunt is dat pas aanspraak op een vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking kan worden gemaakt als de huurovereenkomst is geëindigd en de huurder voorafgaande aan de ontruiming het recht tot ongedaanmaking van die veranderingen niet heeft uitgeoefend. Artikel 7:216 lid 3 BW luidt namelijk: ‘De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaat.’ Aannemer AV stelde zich in dit verband in deze zaak op het standpunt dat de huurovereenkomst bij brief van 30 november 2004 per 1 juni 2005 was opgezegd en ook was geëindigd. In casu ging het om 230a-bedrijfsruimte en niet was gebleken dat AV zich tijdig tot de rechter had gewend teneinde verlenging van de ontruimingsbescherming te verzoeken. Volgens AV was dan ook sprake van de situatie als bedoeld in art. 7:216 lid 3 BW. Duidelijk was, aldus AV, dat de aangebrachte veranderingen en toevoegingen (waarmee aldus AV een investering van € 240 000 was gemoeid) bij het einde van die huurovereenkomst niet ongedaan waren gemaakt, terwijl enerzijds AV niet in de gelegenheid zou zijn geweest de door haar aangebrachte veranderingen tijdig terug te verdienen dan wel volledig af te schrijven en anderzijds BVB door die veranderingen zou zijn verrijkt doordat het gehuurde meer waard is geworden en een hogere verhuurwaarde heeft gekregen. AV negeerde echter gemakshalve dat zij ondanks de formele opzegging het pand was blijven gebruiken en in januari 2006 tussen partijen een ‘vaststellingsovereenkomst tevens huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW’ was ondertekend waarin door partijen was vastgelegd dat zij met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van drie jaren en zeven maanden, ingaande 1 juni 2005 en eindigende op 31 december 2008. Die huurovereenkomst was nog steeds van kracht. De kantonrechter kan dan ook kort zijn in zijn oordeel en verklaart AV nietontvankelijk. Dit lijkt ons een terechte beslissing, zeker nu er niet eens een verklaring van AV was dat zij de verbetering (de kantoorruimte) niet zal afbreken. Noch daargelaten dat de wet hier geen ruimte voor laat, zou een andere beslissing ook niet praktisch zijn geweest nu de kantonrechter anders op de feiten vooruit zou moeten lopen en een beoordeling zou moeten maken omtrent iets wat nog onzeker is. Het is overigens zeker niet gezegd dat een eventuele vordering uit ongerechtvaardigde verrijking van AV na de einddatum van de huurovereenkomst (31 december 2008) wel succesvol zou zijn. Ook dan zal AV namelijk nog de nodige hindernissen moeten nemen, alvorens (een deel van) haar vordering toegewezen te krijgen. In de eerste plaats is van belang dat artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat huurder een vergoeding kan vorderen ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Vaststaat dat BVB in ieder geval geen schriftelijke toestemming voor het aanbrengen van de veranderingen heeft gegeven. Volgens AV waren de veranderingen echter op aandringen van BVB doorgevoerd en had BVB ook leiding aan de verbouwing gegeven. Indien deze stelling klopt, dan moet naar onze mening inderdaad worden aangenomen dat er sprake is van geoorloofde veranderingen als in artikel 7:216 lid 3 bedoeld. Bij gebreke aan schriftelijke toestemming zit AV echter mogelijk wel met een bewijsprobleem. Naar wij aannemen, zal het gestelde aandringen van BVB niet schriftelijk zijn gebeurd, aangezien AV in dat geval niet zou hebben erkend dat er geen sprake was van schriftelijke toestemming. Mogelijk beschikt AV nog wel over bouwverslagen of iets dergelijks waaruit blijkt dat BVB leiding aan de desbetreffende werkzaamheden heeft gegeven. Als een dergelijke nauwe betrokkenheid kan worden aangetoond, zal een beroep op het ontbreken van formele toestemming onzes inziens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op kunnen gaan. In de tweede plaats dienen de kosten van de verbouwing vast te komen staan en ook in hoeverre AV is verarmd. Immers zolang AV van het verhuurde gebruikmaakt, kan zij de kosten van de verbouwing afschrijven en mogelijk is alles al afgeschreven op 31 december 2008. In de derde plaats dient er niet alleen sprake te zijn van verarming bij AV, maar ook van verrijking bij BVB. In zijn algemeenheid geldt dat de kosten die de huurder heeft moeten investeren in een verandering/verbetering niet per definitie overeenkomen met de waardestijging van het gehuurde voor de verhuurder. Zo zal in de regel de waardestijging bij een verbouwing beperkt zijn. Met het aanbrengen van een nieuw dak of een aanbouw zijn bijvoorbeeld doorgaans behoorlijke kosten gemoeid, maar als de waardestijging van het pand of de extra toekomstige huuropbrengsten worden bezien, is veelal slechts sprake van een beperkte stijging. In dit specifieke geval kwam daar nog bij dat BVB betoogde dat in verband met ophanden zijnde planologische ontwikkelingen aangaande het terrein het verhuurde na 31 december 2008 niet opnieuw zou worden verhuurd en evenmin op andere wijze te gelde kon worden gemaakt. De exacte plannen van BVB blijken niet uit het feitenoverzicht (en gelet op de niet-ontvankelijkheid van AV gaat de rechter daar ook niet nader op in), maar indien BVB na de verhuur bijvoorbeeld tot sloop van het gehuurde zou overgaan, dan ‘wint’ zij niets met de verbouwing en is er van verrijking geen sprake. Integendeel, zij maakt in dat geval zelfs extra kosten, aangezien zij 50 m2 extra dient te slopen. In de vierde plaats geldt dat volgens vaste rechtspraak, zoals de kantonrechter met juistheid overweegt, ‘een huurder slechts op grond van ongerechtvaardigde verrijking aanspraak kan maken op vergoeding voor veranderingen die hij bij het einde van de huurovereenkomst niet heeft weggenomen, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven.’ Vergelijk ook de standaarduitspraak van de Hoge Raad van 25 juni 2004, NJ 2005, 338 (Dupomex), waarin werd geoordeeld: ‘Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.’ De vergoedingsplicht is derhalve de uitzondering op de hoofdregel dat door huurder aangebrachte veranderingen níet tot een vergoedingsplicht van de verhuurder leiden. Gelet op alle bovenomschreven inhoudelijke afwegingen die een rechter dient te maken alvorens eventueel tot de slotsom te kunnen komen dat de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking van de huurder gehonoreerd kan worden, zou een toewijzende uitspraak van de rechter ruim voor het einde van de huurovereenkomst alleen maar een slag in de lucht kunnen zijn. Een ander recent voorbeeld uit de rechtspraak van een ongeduldige procespartij is Ktr. Haarlem 5 september 2007, Prg. 2007, 141 (Wehando N.V./Shatir Consultancy & Adviesbureau). Gevorderd werd een verklaring voor recht dat de rechter zou bepalen dat de huurovereenkomst van 230abedrijfsruimte zou eindigen op de dag, waartegen die huurovereenkomst is opgezegd en dat de huurder alsdan diende te ontruimen. De kantonrechter kon ook hier kort zijn: ‘Met deze aangepaste vordering ziet Wehando over het hoofd dat het huurrecht voor de onderhavige situatie een speciale regeling kent in artikel 7:230a BW. (…) Artikel 7:230a BW bepaalt dat de huurder het recht heeft om na het einde van de huurovereenkomst de rechter te verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen, welk verzoek binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd moet worden ingediend. Het is, gelet op deze wettelijke regeling, in dit stadium van de opzegging van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter daarom voor Wehando als verhuurster niet mogelijk om reeds thans de genoemde verklaring voor recht te vorderen. Zij moet afwachten welke actie gedaagde als huurster onderneemt of zal ondernemen naar aanleiding van de opzegging door Wehando. Doet gedaagde niets dan eindigt de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2007. Onderneemt gedaagde tegen die opzegging wel de in artikel 7:230a BW genoemde actie, dan zal in die procedure worden beoordeeld of en zo ja op welk moment de huurovereenkomst eindigt en gedaagde tot ontruiming zal moeten overgaan. De thans gevorderde verklaring voor recht en de daaraan gekoppelde vordering tot ontruiming zullen daarom moeten worden afgewezen.’
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
