Lidl Nederland GmbH/Coltavast B.V. (TvHB 2007/19,20)
prof. mr. A.W. Jongbloed en mw. mr. N. Eeken
Samenvatting Een huurder die in verband met de overdracht aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf, die derde als huurder in zijn plaats wil stellen, moet zelf gedurende kortere of langere tijd betrokken zijn geweest bij de exploitatie van de over te dragen onderneming. In casu is dat niet het geval daar Lidl op dezelfde datum waarop de onderneming aan haar werd overgedragen, deze weer heeft
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
overgedragen aan Sanders. De kantonrechter oordeelt in kort geding dat deze doorverkoop niet onder het bereik van artikel 3:307 BW valt. De vordering van Lidl, dat verhuurder wordt veroordeeld om te gehengen en gedogen dat Sanders de bedrijfsruimte zal gebruiken totdat nader is beslist op de door Lidl in te dienen vordering tot indeplaatsstelling van Sanders, wordt afgewezen. Kantonrechter in kort geding De buitenlandse vennootschap naar Duits recht Lidl Nederland GmbH, statutair gevestigd te Duitsland en kantoorhoudende te Huizen, eiser, hierna te noemen ‘Lidl’, advocaat en procureur: mr. H.M. Kruijsen tegen 1. de besloten vennootschap COLTAVAST B.V., kantoorhoudende te Heerhugowaard en 2. A. Elzas, gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: ‘gedaagde’, advocaat en procureur: mr. S. van der Kamp. (…) De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing 1. Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de navolgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd omdat zij door een van partijen zijn gesteld en door de andere partij onvoldoende of niet zijn betwist of zijn erkend. 1.1 Op 8 december 1997 is tussen gedaagde en De Boer Supermarkten B.V. een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de H.J. van Opstalstraat 16-24 te Rijssen. 1.2 De onderneming van De Boer Supermarkten B.V. in Rijssen is vervolgens overgenomen door Laurus Nederland B.V. 1.3 Bij koopovereenkomst van 11 mei 2007 heeft Laurus het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf verkocht aan Lidl als onderdeel van een meeromvattende deal, waarbij de exploitatierechten van in totaal 17 Super de Boer-vestigingen zijn verkocht aan een consortium van een viertal supermarktorganisaties. Bij deze deal heeft Lidl de exploitatierechten verworven van 7 Super de Boer-vestigingen, waarvan de vestiging te Rijssen er een is. In de koopovereenkomst is bepaald dat de overdracht van de onderneming van Laurus aan Lidl zal plaatsvinden op 15 september 2007. 1.4 Bij brief van 15 mei 2007 heeft huurder Laurus gedaagde verzocht toestemming te verlenen tot indeplaatsstelling van Lidl als huurder, waarop gedaagde de overeenkomst tot indeplaatsstelling op 23 augustus 2007 voor akkoord heeft ondertekend. Op grond van deze overeenkomst is Lidl met ingang van 15 september 2007 huurder van de onderhavige bedrijfsruimte geworden. 1.5 Op 24 augustus 2007 heeft Lidl de door haar van Laurus gekochte onderneming doorverkocht aan Sanders Supermarkt B.V. waarbij is overeengekomen dat overdracht van de onderneming door Lidl aan Sanders zal plaatsvinden met ingang van 15 september 2007. 1.6 Bij brief van 27 augustus 2007 heeft Lidl gedaagde verzocht toestemming te verlenen tot indeplaatsstelling van Sanders als huurder. Gedaagde heeft die toestemming geweigerd. 2. Lidl vordert thans de veroordeling van gedaagde om te gehengen en gedogen dat Sanders met ingang van 15 september 2007 de onderhavige bedrijfsruimte zal gebruiken voor de exploitatie van de door Lidl aan haar verkochte onderneming totdat nader is beslist op de door Lidl in te dienen vordering tot indeplaatsstelling van Sanders, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. 3. Lidl stelt, naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten, onder meer dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van de onderhavige onderneming. Door de dichte bezetting van Lidl-winkels in de regio Rijssen en mede door de tegenvallende resultaten van de recente openingen van de Lidl-winkels in de regio, heeft de directie van Lidl besloten om de exploitatierechten af te stoten. Een rendabele exploitatie in Rijssen blijkt niet haalbaar te zijn. Medio augustus 2007 kreeg Lidl de gelegenheid haar exploitatierechten te verkopen aan Sanders. In verband met de overdacht van de exploitatie van de onderneming aan Sanders met ingang van 15 september 2007 heeft Lidl een spoedeisend belang bij haar vordering. Bovendien is het spoedeisend belang hierin gelegen dat het personeel van de onderneming uitsluitsel wenst over haar (toekomstige) werkgever. 4. Gedaagde verweert zich, kort weergegeven, als volgt. Hij heeft ingestemd met indeplaatsstelling van Lidl omdat hem werd voorgehouden dat Lidl het door haar overgenomen bedrijf zou voortzetten per 15 september 2007. Lidl heeft zich daartoe jegens gedaagde verbonden en zij moet zich dan ook houden aan de afspraken die zijn vervat in en ten grondslag liggen aan de overeenkomst tot indeplaatsstelling. Lidl dient derhalve het bedrijf zelf voort te zetten per 15 september 2007. Doorverkoop is in strijd met de afspraken zoals die zijn gemaakt met gedaagde. Gedaagde hoeft dat niet te gedogen, althans hoeft hij niet in te stemmen met overdracht van de huur aan Sanders. Gedaagde is van mening dat een vordering tot indeplaatsstelling niet toewijsbaar is, nu niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:307 BW. De onderhavige situatie valt niet onder de strekking van dat artikel. 5. Het door Lidl gestelde spoedeisend belang bij haar vordering is door haar voldoende aannemelijk gemaakt. 6. De kantonrechter stelt voorop dat om een voorlopige voorziening te treffen als thans door Lidl gevorderd, met voldoende mate van zekerheid moet kunnen worden vastgesteld dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de door Lidl in te dienen vordering tot indeplaatsstelling van Sanders als huurder, zal slagen. Volgens de kantonrechter is dat niet het geval en daarom zal zij de gevraagde voorziening weigeren. 7. Op 23 augustus 2007 is de overeenkomst tot stand gekomen waarbij Lidl met ingang van 15 september 2007 in de plaats werd gesteld als huurder van de onderhavige bedrijfsruimte. Een dag later, 24 augustus 2007, heeft Lidl de door haar van Laurus gekochte onderneming al doorverkocht aan Sanders met 15 september 2007 als datum van overdracht van die onderneming, zijnde dezelfde datum als die waarop de overdracht van de onderneming van Laurus aan Lidl was overeengekomen. 8. De kernvraag waarover partijen verdeeld worden gehouden is of de hierboven vermelde doorverkoop van de onderneming door Lidl aan Sanders onder het bereik valt van artikel 7:307 BW. Beide partijen verwijzen in dit kader naar de wettekst en het arrest van de Hoge Raad van 8 mei 1992 (zgn. Schuitema-arrest, NJ 1992, 690). Duidelijk moge zijn dat een vordering ex artikel 7:307 BW niet alleen mogelijk is als de huurder zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent, maar ook als dit gebeurt door een ander dan de huurder. Uit genoemd arrest van de Hoge Raad blijkt dat het laatste geval met name te maken heeft met de (destijds in ontwikkeling gezette) diverse vormen van de bedrijfsuitoefening in de detailhandel die het mogelijk maken dat de niet zelf exploiterende huurder indeplaatsstelling vordert. 9. In de onderhavige situatie is geen sprake van een door Lidl zelf daadwerkelijk in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Zij is met ingang van 15 september 2007 zowel huurder als, op grond van de koopovereenkomst met Laurus, rechthebbende van de onderneming terwijl zij op grond van de koopovereenkomst met Sanders per dezelfde datum de onderneming al weer heeft overgedragen. Sanders is te beschouwen als de in lid 1 van artikel 7:307 bedoelde derde aan wie Lidl de onderneming heeft overgedragen en die Lidl als huurder in haar plaats wil stellen. Sanders is derhalve niet aan te merken als de in genoemd lid 1 bedoelde ander die in het gehuurde een bedrijf uitoefent. Voor zover daar wel van uit zou moeten worden gegaan, bestaat er – anders dan de wetgever voor de toepassing van artikel 7:307 BW heeft beoogd, zoals gedaagde terecht opmerkt – geen enkele vorm van relatie tussen Lidl als huurder en Sanders als exploitant. 10. De kantonrechter is voorshands met gedaagde van mening dat een huurder die in verband met de overdracht aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf, die derde als huurder in zijn plaats wil stellen, zelf gedurende kortere of langere tijd betrokken moet zijn geweest bij de exploitatie van de over te dragen onderneming. In casu is dat niet het geval daar Lidl op dezelfde datum waarop de onderneming aan haar werd overgedragen, deze weer heeft overgedragen aan Sanders. De hiervoor opgeworpen vraag of deze doorverkoop onder het bereik van artikel 3:307 BW valt, wordt door de kantonrechter, gelet ook op hetgeen hier voor is overwogen, voorlopig dan ook negatief beantwoord. De consequenties daarvan komen voor rekening en risico van Lidl. Zij heeft al voor de totstandkoming van het huurcontract met gedaagde onderhandeld met Sanders over de verkoop van de onderneming omdat een rendabele exploitatie daarvan in Rijssen niet haalbaar bleek te zijn, terwijl – zoals overwogen – de verkoop al op de dag nadat het huurcontract rond was, heeft plaatsgevonden. 11. Lidl zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen. De beslissing in kort geding I. Wijst de vordering af. II. Veroordeelt Lidl in de kosten van deze procedure (…). Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. E.C.M. August de Meijer, kantonrechter (…). Commentaar2 In deze jurisprudentierubriek is indeplaatsstelling een populair onderwerp. In deze noot wordt slechts een klein aspect van de indeplaatsstellingsproblematiek nader belicht, namelijk de vraag in hoeverre de huurder betrokken moet zijn bij het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, om gebruik te kunnen maken van artikel 7:307 BW. In artikel 7:307 BW is bepaald dat een indeplaatsstelling kan worden gevorderd indien de huurder het in het gehuurde door de huurder zelf of door een ander uitgeoefende bedrijf wil overdragen. Voor inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht per 1 augustus 2003 bepaalde de wet enkel dat indeplaatsstelling mogelijk was indien het door de huurder uitgeoefende bedrijf werd overgedragen. In de jurisprudentie was echter erkend dat het ook mogelijk moest zijn om de wettelijke indeplaatsstellingsmogelijkheid te benutten indien niet de huurder zelf een bedrijf in het gehuurde uitoefende, maar een derde. In het arrest MAVO/ Schellekens (NJ 1979, 22) trad de ene dochtermaatschappij op als formele huurder terwijl de andere dochtermaatschappij feitelijk in het gehuurde het bedrijf uitoefende. De Hoge Raad bepaalde dat deze dochtermaatschappijen door de concernverhouding vereenzelvigd konden worden en daarom kon de formele huurder de vordering tot indeplaatsstelling instellen, hoewel deze het bedrijf in het gehuurde zelf niet uitoefende. In het arrest Schuitema/De Vestingwachter (NJ 1992, 690) oordeelde de Hoge Raad dat artikel 1635 (de voorloper van het huidige artikel 7:307 BW) ook in franchiseverhoudingen moest kunnen worden toegepast. De Hoge Raad oordeelde: ‘De bedrijfsuitoefening in de detailhandel doet zich thans in vele verschillende vormen voor en het is moeilijk te rijmen met de strekking van het artikel – een huuroverdracht in verband met de overdracht van het bedrijf mogelijk te maken – dat bij sommige van die vormen het artikel geen toepassing zal kunnen vinden. Tenslotte is van belang dat de rechter, wanneer hij op de voet van het tweede lid van artikel 1635 moet beslissen, rekening kan houden met de omstandigheid dat de huurder niet zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent. Op grond van al het voorgaande moet worden aangenomen dat ook de huurder die niet zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent, een vordering op de voet van artikel 1635 kan instellen.’ In 1995 (Andelbeek/Tordjman, NJ 1995, 582) oordeelde de Hoge Raad vervolgens nog dat een hoofdhuurder niet met behulp van artikel 7:307 BW kan bewerkstelligen dat de huur aan zijn onderhuurder wordt overgedragen, indien deze onderhuurder feitelijk het bedrijf in het gehuurde altijd heeft uitgeoefend terwijl de hoofdhuurder geen eigenaar was van deze onderneming, noch anderszins beschikkingsbevoegd was met betrekking tot de overgedragen onderneming. In dat geval is immers geen sprake van de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, maar enkel van de overdracht van de huurrechten. Daar is de wettelijke indeplaatsstellingsmogelijkheid uitdrukkelijk niet voor bedoeld. In de onderhavige casus heeft Laurus op 15 mei 2007 gevraagd om Lidl als huurder in haar plaats te mogen stellen. De verhuurder is hier op 23 augustus 2007 mee akkoord gegaan. Een dag later heeft Lidl de door haar van Laurus gekochte onderneming doorverkocht aan Sanders Supermarkt B.V., met 15 september 2007 als datum van overdracht van die onderneming. Per 15 september 2007 was ook de overdracht van de onderneming van Laurus aan Lidl overeengekomen. Op 27 augustus 2007 heeft Lidl vervolgens gevraagd om Sanders als huurder in haar plaats te stellen. Verhuurder heeft geweigerd daaraan mee te werken. De kantonrechter overweegt dat in deze situatie geen sprake is van een door Lidl zelf daadwerkelijk in het gehuurde uitgeoefend bedrijf. Nu er bovendien geen enkele relatie bestaat tussen Lidl als huurder en Sanders als exploitant, kan volgens de kantonrechter artikel 7:307 BW geen toepassing vinden. De kantonrechter overweegt hierbij: ‘dat een huurder die in verband met de overdracht (...) van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, die derde als huurder in zijn plaats wil stellen, zelf gedurende kortere of langere tijd betrokken moet zijn geweest bij de exploitatie van de over te dragen onderneming’. Lidl wist in dit geval reeds voordat zij in de plaats werd gesteld als huurder dat zij ter plaatse geen onderneming zou gaan voeren. Lidl had ook al voor de indeplaatsstelling besloten om de onderneming door te verkopen aan Sanders. Wat de beweegredenen van Lidl zijn geweest om toch eerst zelf huurder te worden door indeplaatsstelling, kan ik niet overzien. Duidelijk is wel dat het verzoek van Lidl tot indeplaatsstelling door Sanders niet werd ingegeven door het belang van Lidl om een door haar zelf in het gehuurde uitgeoefende onderneming over te dragen. Lidl had immers nooit in het gehuurde een onderneming uitgeoefend, noch was Lidl op enig moment betrokken geweest bij de in het gehuurde uitgeoefende onderneming. Om die reden meent de kantonrechter in dit kort geding dat artikel 7:307 BW niet kan worden toegepast. De consequenties daarvan komen voor rekening en risico van Lidl nu zij willens en wetens huurder is geworden terwijl zij wist dat zij ter plaatse de overgenomen onderneming niet zelf zou gaan uitoefenen. De motivering van deze beslissing sluit aan bij de situatie die de wetgever voor ogen heeft gestaan bij het opnemen van de regeling van de indeplaatsstelling in de wet: zorg dragen dat als een onderneming wordt overgedragen de ondernemer niet door de verhuurder zou worden ‘uitgeknepen’ doordat deze een hogere huurprijs of andere beperkende voorwaarden zou stellen. Op de dag van de onderhavige uitspraak heeft een andere kantonrechter van de Rechtbank Almelo in een ander indeplaatsstellingskortgeding waar Laurus bij was betrokken (LJN BB4092), geoordeeld dat het feit dat de in de plaats te stellen huurder Jumbo van plan zou zijn om de supermarkt op korte termijn door te stoten naar een volgende koper, niet zonder meer een reden is om een vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen. Hierbij overwoog de kantonrechter overigens dat niet aannemelijk was geworden dat Jumbo daadwerkelijk van plan was om de supermarkt na de indeplaatsstelling op korte termijn door te stoten aan een volgende koper. De kantonrechter oordeelde dat Laurus aan alle in artikel 7:307 BW genoemde voorwaarden had voldaan en de verhuurder werd daarom veroordeeld om te gedogen dat Jumbo de plaats innam van Laurus, in afwachting van een onherroepelijke uitspraak in de bodemprocedure tot indeplaatsstelling. Resumerend, kan volgens de Rechtbank Almelo het ‘doorstoten’ van een in het gehuurde geëxploiteerde onderneming door elkaar opvolgende indeplaatsstellingen alleen met behulp van artikel 7:307 BW bewerkstelligd worden indien de huurder daadwerkelijk, al is het wellicht maar even, betrokken is geweest bij de in het gehuurde uitgeoefende onderneming.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
