Overzicht en bespreking van de rechtspraak in pachtzaken (art. 12-35 Pw)
Prof. mr. A.H.T. Heister kamp
In vervolg op eerdere rechtspraakoverzichten, waaronder mijn bespreking van de
uitspraken betreffende de art. 1 t/m 11 Pw over de jaargangen 1983, 1984 en 1985
van dit tijdschrift (Agrarisch recht 1986 blz. 564-577) zullen thans de uitspraken met
betrekking tot de art. 12-35 Pw zoals gepubliceerd in de jaargangen 1983-1988 worden
behandeld.
De bepalingen in kwestie handelen over de duur, de pachtprijs en de 'overige rechten
en verplichtingen uit de pachtovereenkomst voortvloeiende'. Onder deze bepalingen
komen
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
tevens uitspraken aan de orde die in dit tijdschrift onder art. 39 en
56 zijn gerubriceerd, maar die het niet nakomen van verplichtingen uit de pachtovereenkomst
betreffen. Bij de bespreking is verder geen onderscheid gemaakt tussen
uitspraken over specifieke contractsbedingen en gelijksoortige verplichtingen die behoren
tot het 'goed pachter zijn' (art. 25 Pw). Uit de uitspraken kan niet worden
afgeleid, dat het schenden van een uitdrukkelijke contractsbepaling anders wordt
behandeld dan schending van een algemene pachtersverplichting van dezelfde
inhoud.
KORTE DUUR
Een van de gronden waarop een korte duur van de pacht pleegt te worden goedgekeurd
is, dat de verpachter het object na korte tijd wil gaan bestemmen voor andere
dan landbouwkundige doeleinden. Dit moet echter wel voldoende aannemelijk zijn.
Bij beschikking van 24 september 1982, Agr R 1983, 3613 kwam de Centrale Grondkamer
(CG) op grond van ambtshalve ingewonnen inlichtingen tot de slotsom, dat
een groot gedeelte van de desbetreffende gronden nog een agrarische bestemming
had en dat het bij de resterende gronden in hoge mate onduidelijk was of en zo ja
wanneer een eventuele niet-agrarische bestemming zou worden gerealiseerd. In casu
had de grondkamer dus terecht goedkeuring aan de gevraagde korte duur onthouden.
In de uitspraken van de CG van 18 september 1984, Agr R 1986, 3994 en 30 juni
1984, Agr R 1986, 3995 leek de situatie op het eerste gezicht zelfs duidelijker omdat
vaststond, dat een aanvankelijk voorgenomen niet-agrarische bestemming niet zou
worden gerealiseerd. De verpachters waren hier echter gemeenten, die de grond lange
tijd geleden - ongetwijfeld tegen hoge prijzen - hadden verworven voor nietagrarische doeleinden waarvan later (wegens geldgebrek?) moest worden afgezien.
In afwachting van de realisering van de niet-agrarische bestemming had men de
grond met goedkeuring van de grondkamer van jaar tot jaar verpacht totdat de
pachters zich tegen goedkeuring van de korte duur gingen verzetten. De CG overwoog
in beide gevallen, dat er bijzondere omstandigheden waren om nog eenmaal
de pachtduur van een jaar goed te keuren. Aldus kregen de gemeenten nog enige
tijd om zich over de uiteindelijke bestemming van de grond te beraden terwijl de
grond gedurende die tijd niet ongebruikt zou blijven liggen. De situatie die aan de
orde kwam in het arrest van de Pachtkamer van het hof van 27 oktober 1986, Agr
R 1987, 4078 was zo mogelijk nog sprekender. Een landbouwer verkocht - vermoedelijk
ter voorkoming van onteigening - grond aan de gemeentekring Almelo en
kreeg daarbij in de vorm van een soort voorovereenkomst het recht om 'op jaarbasis'
enige grond van de gemeente te pachten tot aan het tijdstip, waarop de gemeente
deze grond nodig zou hebben voor een geplande niet-agrarische bestemming. De
overeenkomst bevatte ook nog de bepaling, dat de verkoper bij einde van de pacht
'nimmer (...), op welke grond dan ook, recht kan doen gelden op enigerlei vorm van
schadevergoeding'. De bedoeling van dit laatste lijkt duidelijk: als de gemeente onverhoopt
toch aan een overeenkomst voor de wettelijke duur gebonden zou worden
- bijvoorbeeld omdat de éénjarige duur niet zou worden goedgekeurd - zou de
pachter geen schadevergoeding op grond van art. 48 of 52 Pw kunnen vorderen aan
het einde van de pacht. Een begrijpelijke clausule, nu de gemeente i.c. de pachter
in zijn voormalige hoedanigheid van eigenaar reeds een schadeloosstelling had betaald,
mede voor het verlies van de opbrengst van zijn bedrijf.
Een beding met deze inhoud is voor de Pachtwet echter nietig (zie art. 57 Pw) en
als de grondkamer de korte duur niet zou goedkeuren, zou de gemeente wellicht te
zijner tijd toch een tweede schadeloosstelling aan de landbouwer moeten betalen,
ditmaal wegens het voortijdig verlies van het pachtrecht. Het hof redde de gemeente
echter door te overwegen, dat de strekking van de éénjarige verpachting en de clausule
over schadevergoeding vooral was te voorkomen dat de pachter tweemaal schadeloosstelling
zou ontvangen en dat uit de schadevergoedingsclausule de bedoeling
van partijen kon worden afgeleid, dat er telkens voor één jaar zou worden verpacht
zolang de goedkeuring krachtens art. 12 lid 3 Pw zou kunnen worden verkregen. Het
hof hield de beslissing vervolgens nog aan totdat door de grondkamer ' - en eventueel
door de Centrale Grondkamer in beroep -' zou zijn beslist over 'een verzoek,
goed te keuren, dat tussen partijen een pachtovereenkomst zal worden aangegaan
(...) voor de korte duur van één jaar.' Als de (Centrale) grondkamer het beding zou
goedkeuren was alles overeenkomstig de bedoeling van de gemeente geregeld; als
goedkeuring aan het beding zou worden onthouden zou de opschortende voorwaarde
van goedkeuring van de korte duur - die niet valt onder art. 61 Pw - niet vervuld
zijn en zou er geen pachtovereenkomst tot stand zijn gekomen. Uiteindelijk gebeurde
het eerste: de korte duur werd goedgekeurd (blijkens het eindarrest van het hof,
opgenomen in jaargang 1989 van dit tijdschrift onder nummer 4217).
Ook in de beschikking van de Centrale Grondkamer van 4 november 1986, Agr R
1988, 4133 was de problematiek van de dubbele schadevergoeding aan de orde. De
CG overwoog hier onder meer dat de pachter door een overeenkomst voor de wettelijke duur 'bovenmatig zou worden bevoordeeld, te meer daar als gevolg daarvan
in beginsel de mogelijkheid zou ontstaan dat appellant (= de pachter, A.H.T.H.)
bij beëindiging van die pachtovereenkomst door geïntimeerde opnieuw aanspraak
op volledige schadevergoeding zou verkrijgen, hetgeen niet aanvaardbaar zou zijn.'
Voor bepaalde openbare lichamen staat een bijzondere weg open om voor korte
duur te verpachten. Wanneer dergelijke lichamen grond die zij in eigendom hebben
een bestemming hebben gegeven voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden
van openbaar nut, kunnen zij op grond van art. 62 Pw aan de grondkamer verzoeken
om goed te keuren, dat zij met betrekking tot die grond pachtovereenkomsten
sluiten die gelden voor de overeengekomen - meestal korte - duur. Die overeenkomsten
hoeven dan op dit punt niet meer door de grondkamer te worden getoetst.
Of de grondkamer terecht op grond van art. 62 toestemming heeft gegeven staat niet
ter beoordeling van de pachtrechter, aldus terecht het hof bij uitspraak van 12 mei
1986, Agr R 1987, 4089. Dit behoort tot de competentie van de Centrale Grondkamer.
De (toekomstige) pachter zal echter ook bij de CG geen gehoor vinden omdat
de goedkeuring ex art. 62 anders dan bij bijvoorbeeld een ontwerp-overeenkomst
door alleen de verpachter vóór het aangaan van de pachtovereenkomst kan worden
gevraagd. De toekomstige pachter heeft hiermee geen bemoeienis omdat de beslissing
van de grondkamer slechts wordt gegrond op de vraag, of de bestemming het
beding redelijkerwijze noodzakelijk kan maken (art. 63). De pachter speelt hierbij
geen rol. Ook art. 91 Pw wijst in deze richting. De CG klinkt in haar beschikking
van 15 juli 1985, Agr R 1986, 3997 echter iets aarzelender. De CG overweegt, dat
'op generlei wijze is gebleken dat op het tijdstip waarop de grondkamer de litigieuze
beschikking (ex art. 62, A.H.T.H.) heeft gegeven (...), appellant als toekomstige
pachter (...) kon gelden' en verderop 'dat een redelijke toepassing van deze bepaling
(art. 106 lid 1 Pw, A.H.T.H.) meebrengt, dat daarin onder belanghebbende slechts
wordt verstaan degene die op het tijdstip, waarop de grondkamer de beschikking
geeft, als zodanig dient te worden aangemerkt;'. Uit deze overwegingen zou men
kunnen afleiden, dat een landbouwer die in de aanvraag ex art. 62 als mogelijke toekomstige
pachter wordt genoemd, beroep zou kunnen instellen. Dit lijkt mij echter
niet in overeenstemming met art. 62 Pw.
Men zou zich kunnen voorstellen, dat bij goedkeuring van de korte duur vóór het
sluiten van de overeenkomst op grond van art. 12 lid 3 Pw de kwestie anders ligt.
In de eerste plaats is het beoordelingscriterium van art. 12 lid 4 veel algemener dan
dat van art. 63 en in de tweede plaats maakt art. 90 Pw - anders dan art. 91 - tevens
melding van 'belanghebbenden', die beroep tegen de beschikking van de grondkamer
kunnen instellen (zie ook art. 106 Pw). Bij beschikking van 4 november 1986 Agr R
1988, 4133 bepaalde de CG echter dat de toekomstige pachter - die al sedert
enige jaren op jaarbasis pachtte en kennelijk ook bij de grondkamer als zodanig
bekend was - niet als belanghebbende kon worden aangemerkt omdat hij niet
iemand was 'wiens rechten door die beschikking zijn aangetast en die daarom
belang heeft om die beschikking te bestrijden.' Veel resoluter dan in het vorige geval
wordt hier dus de deur voor de (toekomstige) pachter gesloten.
Voor een hoeve is de wettelijke pachtduur twaalf jaren. Een overeenkomst voor
zes jaren ten aanzien van wat blijkt een hoeve te zijn is derhalve een overeenkomst waarvan de korte duur goedkeuring behoeft. Deze goedkeuring kan, zoals de pachtkamer
van het hof al eerder had bepaald, niet bij stempelbeschikking van de grondkamer
(art. 103 Pw) worden verleend: zij moet uitdrukkelijk en gemotiveerd worden
gegeven. Dit kwam wederom aan de orde in Pk. Hof Arnhem 4 maart 1986, Agr R
1987, 4018, een mooi opgebouwde beschikking die voor een aantal kenmerkende
aspecten van het pachtrecht zeer illustratief is.
De goedkeuring van de korte duur moet naar luid van art. 12 lid 3 Pw hetzij vóór
het aangaan van de overeenkomst, hetzij bij de toetsing daarvan worden verleend.
In het tijdvak tussen aangaan en toetsen is dit merkwaardigerwijze niet mogelijk.
In het geval dat leidde tot de uitspraak van het hof van 28 april 1986 Agr R 1988,
4124 was door de pachter op 18 november 1982 een verklaring met de volgende standaard)
inhoud ondertekend: 'De ondergetekende verklaart, dat hij per 1 november
1982, de thans bij hem in pacht zijnde gemeentelijke landerijen, waarvan de pacht
overeenkomst per 1 november 1982 vervalt, (...) weer voor een periode van één jaar
voor een door de grondkamer goed te keuren pachtprijs wenst te pachten.' Voor de
korte duur werd op 17 december 1982 goedkeuring verleend en de pachtovereenkomst
werd op 28 oktober 1983 door de grondkamer goedgekeurd. De vraag was
nu, wanneer de pachtovereenkomst was gesloten. Zou hiervoor 1 november 1982 of
18 november 1982 worden aangenomen, dan zou goedkeuring van de korte duur niet
vóór het ingaan van de overeenkomst zijn verleend en bij de toetsing was over de
korte duur begrijpelijkerwijze niet gesproken. Het hof kwam op grond van de om
standigheden van het geval tot de conclusie, dat de overeenkomst pas na 18 november
1982 en tevens na de goedkeuring van de korte duur tot stand was gekomen.
De uitspraken Hof Arnhem 1 oktober 1984, Agr R 1987, 4005 en Hof Arnhem
26 augustus 1985, Agr R 1986, 3961 betreffen het bewijs van de overeengekomen
duur en worden hier niet verder behandeld. De uitspraken Hof Arnhem 10 januari
1983, Agr R 1983, 3667, Hof Arnhem 13 juni 1983, Agr R 1984, 3779 en Pk. Ktg.
Boxmeer 13 december 1983, Agr R 1984, 3780 - alle ook over de duur van de
pacht - zijn reeds in een vorig overzicht (Agr R 1986, blz. 546 e.v.) aan de orde
geweest.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
