Verjaring van de vorderingtot vernietiging en hetsemi-dwingende huurrecht. Wanneer komt een beroep op vernietiging ‘ten dienste’ van huurder te staan?
mr. S.V.M. Stevens*
Op grond van art. 3:52 lid 1 sub d BW verjaart de rechtsvordering tot vernietiging van een bepaling die strijd oplevert met het semi-dwingende huurrecht na verloop van drie jaar nadat het beroep op vernietiging aan huurder ‘ten dienste is komen te staan’. In zijn arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) oordeelde de Hoge Raad over de vraag wanneer een beroep
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
op vernietiging op grond van art. 7:291 lid 1 BW ten dienste komt te staan aan huurder. De uitkomst van het arrest lijkt op gespannen voet te staan met het semi-dwingende karakter van het huurrecht.
Inleiding
De casus was als volgt. Gulf huurde een bedrijfsruimte van Stern met ingang van 1 januari 2000, voor de duur van tien jaar. De huurovereenkomst bevatte een eenzijdige optie voor huurder om de huurovereenkomst met tien jaar te verlengen. De huurovereenkomst bevatte voorts een beding dat de huurprijsaanpassingsprocedure van art. 7:303 BW uitsloot voor de gehele optieperiode. De huurprijs zou niet eerder dan in 2019 vatbaar zijn voor huurprijsherziening. Gulf startte in weerwil van dit beding toch eerder een huurprijsaanpassingsprocedure. In de verzoekschriftprocedure op de voet van art. 7:304 BW bepleitte Stern niet-ontvankelijkheid van Gulf, met een beroep op het beding. Gulf deed vervolgens een beroep op vernietiging van de betreffende bepaling, vanwege strijd met het semi-dwingende huurrecht.1 Tegen die vernietiging verweerde Stern zich met een beroep op verjaring van de bevoegdheid tot vernietiging, op grond van art. 3:52 lid 1 onder d BW. Dat artikel bepaalt dat de vordering tot vernietiging verjaart drie jaar nadat de vordering aan degene die zich erop wenst te beroepen ‘ten dienste is komen te staan’.
Kort gezegd is de vraag in deze zaak wanneer de vordering tot vernietiging van een beding dat afwijkt van 7:303 BW - en dus vernietigbaar is op grond van art. 7:291 lid 1 BW – aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’.2 Begint de verjaringstermijn te lopen meteen na het aangaan van de huurovereenkomst, of pas als de verhuurder een beroep doet op de vernietigbare bepaling? Naar het oordeel van het hof in het bestreden arrest begon de verjaringstermijn pas te lopen op het moment dat Stern een beroep deed op het beding dat huurprijsherziening uitsloot. Het hof zocht daartoe aansluiting bij de art. 7:614 en 6:235 lid 4 BW. Die artikelen bepalen respectievelijk voor de arbeidsovereenkomst en voor algemene voorwaarden dat de vernietigingsbevoegdheid pas ten dienste staat (en derhalve de verjaringstermijn pas gaat lopen) als een beroep op de vernietigbare bepalingen is gedaan. Het verschil is evident: als de verjaringstermijn van een beroep op vernietiging van een beding dat afwijkt van art. 7:303 BW al gaat lopen op het moment dat de huurovereenkomst wordt aangegaan, zal de huurder binnen drie jaar na het aangaan van de huurovereenkomst deze verjaring zekerheidshalve moeten stuiten, terwijl de materie in het geheel (nog) niet aan de orde is. Als huurder niet tijdig de verjaring stuit, verloopt de verjaringstermijn ongemerkt.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
