mr. S.M.M.C. Vinken en mr. E.H.H. Schelhaas*
Op 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking.1 De Warmtewet kent een langdurige en roerige geschiedenis. Het eerste wetsvoorstel2 werd weliswaar aangenomen, maar is nooit ingevoerd. Vervolgens is een tweede wetsvoorstel ingediend3 dat inmiddels is aangenomen en per 1 januari aanstaande in werking treedt. De Warmtewet heeft geen ‘groene’ doelstelling, maar heeft als doel het beschermen van de gebruikers.
In dit artikel zal worden ingegaan op het belang van de Warmtewet voor de verhuur van bedrijfsruimte.4 Anders dan wel eens wordt verondersteld ziet de Warmtewet niet uitsl... abonneren of dit artikel kopen.
mr. S.V.M. Stevens*
Op grond van art. 3:52 lid 1 sub d BW verjaart de rechtsvordering tot vernietiging van een bepaling die strijd oplevert met het semi-dwingende huurrecht na verloop van drie jaar nadat het beroep op vernietiging aan huurder ‘ten dienste is komen te staan’. In zijn arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) oordeelde de Hoge Raad over de vraag wanneer een beroep op vernietiging op grond van art. 7:291 lid 1 BW ten dienste komt te staan aan huurder. De uitkomst van het arrest lijkt op gespannen voet te staan met het semi-dwingende karakter van het huurrecht.
Inleiding
De casus was ... abonneren of dit artikel kopen.
mr. R. de Vries*
Felicitaties pleegt men – los van op verjaardagen en andere jubilea – te krijgen als men een mooi resultaat heeft behaald: een promotie, een gewonnen zaak, een publicatie met een hoog wetenschappelijk gehalte. Opmerkelijk was dan ook de felicitatie die ik recent aantrof op de website van de Nederlandse Vereniging van Erfpachters (hierna: NLVE): ‘Mede door de inspanningen van de Vereniging van Erfpachters Groningen heeft de gemeente Groningen eind vorig jaar besloten de gemeentelijke erfpacht in de binnenstad af te schaffen. (…) De NLVE feliciteert haar lid met het behaalde s... abonneren of dit artikel kopen.
mr. S. van der Kamp en mr. L. Mulckhuyse*
Het ‘nieuwe’ huurrecht is alweer tien jaar geleden, per 1 augustus 2003, in werking getreden. Het meest vernieuwende element daarvan ten opzichte van de oude regeling is de gebrekenregeling, zoals vastgelegd in de art. 7:204-209 BW. De regeling zoals die gold vóór 2003 was blijkens de parlementaire geschiedenis verward, onduidelijk en onvolledig. Er is dan ook gestreefd naar een duidelijker systematiek, vermijding van onscherpe onderscheidingen en oplossingen van onzekerheden.1
De vraag is of de gebrekenregeling, en in het bijzonder de regeling die ziet op de vergoeding van s... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en huurprijsvermindering en subsidiair schadevergoeding en herstel, stellende dat sprake is van gebreken in de zin van art. 7:204 BW. De huurder ondervindt overlast van rioollucht (met rioolmuggen), muizen en ratten, het winkelcentrum verkeert in verwaarloosde staat en er is sprake van leegstand. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd, de huurovereenkomst ontbonden, de verhuurder veroordeeld tot schadevergoeding en de vordering tot huurprijsvermindering toegewezen. Het hof overwoog da... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan, waarna de huurovereenkomst op vordering van de verhuurder is ontbonden. De aangezegde ontruiming van de woning is opgeschort, omdat de huurder heeft aangegeven de woning van de verhuurder te willen kopen. Partijen sluiten een koopovereenkomst. Deze wordt door de huurder niet nagekomen, omdat hij de financiering niet rond kan krijgen en waarop hij een contractuele boete verbeurt. De verhuurder laat de huurder weten dat de woning niet is achtergelaten in de staat waarin dat had gemoeten. In rechte vordert de verhuurder schade... abonneren of dit artikel kopen.
Als partijen bij een huurovereenkomst zijn vermeld de verhuurder en als huurder een vennootschap onder firma bestaande uit twee vennoten. De vennoten brengen het gezamenlijk vermogen in in een besloten vennootschap. De besloten vennootschap is ruim een jaar na haar oprichting in staat van faillissement verklaard. De verhuurder vordert van beide vennoten betaling van de vervallen huurtermijnen tot het tijdstip waarop de overeenkomst rechtsgeldig tussen partijen zal zijn geëindigd. Een van de vennoten is toegelaten tot de schuldsaneringsregeling en zijn bewindvoerder heeft de huurovereenkomst... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt casco ruwbouw bedrijfsruimte. In het gehuurde heeft een brand gewoed. De verhuurder heeft in kort geding tevergeefs ontruiming gevorderd op grond van art. 7:231 jo. 7:210 jo. 7:206 BW, stellende dat hij bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat er naar zijn mening als gevolg van de brand sprake was van een gebrek dat hij als verhuurder niet verplicht was te verhelpen en het genot van het gehuurde geheel onmogelijk was geworden. Het hof overweegt dat onvoldoende is gebleken dat de brand, behalve de inrichting, ook de casco ruwbouw heeft aangetast... abonneren of dit artikel kopen.
In het kader van herontwikkeling vordert de eigenaar van een kraakpand veroordeling van de krakers tot ontruiming van het pand. De rechtbank heeft de vordering toegewezen. De krakers verzoeken in hoger beroep in een incident om schorsing van de executie van het ontruimingsvonnis (art. 351 Rv). Het hof overweegt dat voor een dergelijke schorsing slechts plaats is, indien de tenuitvoerlegging van het vonnis misbruik van executiebevoegdheid oplevert. Daarvan is naar het oordeel van het hof in casu geen sprake. Het hof volgt de krakers niet in hun stelling dat het enkele verlies van hun woonrui... abonneren of dit artikel kopen.
Bij een politie-inval in de gehuurde woning is een XTC laboratorium aangetroffen. Twee medewerkers van de verhuurder hebben de huurder opgezocht op het politiebureau en hem een verklaring van vrijwillige huuropzegging laten tekenen. Tevens heeft de huurder per handgeschreven briefje een familielid gemachtigd om de huur af te handelen. De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van een vergoeding voor gebruik van het gehuurde tot aan de dag van de ontruiming. Hij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezeg... abonneren of dit artikel kopen.
Een zoon huurt bedrijfsruimte van een besloten vennootschap waarin zijn vader de macht uitoefende. Na het overlijden van de vader wordt de zoon aangesproken tot betaling van de achterstallige huurpenningen. De zoon stelt zich op het standpunt dat de huurbetalingsverplichting slechts een schijnconstructie betrof om de hypotheekfinanciering van de bedrijfsruimte te verkrijgen. De vader heeft toegezegd dat hij ervoor zou zorgen dat het benodigde geld beschikbaar zou komen en is die toezegging tijdens zijn leven ook nagekomen. De kantonrechter heeft de gevorderde betaling van de huurachterstand... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder verhuurt (naar eigen zeggen) een deel van een schuur. In dat gedeelte wordt een hennepplantage aangetroffen. De energieleverancier vordert schadevergoeding van de verhuurder ter zake van afgetapte stroom. De rechtbank heeft de vordering toegewezen, overwegende dat de verhuurder zijn zorgplicht jegens de energieleverancier om erop toe te zien dat de meter niet wordt beschadigd en de verzegeling niet wordt gebroken, heeft geschonden. Het hof overweegt dat de gegeven omstandigheden aanleiding hadden moeten zijn geweest voor de verhuurder om er actief op toe te zien dat de huurder... abonneren of dit artikel kopen.
Een voormalig dakloze huurt in het kader van zijn begeleiding en verzorging woonruimte. Hij heeft een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd en in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft de vordering toegewezen, waarbij werd overwogen dat het overheersende begeleidingselement in het samenstel van begeleidings- en huurovereenkomst maakt dat de huurder geen recht heeft op huurbescherming. In hoger beroep wordt hiertegen niet opgekomen, zodat daarvan wordt uitgegaan. Daarentegen voert de huurder aan dat de verhuurd... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan. Partijen zijn een betalingsregeling overeengekomen, waarin onder andere is opgenomen dat bij niet-nakoming van de voorwaarden door de huurder de huurachterstand onmiddellijk en in één termijn opeisbaar is. Niet in geschil is dat de huurder de betalingsregeling niet correct is nagekomen, waardoor het restantsaldo ineens opeisbaar is geworden. Dat de huurder later dan afgesproken alsnog de huurtermijnen heeft voldaan, doet daar niet aan af. De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de (volledige) achterstallige huur verme... abonneren of dit artikel kopen.
De eigenaar van een perceel grond vordert ontruiming daarvan door een aantal krakers. De voorzieningenrechter heeft de vordering toegewezen. Niet in geschil is dat de krakers zonder recht of titel verblijven op het perceel van de eigenaar. Echter, wanneer wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van de krakers ‒ dat de tenten, caravans en met schotten en deuren dichtgetimmerde (zee)containers op het perceel feitelijk als woning in gebruik zijn, waarbij onder meer ook voorzieningen als elektriciteit en aansluiting op het rioleringsnet aanwezig zijn ‒, kan onder deze oms... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder van een woning heeft de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De huurder gaat niet akkoord met de opzegging, waarop de verhuurder hem in rechte betrekt. De kantonrechter heeft op vordering van de verhuurder bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen en een tijdstip waarop ontruiming dient plaats te vinden, vastgesteld. In weerwil van de vordering van de verhuurder heeft de kantonrechter het vonnis echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Thans beslist het hof op de incidentele vordering van de verhuurder om het vonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklare... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder van woonruimte veroorzaakt regelmatig overlast aan omwonenden. De verhuurder vordert op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof stelt voorop dat overlast aan omwonenden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren, ongeacht of de omwonenden ook een woning huren van de verhuurder. Naar het oordeel van het hof is komen vast te staan dat de huurder zich niet steeds heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. De huurder is herhaaldelijk betrokken geweest bij ruzies en scheldpartijen op straat... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt een perceel grond waarop een recreatiewoning is gebouwd. De woning heeft de huurder gekocht van de vorige huurder met medeweten van de verhuurder. Er is geen recht van opstal gevestigd. De huurder verlangt een verklaring voor recht dat door verjaring een recht van opstal is ontstaan waarbij de huurder de beperkt gerechtigde is. De rechtbank heeft geoordeeld dat de huurder een huurafhankelijk opstalrecht heeft verkregen. Het hof overweegt als volgt. Of een opstalrecht zelfstandig dan wel afhankelijk is, moet worden bepaald naar de mate van verbondenheid van het opstalrecht a... abonneren of dit artikel kopen.
De Staat verhuurt enkele percelen grond waarop voorheen een vliegkamp was gevestigd. Uit onderzoeken is gebleken dat de locatie als verdacht op explosieven moet worden aangemerkt. Na aanvang van de huurperiode weigert de gemeente om de locatie vrij te geven vanwege de mogelijke aanwezigheid van explosieven, die ook daadwerkelijk worden gevonden. Bij ontgravingen in het kader van onderzoek naar explosieven blijkt dat de bodem ernstig is verontreinigd. Als gevolg van het niet vrijgeven van de percelen door de gemeente en de aansluitende sanering van de verontreinigde grond heeft de huurder he... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt van de gemeente een standplaats voor een consumptiekiosk. De gemeente heeft de huurover-eenkomst opgezegd in het kader van herontwikkeling van de locatie. De huurder toont zich niet bereid tot ontruiming van het gehuurde. Thans vordert de gemeente een verklaring voor recht dat de overeenkomst ziet op de huur van een onbebouwde onroerende zaak, bepaling dat de overeenkomst is geëindigd, een vergoeding voor het gebruik van de standplaats zonder recht of titel na het eindigen van de overeenkomst, alsmede ontruiming van de standplaats. Naar het oordeel van de kantonrechter maak... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder van supermarktruimte heeft de kantonrechter (ex art. 7:304 BW) verzocht een deskundige te benoe-men ter vaststelling van een redelijke huurprijs op de voet van art. 7:303 BW. Na het uitbrengen van het advies hebben partijen geen overeenstemming bereikt over de huurprijs. Thans vordert de huurder vaststelling van de huurprijs op basis van het deskundigenadvies, tegen welk advies de verhuurder verweer voert. De kantonrechter concludeert dat de verhuurder het advies van de deskundige niet heeft kunnen ontkrachten en stelt de huurprijs vast overeenkomstig diens advies. abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder van bedrijfsruimte vordert beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Het gehuurde maakt deel uit van een winkelcentrum dat zal worden gesloopt, waarbij een nieuw winkelcentrum zal worden gebouwd. In reconventie vordert de huurder veroordeling van de verhuurder tot het verder onderhandelen over een nieuw te sluiten huurovereenkomst met betrekking tot de nieuwbouw. In conventie stelt de kantonrechter vast dat sprake is van een voor vijf jaar verlengde huurovereenkomst die in eerste instantie voor tien jaar en een halve maand was aangegaan. De opzegging d... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder van bedrijfsruimte heeft enkele malen de huurprijs en servicekosten te laat betaald. Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is de huurder bij het verstrijken van een termijn van rechtswege in verzuim en wordt een contractuele boete verbeurd. De vordering tot betaling van het voornoemde wordt bij gebrek aan betwisting ervan toegewezen. De kantonrechter matigt de boete niet (art. 6:94 BW). Het onderhavige beding is alleszins gebruikelijk en voor het overige is onvoldoende gesteld om te concluderen dat toepassing van het boetebeding buitensporig en daarom onaanv... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt voor bepaalde tijd een bollenschuur. Na afloop van de huurovereenkomst weigert de huurder het gehuurde te verlaten, stellende dat sprake is van een pachtovereenkomst. Volgens de huurder heeft de grondkamer geen goedkeuring gegeven voor de pachtovereenkomst, als gevolg waarvan de verhuurder geen vordering tot betaling kan instellen uit hoofde van de overeenkomst, de overeenkomst voor onbepaalde duur geldt, derhalve niet kan worden opgezegd en de aanvang van de overeenkomst niet op de contractuele datum maar een jaar later is. De verhuurder stelt dat het beroep van de huurder... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder van woonruimte wenst onderhoud te verrichten aan het gehuurde. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder dient mee te werken aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden, zonder dat hij aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs. De huurder weigert zijn medewerking, tenzij hem een vooraf een vergoeding wordt toegekend voor de overlast. Thans vordert de verhuurder veroordeling van de huurder tot het gedogen van het onderhoud op straffe van een dwangsom. De kantonrechter overweegt dat de verhuurder spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Onder verwijzing naar ... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder vordert herstel van gebreken, huurprijsvermindering en schadevergoeding wegens muffe (schimmel-)lucht en bedorven etenswaren. De vorderingen van de huurder worden als onvoldoende onderbouwd afgewezen abonneren of dit artikel kopen.
Een onder beschermingsbewind gestelde huurder huurt een woning. Er is een huurachterstand ontstaan. De verhuurder vordert betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter stelt voorop dat de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak (art. 1:441 BW). Deze bevoegdheid geldt alleen met betrekking tot handelingen die de onder bewind staande goederen betreffen. Blijkens de wetsgeschiedenis en art. 1:443 BW dient de bewindvoerder als formele procespartij... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt voor onbepaalde tijd bedrijfsruimte op een treinstation ter exploitatie van een grand café. De verhuurder vordert primair ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkomingen van de huurder en subsidiair vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van de opzegging wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter overweegt dat het niet (tijdig) betalen van de jaarlijkse servicekosten gezien de langdurige huurrelatie de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt. Daarentegen heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij he... abonneren of dit artikel kopen.
Partijen zijn een intentiehuurovereenkomst met elkaar aangegaan, waarin onder andere overeenstemming is bereikt over het te huren object, de huurtermijn en de aanvangshuurprijs. Vervolgens weigert de huurder de definitieve huurovereenkomst te tekenen. Thans vordert de verhuurder in kort geding veroordeling van de huurder tot het tekenen van de definitieve overeenkomst. Hij stelt daartoe dat partijen een intentiehuurovereenkomst hebben gesloten waarin alle essentialia van een definitieve huurovereenkomst reeds waren vastgelegd. De voorzieningenrechter acht de stelling van de huurder dat hij ... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder is voormalig eigenaar van het gehuurde. In de huurovereenkomst is een terugkooprecht opgenomen. Voorts is opgenomen dat dit recht vervalt, indien de verhuurder de huurder in totaal drie keer een aanmaning heeft moeten sturen voor een huurtermijn. De verhuurder heeft per aangetekende brief drie maal een aanmaning verstuurd aan de huurder, telkens naar hetzelfde postadres. De eerste aanmaning heeft de huurder onbetwist bereikt. De overige twee zijn aan de verhuurder geretourneerd. Thans vordert de huurder een verkla-ring voor recht dat zijn terugkooprecht niet is komen te vervallen... abonneren of dit artikel kopen.
Tegen de huurders van woonruimte zijn op vordering van de verhuurder reeds vier verstekvonnissen gewezen tot betaling van huurachterstanden, ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde. De verhuurder heeft de vonnissen telkens niet tenuitvoergelegd omdat de huurders de achterstand alsnog betaalden. Thans betrekt de verhuurder de huurders voor de vijfde keer in rechte en in dit geval voeren de huurders wel verweer. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, stellende dat de ontbinding en ontruiming een te zwaar middel zouden zijn. Hiertoe werd overwogen dat d... abonneren of dit artikel kopen.
RSS