Schadevergoeding in geval van een gebrek bij de verhuur van bedrijfsruimte
mr. S. van der Kamp en mr. L. Mulckhuyse*
Het ‘nieuwe’ huurrecht is alweer tien jaar geleden, per 1 augustus 2003, in werking getreden. Het meest vernieuwende element daarvan ten opzichte van de oude regeling is de gebrekenregeling, zoals vastgelegd in de art. 7:204-209 BW. De regeling zoals die gold vóór 2003 was blijkens de parlementaire geschiedenis verward, onduidelijk en onvolledig. Er is dan ook gestreefd naar een duidelijker systematiek, vermijding van onscherpe onderscheidingen en oplossingen van onzekerheden.1
De vraag is of de gebrekenregeling,
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
en in het bijzonder de regeling die ziet op de vergoeding van schade van een huurder voor gevolgen van gebreken in het kader van de verhuur van (290 of 230a)bedrijfsruimte, wel zo duidelijk is als men met de regeling heeft beoogd. Het is lang niet altijd helder of de huurder – naast ondermeer recht op herstel van het gebrek – ook recht heeft op vergoeding van de schade die het gevolg is van het gebrek. Het zal duidelijk zijn dat de schadelijke gevolgen van gebreken voor een huurder (of voor een verhuurder, indien aansprakelijk) aanzienlijke financiële consequenties kan hebben, zodat het belang van een heldere regeling op dit punt evident is. Dit artikel zal een aantal onduidelijkheden op dit punt aan de kaak stellen. Eerst zal echter op hoofdlijnen worden ingegaan op de verbintenisrechtelijke regeling in geval van tekortkomingen in Boek 6 in relatie tot de huurrechtelijke gebrekenregeling in Boek 7.
Tekortkomingen: algemeen verbintenissenrecht in hoofdlijnen
De ‘nieuwe’ gebrekenregeling zoals vervat in de art. 7:204-209 BW sluit – beter dan het geval was onder het oude recht - aan op het algemene verbintenissenrecht van boek 6 BW. Dit blijkt ook met zoveel woorden uit art. 7:205 BW: de rechten voortvloeiend uit de gebrekenregeling komen een huurder toe, ‘onverminderd alle andere rechten en vorderingen uit hoofde van boek 6’. Dit betekent dus dat de huurder alle sancties tegen de verhuurder kan inroepen die naar de ‘gewone’ regels van Boek 6 aan het tekortschieten van een contractspartij kunnen worden verbonden, voor zover de gebrekenregeling geen afwijkende regels geeft. De op het tekortschieten van een contractspartij betrekking hebbende regeling in Boek 6 kan als volgt worden samengevat.
Van een tekortkoming als bedoeld in art. 6:74 BW is sprake indien hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achterblijft bij hetgeen de overeenkomst vergt, ongeacht of deze handelwijze aan de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
In geval van een tekortkoming staat een schuldeiser op grond van het algemene verbintenissenrecht een aantal middelen ter beschikking. Naast nakoming (art. 6:27 e.v. BW), opschorting (art. 6:52 BW jo. 6:262 BW) en ontbinding (art. 6:265 BW) kan de schuldeiser onder voorwaarden ook van de schuldenaar verlangen dat zijn schade wordt vergoed (art. 6:74 BW).
Voor een geslaagde vordering tot schadevergoeding dient de andere partij blijkens art. 6:74 lid 2 BW in beginsel eerst in verzuim te zijn. Verzuim treedt pas in wanneer de andere partij door de schuldeiser eerst in gebreke is gesteld, waarmee aan de schuldenaar nog een termijn wordt gegund om alsnog behoorlijk na te komen (art. 6:82 BW).
Voor schadevergoeding is voorts vereist dat de tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Uit art. 6:75 BW kan worden afgeleid dat van toerekenbaarheid sprake is indien de tekortkoming te wijten is aan de schuld van de schuldenaar, of krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor diens rekening (risico) komt. Een tekortkoming kan een schuldenaar onder omstandigheden dus ook worden toegerekend als deze niet direct verwijtbaar heeft gehandeld. Is geen sprake van toerekenbaarheid, dan is sprake van overmacht van de zijde van de schuldenaar en is hij niet aansprakelijk voor de door de schuldeiser als gevolg van de tekortkoming geleden schade.
Gebrekenregeling in hoofdlijnen
De middelen die een schuldeiser in geval van een tekortkoming van een schuldenaar ter beschikking staan in het algemene verbintenissenrecht, zijn in het huurrecht nader uitgewerkt en gespecificeerd in de gebrekenregeling.
In de gebrekenregeling staat het begrip ‘gebrek’ centraal. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere, niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het genot niet voldoet aan hetgeen een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waar de overeenkomst betrekking op heeft. De wettelijke definitie is erg ruim: alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek.2 Het gaat dus niet alleen om materiële gebreken, zoals achterstallig onderhoud, maar ook om immateriële gebreken, waarvan in de parlementaire geschiedenis als voorbeeld wordt genoemd de ongeschiktheid voor het gebruik waarvoor verhuurd is als gevolg van een wettelijk voorschrift. Is sprake van een gebrek, dan is tevens sprake van een tekortkoming ex art. 6:74 BW.
Als sprake is van een gebrek, is de hoofdregel dat de verhuurder het gebrek op verlangen van de huurder moet herstellen, ongeacht de oorzaak van het gebrek, mits niet aan de huurder toe te rekenen (art. 7:206 BW).3 Voor herstel is een ingebrekestelling van de huurder strikt genomen niet nodig omdat voor het ‘op verlangen’ van de huurder geen vormvereisten gelden, maar een schriftelijke mededeling c.q. ingebrekestelling is, gezien de kik-plicht van de huurder in art. 7:222 BW, wel aan te raden, omdat de huurder anders bewijsproblemen kan krijgen en in het minst gunstige geval zelf aansprakelijk is voor de schade die de verhuurder lijdt als gevolg van de nalatigheid van de huurder. Is de verhuurder met het verhelpen van het gebrek in verzuim (waarvoor dus wel weer een ingebrekestelling vereist is), dan kan de huurder het gebrek ook zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten verrekenen met de huur (lid 3 van art. 206 BW).
Naast – in beginsel - recht op herstel heeft de huurder ook recht op huurvermindering in evenredigheid met de vermindering van het huurgenot (art. 7:207 BW). De vermindering van de huurprijs dient door de huurder te worden gevorderd. Rechterlijke tussenkomst is dus noodzakelijk en een huurder mag derhalve niet eigenmachtig de huur verlagen.
Hierna zal met name nader worden ingegaan op de op art. 7:208 BW gebaseerde vordering tot schadevergoeding van een huurder van bedrijfsruimte indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Blijkens art. 7:208 BW is de verhuurder verplicht tot vergoeding van de gevolgschade van het gebrek indien het gebrek is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst en de oorzaak van het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, en indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of indien de verhuurder toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Afwijking van art. 7:208 BW ten nadele van de huurder is bij de verhuur van bedrijfsruimte niet mogelijk voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Dit is vastgelegd in art. 7:209 BW, dat van dwingend recht is.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
