Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 28 januari 2013, LJN BZ1004 (gebrek, asbest, gebruik, dwaling)
De huurder huurt bedrijfsruimte in een winkelcentrum. Op grond van een samenwerkings- en turn-key overeenkomst verkleint de huurder zijn winkeloppervlak om zo nieuwe winkels te creëren. Tijdens de verbouwing komt asbest vrij. Vast staat dat bij een eerdere asbestsanering in opdracht van de verhuurder asbest in het complex is achtergebleven, waarvan de verhuurder op de hoogte was. De rechtbank stelt voorop dat zowel de verhuurder als de huurder is aan te merken als professionele partij met
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
ervaring in het laten uitvoeren van grootschalige verbouwingen in winkelcentra, zodat beiden geacht worden op de hoogte te zijn van de risico’s van eventueel aanwezig asbest en van de regelgeving omtrent de behandeling daarvan. Het eerste geschilpunt betreft de vrijwaring van de verhuurder jegens de huurder voor claims van derden en het boetebeding in de turn-key overeenkomst ter zake van te late oplevering van de nieuwe winkelruimte. De huurder beroept zich in dit verband op dwaling. De rechtbank overweegt dat de overeenkomst is ondertekend, lang na het verstrijken van de datum van oplevering als vermeld in die overeenkomst en lang nadat de schade reeds was opgetreden, zodat er onvoldoende grond bestaat voor vernietiging van voornoemde bedingen op grond van dwaling.
Voorts stelt de huurder dat de aanwezigheid van asbest kwalificeert als een gebrek. De rechtbank overweegt dat gesteld noch gebleken is dat de aanwezigheid van het asbest een belemmering heeft gevormd voor het normale gebruik van het gehuurde. De grootschalige en ingrijpende verbouwing behoort niet tot het normale en voorzienbare gebruik van het gehuurde waarmee de verhuurder rekening had moeten houden. Voorts is van belang dat het asbest pas vrij kon komen door sloopwerkzaamheden waarvoor de verhuurder toestemming diende te geven. Het (zonder toestemming) uitvoeren van deze werkzaamheden kan niet worden aangemerkt als de uitoefening van het huurgenot dat de huurder redelijkerwijs mag verwachten van een huurobject als het onderhavige. Een en ander brengt mee dat in dit geval de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde niet kan worden aangemerkt als een gebrek. Hieruit volgt tevens dat de stelling van de huurder dat de exoneratie van de verhuurder voor schade als gevolg van gebreken als bedoeld in de van toepassing zijnde algemene bepalingen (ROZ), in strijd is met art. 7:208 en 7:209 BW niet opgaat. Nu er geen sprake is van een gebrek, was er bij aanvang van de huurovereenkomst ook geen gebrek dat de verhuurder kende of had behoren te kennen. De betreffende exoneratie kan voorts niet als onredelijk bezwarend worden aangemerkt voor een internationale onderneming als de huurder.
De verhuurder heeft in het onderhavige geval evenwel toestemming gegeven voor de werkzaamheden. Dit brengt mee dat hij ook verplicht is om in zijn bezit zijnde informatie te verstrekken die relevant is om voornoemde risico’s te voorkomen. Hierin is de verhuurder tekort geschoten door geen melding te maken van het feit dat bij een eerdere asbestsanering asbest is achtergebleven. Als gevolg hiervan is het beroep van de verhuurder op de exoneratie uit de van toepassing zijnde algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter overweegt dat het niet verstrekken van deze belangrijke informatie aan de huurder kan worden aangemerkt als grove nalatigheid. Anderzijds wist de huurder wel van de eerdere sanering, zodat hij er niet (zonder bevestiging daarvan) vanuit mocht gaan dat er geen asbest meer aanwezig zou zijn. Derhalve diende de sloopwerkzaamheden behoedzaam te worden voorbereid en uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat de huurder de sloopwerkzaamheden niet voldoende behoedzaam heeft voorbereid en uitgevoerd. Voorts heeft de huurder verwijtbaar gehandeld door de werkzaamheden niet stil te leggen na de ontdekking van de asbest. Bovendien heeft de huurder verwijtbaar gehandeld door, nadat het asbest in het sloopafval was ontdekt en nadat door een deskundige na inventarisatie van het asbest was geadviseerd om dit in containment te saneren, aan dit advies geen gevolg te geven. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente het winkelcentrum tijdelijk heeft doen sluiten. Dit alles neemt niet weg dat de schade wegens de asbestbesmetting mede een gevolg is van de omstandigheid dat de verhuurder heeft verzuimd om de bij hem bekende informatie te verstrekken omtrent de aanwezigheid van asbest in het gehuurde.
In dit licht veroordeelt de kantonrechter de huurder in conventie om de schade te voldoen die is ontstaan door sluiting van het winkelcentrum door de gemeente. Verder veroordeelt de kantonrechter de huurder om de overige schade aan de verhuurder te voldoen, maar de kantonrechter vermindert deze schadevergoeding met 35% vanwege het tekortschieten van de verhuurder. De kantonrechter overweegt in reconventie dat de verspreiding van asbest slechts een gebrek is voor zover de omstandigheid niet aan de huurder kan worden toegerekend. Nu de asbestverspreiding voor 35% aan de verhuurder kan worden toegerekend, vormt de asbestverspreiding slechts in zoverre een gebrek. De reconventionele vordering tot schadevergoeding van de huurder in verband met het tekortschieten van de verhuurder wordt derhalve toegewezen, doch deze vordering wordt met 65% verminderd als gevolg van het tekortschieten van de huurder. Tevens wijst de kantonrechter de vordering tot huurprijsverlaging toe voor 35% vanaf het moment van de asbestverspreiding. Tot slot wordt de vordering tot betaling van de projectbijdrage van de verhuurder aan de huurder toegewezen en oordeelt de kantonrechter dat de opschorting van de projectbijdrage door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
