drs. B.M. Bakker MSRE RT, T. Bethlehem MScBA en M. Boonen*
Huurprijsherzieningen voor art. 7:290 BW bedrijfsruimte worden in de praktijk gekenmerkt door diverse trends in de retailmarkt en momenteel laten deze trends een sterke invloed zien op de processen rondom de huurprijsherziening. Cushman & Wakefield ziet daarom aanleiding tot het schrijven van deze update uit de praktijk. In dit stuk zal eerst de Nederlandse retailmarkt beschreven worden met daarin de grootste trends en de ontwikkelingen van de huurniveaus, vervolgens zal er worden ingegaan op de theorie omtrent de huurprijsherziening volgens art. 7:303 BW waarna een prakti... abonneren of dit artikel kopen.
mr. drs. P.A. Fruytier*
Zonder nu meteen schaamteloze reclame te willen maken voor Legal Intelligence (ik heb geen aandelen), leert een paar keer eenvoudig ‘filteren’1 met dat programma dat 60 van de in 2010 op rechtspraak.nl gepubliceerde uitspraken van de Hoge Raad huurgerelateerd waren. In 2011 waren dat er al 69 en in 2012 zelfs 82. In 2010 was daarmee 10,3% van de door de Hoge Raad behandelde zaken huurgerelateerd. Dat steeg in 2011 naar 11,3% en in 2012 naar 14,2%.2 Het is dus bepaald niet (en steeds minder) ondenkbaar dat een van uw huurzaken ooit de Hoge Raad bereikt. Door al in eerste aanle... abonneren of dit artikel kopen.
Jorine ten Wolde*
In dit artikel gaat het om de vraag of de wetgever ook voor 290-bedrijfsruimte een regeling als het ‘Besluit kleine herstellingen’ op moet stellen. Na bespreking van de achtergrond van deze regeling concludeert de schrijver dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Hiervoor worden de volgende argumenten aangedragen: a) Bij 290-bedrijfsruimte is geen sprake van een ‘gemiddelde huurder’; b) De wetgever zou nooit tot een uitputtende opsomming kunnen komen gezien de variëteit aan bedrijven die onder art. 7:290 BW valt. Het opstellen van een regeling zou dan ook weinig praktische zin ... abonneren of dit artikel kopen.
mr. D.M. van Geel en mw. mr. J.M. de Bruin*
Bij het faillissement van de huurder van een bedrijfsruimte ziet de verhuurder zijn rechtspositie ten opzichte van de huurder drastisch veranderen. Waar de verhuurder voor faillissement zich kan wapenen tegen een tekortschietende huurder, zal de verhuurder zich na faillissement moeten conformeren aan het regime van het faillissement. De positie van de verhuurder heeft onder invloed van de jurisprudentie van de Hoge Raad de laatste anderhalf jaar een knauw gekregen. Zo is het verhalen van leegstandschade door de Hoge Raad doorkruist en heeft de Hoge Raad onlangs de vorderin... abonneren of dit artikel kopen.
T.W. de Waard17 Samenvatting Faillissement, oplevering In deze uitspraak was aan de orde of de verplichting van de curator van de huurder om schade te herstellen na het einde van de huur kwalificeert als een boedelschuld in faillissement. De kantonrechter had geoordeeld dat geen sprake was van een boedelschuld, omdat de verplichting tot herstel, kort gezegd, al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst bestond op grond van de algemene bepalingen, en dus niet door toedoen van de curator was ontstaan. Door de verhuurder werd in (sprong)cassatie, met een beroep op het ‘toedoencr... abonneren of dit artikel kopen.
E.D. den Engelsman26 Samenvatting Gebrekenregeling, exoneratie, ontbinding, huurprijsvermindering, gebrekkig werkklimaat In deze uitspraak wordt beoordeeld of mankementen aan (klimaat- en parkeer) installaties van een geavanceerd kantoorgebouw gebreken ex art. 7:204 BW zijn. Voorts komt aan de orde of de gebreken de huurder recht op huurprijsvermindering en ontbinding van de huurovereenkomst geven. Bij de beoordeling van het recht op huurprijsvermindering en het recht op ontbinding zijn de in de huurovereenkomst overeengekomen exoneratieclausules relevant. abonneren of dit artikel kopen.
Mark van Heeren53 Samenvatting (indeplaatsstelling, bedrijfsoverdracht of verkoop huur?, bestemmingsbepaling) Miss Etam verkoopt haar winkel aan River Island, wenst een indeplaatsstelling en start een kort geding tegen de verhuurder. In het kort geding komen de volgende vragen aan bod. Is er sprake van een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7:307 lid 1 BW of van verkoop van een huurovereenkomst? Staat de bestemmingsbepaling “conform de Miss Etam formule” een beroep op artikel 7:307 BW in de weg? Heeft de huurder een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht en wiens belang ... abonneren of dit artikel kopen.
A. van der Hilst69 Samenvatting Tussentijdse beëindiging, contractuele medehuur De verhuurder heeft met twee huurders een huurovereenkomst gesloten voor kantoorruimte. Deze twee huurders gebruiken ieder een eigen deel van het gehuurde, maar delen het gebruik van de keuken en een vergaderruimte. De huurders betalen samen één huursom op basis van één factuur. De verhuurder heeft niet ingestemd met het verzoek van een van de huurders om twee aparte huurovereenkomsten te sluiten. Nadat één van de huurders de huurovereenkomst voor zijn deel op had gezegd ... abonneren of dit artikel kopen.
mr. A. van der Hilst*
Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd – of aan de redactie ter hand gesteld – in de periode 1 april 2013 tot en met 31 mei 2013.
abonneren of dit artikel kopen.
Jurisprudentieoverzicht (1)
mr. A. van der Hilst (2)
De huurder huurt bedrijfsruimte ter exploitatie van een cafetaria voor een termijn van vijf jaar, welke termijn bij niet tijdige opzegging telkens voor vijf jaar wordt verlengd. De huurovereenkomst loopt tot 1 maart 2009. Per brief van 7 april 2008 zegt de verhuurder de overeenkomst op tegen 1 mei 2009 in verband met de noodzakelijke sloop van het gehuurde. In 2007 heeft een adviesbureau de sloop van het gehuurde geadviseerd op een termijn van maximaal drie jaar vanwege betonschade aan het complex. De huurder stelt zich op het st... abonneren of dit artikel kopen.
Jurisprudentieoverzicht(1)
mr. A. van der Hilst (2)
De huurder failleert, waarna de huurovereenkomst door de curator wordt opgezegd. Het gehuurde is leeg en ontruimd opgeleverd. Bij de oplevering is gebleken dat er schade is aan de buitengevel en deuren van het pand voor een bedrag van € 24.000,-. De verhuurder stelt zich op het standpunt dat deze schuld een boedelschuld betreft. De kantonrechter oordeelt echter dat de schadevergoedingsplicht al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is ontstaan en wijst de vordering van de verhuurder af. De verhuurder stelt hiertegen sprongcassat... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder heeft een lidmaatschapsrecht verkregen in een coöperatie, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een flatwoning. De verhuurder heeft zijn lidmaatschapsrecht verpand aan een bank tot zekerheid van een geldlening. De pandakte bevat een huurbeding, inhoudende dat de flat niet zonder schriftelijke toestemming van de bank mag worden verhuurd of onder andere titel aan derden in gebruik mag worden gegeven. De verhuurder heeft zich niet aan het huurbeding gehouden en heeft de flat verhuurd. Vanwege het niet nakomen van de betalingsverplichting van de verhuurder, heeft de bank de o... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt een bedrijfsruimte voor de exploitatie van een snackbar. Per afzonderlijke overeenkomst huurt hij de bijbehorende inventaris. Ruim een maand nadat hij met de exploitatie is begonnen, vernietigt de huurder de overeenkomsten op grond van dwaling omdat hem onjuiste omzetcijfers ter beschikking zijn gesteld. De verhuurder vordert nakoming van de betalings- en gebruiksverplichtingen uit de huurovereenkomsten. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. In het daarop ingestelde hoger beroep overweegt het hof dat de verhuurder zich had moeten realiseren dat de winstcapac... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt een bedrijfspand dat onderdeel is van een complex van drie panden. De huurder deelde de nutsvoorzieningen met andere huurders en voldeed de water- en energierekeningen, die mede betrekking hadden op het verbruik van de overige huurders. De verhuurder berekende door middel van tussenmeters het water- en energieverbruik van de andere huurders en bracht dat bij hen in rekening. Vervolgens betaalde de verhuurder deze bedragen door aan de huurder die de water- en energierekeningen voldeed. De huurder verzoekt bij beëindiging van de huurovereenkomst om een eindafrekening. Uit dez... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder is als gevolg van een bedrijfsovername in oktober 2001 huurder geworden van een winkel-ruimte. De huurder zegt de huurovereenkomst op tegen 8 oktober 2011, waarbij hij zich op het standpunt stelt dat hij in 2001 niet in de plaats is getreden van de vorige huurder, maar dat er destijds een nieuw huurcontract tot stand is gekomen. De verhuurder gaat hier echter niet mee akkoord omdat er volgens hem sprake is van indeplaatsstelling, waardoor de huurovereenkomst is verlengd met een nieuwe termijn van vijf jaar en niet opzegbaar is tot november 2014. De verhuurder vordert (onder meer)... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt een bedrijfspand ten behoeve van de exploitatie van een coffeeshop. De verhuurder zegt de huurovereenkomst bij aangetekende brief op omdat hij het gehuurde vanwege een noodzakelijke ingrijpende renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De kantonrechter heeft de door de verhuurder ingestelde vordering tot ontruiming toegewezen. Het door de huurder ingestelde hoger beroep slaagt echter. Bij de opzegging van de overeenkomst dient een termijn van ten minste een jaar in acht te worden genomen. In de huurovereenkomst is een opzeggingstermijn van zes maanden opgenomen. Va... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Hij heeft een samenwerkingsovereenkomst met een andere huurder. Van deze andere huurder is de verhuurder enig aandeelhouder. Bij aangetekende brief zegt de huurder de huurovereenkomst op. Tevens heeft hij de samenwerking met de andere huurder per direct beëindigd. De huurder beweegt twee werknemers van de andere huurder om voor hem te komen werken, en ontvreemdt enkele computerbestanden van de andere huurder. Ook besluit hij het gehuurde te verlaten voordat de opzegtermijn is verstreken. Per abuis is dit voornemen per e-mail aan ... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder is door middel van indeplaatsstelling huurder geworden van een winkelruimte. In de akte van indeplaatsstelling is bepaald dat de huidige huurder aan de voormalige huurder een bedrag voldoet dat gelijk is aan het bedrag van de bankgarantie die de voormalig huurder ten behoeve van de verhuurder heeft gesteld. De verhuurder zal dit bedrag in zijn geheel opeisen als waarborgsom, als ware deze gestort door de huidige huurder. Kort na de totstandkoming van de akte van indeplaatsstelling, failleert de voormalige huurder. De curator beroept zich op nietigheid van de afspraken omtrent de ... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt bedrijfsruimte ter exploitatie van een wokrestaurant. Er zijn betalingsachterstanden ontstaan. De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen en dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Tegen dit vonnis is door de huurder hoger beroep ingesteld. Desalniettemin heeft de verhuurder executoriaal beslag gelegd onder de bank, alsmede op de inventaris van de huurder. Hierop is de huurder een executie kort geding gestart. De voorzieningenrechter heeft de verhuurder bevolen de executiemaatregelen jegens de huurder op te heffen, ... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt een woning van de verhuurder. Als gevolg van brand is de woning tijdelijk onbe-woonbaar geweest. In opdracht van de verhuurder zijn diverse herstelwerkzaamheden verricht. Er is sprake van een huurachterstand, waarvan de verhuurder betaling vordert. De huurder verweert zich met de stelling dat de woning vanwege verflucht onbewoonbaar was en dat de schilders hun werk niet goed hebben gedaan. Het huurgenot was niet alleen verminderd, maar ontbrak geheel, met als gevolg dat hij geen enkel huurbedrag verschuldigd is. In eerste aanleg wordt de vordering van de verhuurder tot beta... abonneren of dit artikel kopen.
Een pand is verhuurd aan een huurder die het op zijn beurt heeft onderverhuurd. Een bestuurder van de onderverhuurder heeft het pand tegen de wil van de onderhuurder betreden. De kantonrechter heeft de onderhuurder aangemerkt als huurder van het pand en aan de onderverhuurder en zijn bestuurder een verbod opgelegd om het pand te betreden of te laten betreden op straffe van verbeurte van een dwangsom. De onderverhuurder gaat in hoger beroep omdat er volgens hem geen feiten of omstandig-heden zijn gesteld die het verbod rechtvaardigen. Het hof overweegt dat het een onderverhuurder niet zonder... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt bedrijfsruimte in een winkelcentrum. Op grond van een samenwerkings- en turn-key overeenkomst verkleint de huurder zijn winkeloppervlak om zo nieuwe winkels te creëren. Tijdens de verbouwing komt asbest vrij. Vast staat dat bij een eerdere asbestsanering in opdracht van de verhuurder asbest in het complex is achtergebleven, waarvan de verhuurder op de hoogte was. De rechtbank stelt voorop dat zowel de verhuurder als de huurder is aan te merken als professionele partij met ervaring in het laten uitvoeren van grootschalige verbouwingen in winkelcentra, zodat beiden geacht wor... abonneren of dit artikel kopen.
De huurders huren een opslagruimte van de verhuurder. Als gevolg van brand ontstaat er schade aan de opgeslagen goederen. In de algemene voorwaarden is een exoneratiebeding ten behoeve van de verhuurder opgenomen. De huurders stellen dat de algemene voorwaarden niet ter hand zijn gesteld en dat het exoneratiebeding overigens onredelijk bezwarend is. De huurders hebben een machtiging getekend waarin onder meer is vermeld dat zij hebben kennisgenomen van de algemene bepalingen. Het tegendeel is niet aannemelijk geworden, zodat ervan uit wordt gegaan dat de algemene voorwaarden ter hand zijn g... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt een tweetal bedrijfspanden van de verhuurder. De huurder failleert, waarna de on-derneming van de gefailleerde wordt overgedragen door de curator. In de koopovereenkomst is bepaald dat alle rechten en verplichtingen van de gefailleerde overgaan op de doorstarter. Een overzicht van de over te nemen overeenkomsten wordt aangehecht. In dit overzicht worden de twee huurovereenkomsten waar het in de onderhavige zaak om gaat niet genoemd. Nadat de verhuurder aan de curator een nota heeft gestuurd voor de huurpenningen uit deze overeenkomsten, zegt de curator beide huurovereenkoms... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder van volkstuintjes is voornemens de grond te verkopen. Doordat de bodem ernstig is verontreinigd dient voorafgaand aan de verkoop te worden gesaneerd. Om deze redenen wenst de verhuurder de kavels te ontruimen. Bij toegangswegen tot de volkstuincomplexen zijn aankondigings-borden geplaatst met de oproep aan personen die menen enig recht te hebben ten aanzien van genoemd complex om contact op te nemen met de verhuurder. Thans vordert de verhuurder ontruiming van het complex door nog altijd anonieme gebruikers, op de grond dat deze zonder zijn toestemming en zonder recht of titel... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt bedrijfsruimte ter exploitatie van een winkel. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als bedrijfsruimte. Krachtens de huurovereenkomst dient de huurder te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en/of ontheffingen. De gemeente heeft in 1998 gelast op straffe van een dwangsom het gebruik van de bovenruimte van het gehuurde te staken, omdat in het geldende bestemmingsplan de ruimte op de eerste verdieping is aangewezen als woonruimte. De verhuurder vordert in deze procedure nadere vaststelling van de huurprijs per 1 a... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder exploiteert een winkel in een pand dat hij van de verhuurder huurt. De huurder is tevens een licentieovereenkomst aangegaan met de verhuurder. Hierin is bepaald dat opzegging van de licen-tieovereenkomst mede de opzegging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. De verhuurder heeft de licentieovereenkomst opgezegd omdat de huurder in verzuim was ten aanzien van de betaling van openstaande facturen. De verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom. De huurder vordert veroordeling van de verhuurder tot nakoming van zowel de licentie- als ... abonneren of dit artikel kopen.
Twee huurders huren voor onbepaalde tijd art. 7:230a-bedrijfsruimte, op basis van één huurovereen-komst. De overeenkomst is opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Een van de huurders zegt de huurovereenkomst op. De achterblijvende huurder wordt aangesproken voor de volledige huursom, terwijl hij geen volledig gebruik maakt van het gehuurde. Vanaf dat moment voldoet de achterblijvende huurder ook de gehele huursom, zij het onder protest. De overgebleven huurder vordert in deze procedure van de vertrokken huurder betaling van diens aandeel in de huurpenningen vanaf het ... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder huurt twee bedrijfsruimten van de verhuurder ter exploitatie van een supermarkt en een slijterij. Naast de huurovereenkomsten hebben partijen twee concessieovereenkomsten gesloten. In de huurovereenkomsten is bepaald dat deze eindigen wanneer de daarmee samenhangende concessie-overeenkomst eindigt. De rechter heeft deze bedingen goedgekeurd conform art. 7:291 BW. De verhuurder heeft de huurder medegedeeld dat de huur- en concessieovereenkomsten niet zullen worden verlengd. De huurder verzet zich tegen de beëindiging van de overeenkomsten, stellende dat de con-cessieovereenkomsten... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder exploiteert een sportwinkel in een pand dat hij van de verhuurder huurt. De huurder is tevens een licentieovereenkomst aangegaan met de verhuurder. Hierin is bepaald, dat opzegging van de licentieovereenkomst mede de opzegging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. De verhuurder heeft de licentieovereenkomst opgezegd omdat de huurder in verzuim was ten aanzien van de betaling van openstaande facturen. De verhuurder vordert primair ontruiming van het gehuurde en subsidiair dat de huurder ervoor zorgt dat bij het exploiteren van de winkel niets meer zal herinneren aan de licenti... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder van bedrijfsruimte is gefailleerd. De curator heeft een deel van de roerende goederen van de gefailleerde verkocht aan een derde partij. Deze derde is voornemens de goederen te veilen vanuit het gehuurde. De verhuurder maakt hiertegen bezwaar, stellende dat de curator de huurovereenkomst dient te respecteren, die voorschrijft dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als productie- en kantoorruimte. De derde partij zou op haar beurt zonder recht of titel gebruikmaken van het gehuurde voor een veiling die de verhuurder niet ziet zitten. De rechtbank overweegt dat de curator... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder, zijnde een stichting, verhuurt een aantal woningen. Door diverse huurders wordt de verhuurder erop attent gemaakt dat zij brieven hebben ontvangen, waarin onder meer is medegedeeld dat wegens fraudegevoeligheid en een lopend onderzoek jegens de directie van de stichting alle huurbetalingen via een nieuwe betaalweg dienen te lopen. Daarbij wordt een rekeningnummer van de gedaagde vermeld waarop de huur zou moeten worden overgemaakt. De verhuurder stelt dat de gedaagde heeft getracht de huurders te bewegen de verschuldigde huur op zijn rekening te storten, waarmee hij onrechtma... abonneren of dit artikel kopen.
RSS