Huurbeëindigingsovereenkomst
Huib Hielkema
Bij ieder contract is een uitgebreide toelichting gevoegd. Hieronder treft u de eerste alinea van de toelichting aan. Wanneer u het contract koopt ontvangt u daarbij uiteraard ook de toelichting. Indien u een abonnement neemt heeft u onbeperkt toegang tot alle contracten en toelichtingen daarop.
Een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd loopt, kan in beginsel slechts tegen het einde van die periode worden opgezegd, waarbij bovendien geldt dat een partij niet kan opzeggen indien aan de andere partij een optierecht is verleend (het zal in beginsel de verhuurder zijn die tegen het einde van een bepaalde periode niet kan opzeggen wegens een aan de huurder verstrekt optierecht). Ook bij een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt, is het echter zo dat
Vastgoedcontract kopen € 150,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit vastgoedcontract ook afzonderlijk kopen.
deze doorgaans niet per direct kan worden opgezegd, aangezien partijen veelal zijn gebonden aan een opzeggingstermijn (voor de huur van 290-bedrijfsruimte bedraagt de opzeggingstermijn minimaal één jaar, hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken). Voor de verhuurder komt daar nog bij dat een huurovereenkomst voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte slechts kan worden opgezegd op grond van één van de in de wet limitatief opgesomde opzeggingsgronden. Bovendien eindigt een door de verhuurder opgezegde overeenkomst met betrekking tot woonruimte en 290-bedrijfsruimte slechts indien de opzegging in rechte onherroepelijk is bekrachtigd (terwijl de huurder van 230a-ruimte na beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging door de verhuurder in beginsel nog ontruimingsbescherming geniet).Indien partijen tussentijds tot beëindiging van de huurovereenkomst wensen over te gaan, dienen onder-handelingen plaats te vinden en dient een beëindigingsovereenkomst te worden gesloten. Deze model-huurbeëindigingsovereenkomst behelst de afspraken die doorgaans bij tussentijdse beëindiging van de overeenkomst worden gemaakt. Uiteraard kunnen, afhankelijk van de bijzondere omstandigheden van het geval, nog andere afspraken worden gemaakt (of bepaalde afspraken worden geschrapt). Zo wordt wel eens een geheimhoudingsplicht overeengekomen, bijvoorbeeld indien de verhuurder van een winkelcentrum aan meerdere huurders ruimten verhuurt en niet wil dat andere huurders trachten rechten te ontlenen aan de met de betreffende huurder gemaakte beëindigingsafspraken (in het bijzonder de hoogte van de afkoopsom). Een huurder kan bijvoorbeeld belang hebben bij opname van een geheimhoudingsplicht indien de reden voor het sluiten van de beëindigingsovereenkomst is dat de huurder op de betreffende vestiging (zeer) slecht draait en niet wenst dat hier ruchtbaarheid aan wordt gegeven.Een in de praktijk veel voorkomende reden voor tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst is dat de huurder wegens (zeer) slechte omzetresultaten de exploitatie van het gehuurde heeft gestaakt (en dientengevolge nog kosten maakt voor het gehuurde – de huurpenningen dienen immers in beginsel te worden doorbetaald –, terwijl hier geen rendement meer tegenover staat, waar nog als probleem voor de huurder bijkomt dat de verhuurder vaak niet akkoord zal gaan met het voortijdig staken van de exploitatie). Het is dan ook die situatie – dus de situatie dat de huurder tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst wenst te komen – die bij dit model als uitgangspunt is genomen. Uiteraard is het ook mogelijk dat de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds beëindigd wenst te zien, bijvoorbeeld omdat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Weliswaar is dit een in de wet opgenomen opzeggingsgrond, doch dit neemt niet weg dat deze opzeggingsgrond slechts bruikbaar is na het verstrijken van de in de huurovereenkomst opgenomen bepaalde duur (waarbij voor 290-bedrijfsruimte een minimale duur van in beginsel vijf jaar geldt). Daarnaast is het veelal nog maar de vraag of een rechter inderdaad zal oordelen dat er sprake is van dringend eigen gebruik en verliest de verhuurder, zelfs als dit het geval is, veel tijd door het voeren van een procedure. Met enige aanpassingen (bijvoorbeeld dat het de verhuurder is die de afkoopsom dient te betalen en mogelijk ook voor vervangende ruimte voor de huurder dient te zorgen) is deze huurbeëindigingsovereenkomst ook voor die situatie bruikbaar.Van belang is dat de Hoge Raad in zijn arrest van 19 april 1996 (NJ 1996, 604) met betrekking tot woonruimte heeft geoordeeld dat het met de strekking van de huurbeschermingsregeling onverenigbaar is, niet alleen als een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst rechtsgeldig toestemt in beëindiging daarvan, maar ook als deze dat doet tijdens de looptijd van de overeenkomst, voordat de verhuurder heeft opgezegd. Deze regel van de Hoge Raad lijkt in strijd met het bepaalde in artikel 7:271 lid 8 BW, waarin is opgenomen dat artikel 7:271 leden 1 tot en met 7 BW (inhoudende onder meer dat een huurovereenkomst voor woonruimte altijd moet worden opgezegd en dat de opzegging de gronden moet bevatten die tot de opzegging hebben geleid) niet geldt, als de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. Bovendien is een en ander niet praktisch, omdat de verhuurder, om de goede verstandhouding te bewaren, vaak de overeenkomst niet éérst zal willen opzeggen alvorens met de huurder te spreken over een beëindigingsovereenkomst. Daarnaast zal er lang niet altijd een wettelijke opzeggingsgrond bestaan (zodat de huuropzegging nietig is), terwijl partijen het wel eens worden over beëindiging van de huur. Voornoemde regel uit het arrest van de Hoge Raad heeft echter navolging gevonden in het arrest van het Hof Amsterdam van 9 september 2004 (WR 2005, 16) en in het vonnis van de Ktr. te Leeuwarden van 23 mei 2006 (TvHB 2006, 14). Zekerheidshalve verdient het derhalve voor de verhuurder die tot beëindiging van de huurovereenkomst wil komen, aanbeveling om, alvorens de beëindigingsovereenkomst wordt gesloten, de huurovereenkomst op te zeggen. Eventueel kan daarbij aan de huurder worden uitgelegd dat dit een formaliteit betreft.Om (te proberen) te voorkomen dat een beëindigingsovereenkomst voor woonruimte (waarbij het initiatief van de verhuurder uitgaat) niet geldig zal worden geacht door een rechter, dient de beëindiging op een bepaald (of bepaalbaar) tijdstip niet al te ver in de toekomst te liggen.
