Voorwoord - M.T.H. de Gaay Fortman

Tijdens het seminar ter ere van het tienjarig bestaan van dit tijdschrift is vorig jaar al aan de orde gesteld dat de voorgestelde wijzigingen in de financiële verslaglegging waarschijnlijk veel impact zullen hebben op ondernemingen. Boris Ziermans zet in dit nummer uiteen wat er door de op stapel staande wijzigingen in de International Financial Reporting Standards (IFRS) zal veranderen voor ondernemingen die als huurder gebruik maken van vastgoed. De contante waarde van de gebruiksrechten zal bijvoorbeeld als actief op de balans moeten komen en de contante waarde van de betalingsverplichtingen als passief. Dit zal waarschijnlijk grote invloed hebben op de solvabiliteitsratio, zeker voor ondernemingen met veel langlopende huurverplichtingen. De zorg bestaat dat huurders hierdoor gaan streven naar kortere huurtermijnen, wat weer consequenties zal hebben voor de waardering van het verhuurde vastgoed. De auteur roept belanghebbenden daarom op om de ratio’s soepeler te beoordelen, rekening houdend met de impact van de gewijzigde regelgeving, die naar verwachting in 2016/2017 zal worden doorgevoerd.

Ook Berend Reuder schrijft over een onderwerp dat buiten het huurrecht is gelegen, maar waar wel rekening mee gehouden moet worden bij het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten: het exclusieve afnamebeding en het kartelverbod. Bezien wordt wanneer een exclusief afnamebeding is toegestaan en hoe de risico’s in verband met dergelijke bedingen beperkt kunnen worden.

Joost Jacobs en Maaike Cohen schrijven over de dunne scheidslijn tussen gebouwde en onbebouwde onroerende zaken in het huurrecht. De Hoge Raad heeft kort geleden nog bevestigd dat de enkele aanwezigheid van een door huurder opgericht gebouw niet bewerkstelligt dat de huurovereenkomst van onbebouwde grond wijzigt in een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW. Bezien wordt of dit ontduikingsconstructies in de hand kan werken en of een parallel getrokken kan worden met de connexiteitsleer die geldt voor 290-bedrijfsruimte. Geconcludeerd wordt dat alleen een wetswijziging kan zorgen voor voldoende bescherming van huurders van onbebouwde grond. Voor een dergelijke wetswijziging wordt een voorzet gegeven.

Ginio Beij en Michel Visser vragen zich in het laatste artikel van dit nummer af of een redelijk renovatievoorstel mogelijk is als het gehuurde wijzigt van plaats en functie. Dit speelt bijvoorbeeld wanneer een eigenaar van een winkelcentrum wil overgaan tot renovatie waarbij alle huurders in het winkelcentrum mogen blijven maar enkelen wel moeten verhuizen naar een andere locatie binnen het winkelcentrum. Geconcludeerd wordt dat in een dergelijk geval de wettelijk regeling van art. 7:220 BW niet gebruikt kan worden. Er worden vervolgens drie opties besproken die het mogelijk kunnen maken om alsnog medewerking van de huurder te verkrijgen. Ook hier wordt aangestuurd op een wetswijziging die het voor verhuurders makkelijker moet maken om een dergelijke renovatie af te dwingen.

Ten slotte breng ik hierbij graag een rectificatie onder uw aandacht: in nummer 1 van 2014 van dit tijdschrift is per abuis niet de juiste versie van het artikel ‘De gevolgen voor de uitleg van huurovereenkomsten na Lundiform/Mexx’ van Marlies Van Schoonhoven-Sloot gepubliceerd. Op de website van TvHB kunt u de goede versie nalezen.

M.T.H. de Gaay Fortman

Hoofdredacteur