Erfpacht, contractueel maatwerk met goederenrechtelijke werking
mr. J.F.V.N. Verploegen*
Grond is al van oudsher een belangrijk, zo niet het belangrijkste productiemiddel voor de agrariër. Verwerving van grond is voor een agrariër een zeer kapitaalintensieve aangelegenheid. Het kan in het belang van de bedrijfsvoering zijn, dat deze agrariër gedurende een bepaalde periode gebruik kan maken van grond en juist niet gebonden is aan eigendom van grond. Hierbij is pacht als middel van grondgebruik te noemen, maar kan men ook aan erfpacht denken.
Het erfpachtrecht heeft
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
voor een agrariër het grote voordeel dat niet of nauwelijks hoeft te worden geïnvesteerd in de verwerving van de eigendom van de grond, terwijl dit recht als beperkt zakelijk genotsrecht wel de voordelen van het eigendomsrecht kent. In principe is het erfpachtrecht overdraagbaar en - in tegenstelling tot een pachtrecht als persoonlijk recht - te bezwaren met hypotheek. Ook een eigenaar kan belang hebben bij het houden van invloed op het gebruik van grond. Dit belang kan een ideologische achtergrond hebben, zoals bij provinciale landschappen en soms bij kerkelijke instellingen. Het belang kan ook financieel zijn, zoals bij een belegger.
De overheid (domeinen, staatbosbeheer, waterschappen) wil soms ook invloed kunnen blijven uitoefenen op de wijze waarop de grond wordt gebruikt. Door de grond in erfpacht uit te geven en bepaalde erfpachtvoorwaarden op te leggen aan de agrariër, kan dit worden bewerkstelligd. Het belang van de overheid is meestal gelegen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar soms wil zij ook grip hebben op de gebruiker. Zo kan bepaald worden dat de erfpachter de onroerende zaak moet benutten voor agrarische activiteiten naar de eisen van rationele bedrijfsvoering.[1]
Erfpacht kent een lange historie. In het verleden werd erfpacht bijvoorbeeld gebruikt bij de ontginning van gronden. Woeste gronden werden door de grondeigenaar in erfpacht uitgegeven, tegen betaling van een in aanvang lage canon. De erfpachter zorgde voor de ontginning en kon op deze wijze zijn bedrijf opbouwen. Denk hierbij aan de drooglegging van de IJsselmeerpolders en de ontginning van de Peel.
Tegenwoordig wordt erfpacht ook gebruikt als een alternatieve vorm van bedrijfsfinanciering, met name bij uitbreiding of overname van een bedrijf. Deze vorm van erfpacht wordt aangeboden door (institutionele) beleggers, maar er zijn ook andere spelers op het veld.
De verwachting is dat door de schaalvergroting en het wegvallen van het melkquotum, een toenemende behoefte zal ontstaan om gronden te verwerven. Erfpacht kan een manier zijn om in die behoefte aan grond te voorzien. Erfpacht heeft als voordeel dat contractueel maatwerk kan worden gecombineerd met goederenrechtelijke werking. Reden te meer om het erfpachtrecht nader te bezien. In dit artikel zal worden stilgestaan bij de mogelijkheden die het erfpachtrecht biedt, bezien door een notariële bril.
UÂ heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
Verder in dit artikel:
2. Erfpacht een beperkt recht
3. Ontstaan van het erfpachtrecht
4. Duur van de erfpacht
5. Plichten van de erfpachter
5.1 Handhaving bestemming en terugbrengen in oude toestand
5.2 Onderhoud en reparatie
5.3 Erfpachter van een appartementsrecht
5.4 Canon
6. Rechten van de erfpachter
6.1 Vervreemden/splitsen
6.2 Beperkte rechten op erfpachtrecht
6.3 Verpachten
6.4 Retentierecht
7. Overheid en erfpacht: twee-wegenleer en doorkruisingsleer
7.1 Twee-wegenleer
7.2 Doorkruisingsleer
7.3 Nuancering doorkruisingsleer
8. Belang van juiste vastlegging erfpachtvoorwaarden
8.1 Goederenrechtelijke of obligatoire werking erfpachtvoorwaarden
8.2 Verbreking kettingbeding, positie notaris
9. Specifieke agrarische bedingen in algemene voorwaarden en modelakten
10. Slot
