Voorwoord

Teneinde huisvestingskosten laag te houden, verzamelen ondernemers zich de laatste tijd met grote regelmaat in bedrijfsverzamelgebouwen. We zien steeds vaker een winkel-in-winkel concept of verhuur van flexibele kantoorruimte door onderverhuurders zoals Spaces en Regus. Door deze ontwikkeling is het aantal onderhuurders toegenomen. Irene Hofhuis en Derk van Geel schrijven naar aanleiding daarvan over de positie van de onderhuurder in het faillissement van de onderverhuurder. De conclusie is dat de onderhuurder een kwetsbare positie heeft bij het faillissement van zijn onderverhuurder. Er worden daarom suggesties gedaan om die positie te versterken en schade te beperken.

Een tweede ontwikkeling van de afgelopen jaren op huurrechtgebied is de verandering in het winkellandschap, waarbij de kleinschalige winkelier verdwijnt en plaatsmaakt voor filiaalbedrijven. Anne Vlierhuis en Ton Jongbloed schrijven hierover in hun artikel 'Verminderde differentiatie in het winkelaanbod: een lastig te bestrijden ontwikkeling'. Zij onderzoeken hierbij met name of het huurrecht mogelijkheden biedt om te voorkomen dat aantrekkelijke vestigingslocaties worden overgenomen door ketenbedrijven. Hun conclusie is dat het huurrecht geen adequate middelen biedt om ketenvorming te voorkomen. Daarom wordt ook gezocht naar andere opties, zoals het gebruik van erfpachtvoorwaarden, de kwalitatieve verplichting, onteigening, etc. Gemeenten die een gevarieerd winkelaanbod hoog in het vaandel hebben, kunnen zich door dit artikel laten inspireren.

Veel huurovereenkomsten bevatten een bepaling over vergoeding van de werkelijke proceskosten. Zo bepaalt het ROZ-model voor winkelruimte uit 2012 dat de huurder verplicht is alle door de verhuurder gemaakte redelijke kosten aan hem te voldoen, indien de verhuurder de huurder in een procedure tot nakoming of ontruiming heeft gedwongen. In het ROZ-model voor 230a-ruimte uit 2015 is deze regeling verruimd, waardoor niet alleen de verhuurder maar ook de huurder aanspraak kan maken op betaling van alle voorafgaand aan en in een gerechtelijke procedure gemaakte redelijke kosten. Douwe de Witte gaat in zijn artikel in op de vraag of met een beroep op een dergelijk proceskostenbeding met succes aanspraak kan worden gemaakt op betaling van alle daadwerkelijk gemaakte proceskosten. Uit de schaarse jurisprudentie wordt de voorzichtige conclusie getrokken dat, zeker bij professionele partijen, matiging tot het liquidatietarief niet voor zich spreekt. De Witte plaatst daarbij echter wel enige kritische kanttekeningen bij het proceskostenbeding uit het ROZ-model en komt tot de slotsom dat de kans groot is dat de rechter bij een beroep op dit beding de proceskosten matigt tot het liquidatietarief.

In de jurisprudentierubriek worden traditiegetrouw vier uitspraken besproken die relevant zijn op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte, waaronder het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 14 juli 2015, waarin een voorbeeld is te vinden van een recht van koop dat (anders dan de heersende leer is) wél op de opvolgend verhuurder is overgegaan. In de jurisprudentierubriek is het door de Hoge Raad op 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099 ) gewezen arrest niet meegenomen, nu dit ziet op verhuur van woonruimte. Het arrest is in mijn ogen echter zodanig belangwekkend dat een signalering ook in dit tijdschrift niet mag ontbreken. De Hoge Raad heeft in dit arrest, in antwoord op prejudiciële vragen, overwogen dat in beginsel óók sprake is van een bemiddelingsovereenkomst (ex art. 7:425 BW) tussen verhuurder en bemiddelaar indien de verhuurder een woonruimte op de website van de bemiddelaar te huur aanbiedt zonder hiervoor een vergoeding verschuldigd te zijn. Dit is anders indien de website van de bemiddelaar slechts als 'elektronisch prikbord' fungeert, waarbij de potentiële huurder de verhuurder direct kan contacteren. De gevolgen van deze uitspraak kunnen voor bemiddelaars aanzienlijk zijn, omdat de kwalificatie als 'bemiddelingsovereenkomst' tot gevolg heeft dat de bemiddelaar (ex art. 7:427 jo. 7:417 lid 4 BW) geen vergoeding mag vragen van een huurder (dus evenmin als de bemiddelaar geen vergoeding van de verhuurder ontvangt).

Rest mij jullie fijne feestdagen en een – zowel zakelijk als privé – zeer geslaagd 2016 te wensen!

Nathalie Amiel