Voorwoord

Laat ik beginnen met het uitspreken van de wens dat het nieuwe jaar goed voor u is begonnen, zowel zakelijk als privé. Huurrechtelijk belooft 2016 in ieder geval veel goeds.

Zo zijn Paul Visser, Christiaan Toorman, Liesbeth den Engelsman en ondergetekende inmiddels begonnen aan de voorbereidingen voor het Congres 'Strategisch procederen in het huurrecht', dat op 3 november van dit jaar zal plaatsvinden in Kasteel de Wittenburg in Wassenaar. In volgende nummers zult u hierover meer informatie aantreffen. Met de toekomstige introductie van digitaal procederen zal dit in ieder geval een actueel thema zijn.

Daarnaast heeft de redactie ervoor gekozen om in dit nieuwe jaar extra aandacht te besteden aan de ROZ-modellen, omdat deze in de Nederlandse vastgoedmarkt voor bedrijfsruimte een zeer belangrijke rol spelen. Er zal daarom in een cyclus van twaalf artikelen (twee per nummer) worden ingegaan op diverse onderdelen van deze modellen, waarbij de meest recente versies met elkaar worden vergeleken en waarbij de verschenen jurisprudentie hierover uitvoerig zal worden geanalyseerd. Ter introductie op deze cyclus treft u in dit nummer een artikel van de hand van Sonja van der Kamp aan, waarin Van der Kamp onder meer beschrijft hoe de modellen zich in de loop der jaren hebben ontwikkeld. De cyclus zal in het zesde nummer van dit jaar worden afgesloten met een artikel van Mark van Heeren, waarbij Van Heeren een vergelijking zal maken tussen de ROZ-modellen en andere in de markt gangbare modellen.

Wij wachten verder natuurlijk met spanning af of de Hoge Raad ons in 2016 weer gaat verrassen met onverwachte inzichten, bijvoorbeeld in de cassatieprocedure die aanhangig is tussen Verwiel qq en Hansteen over de vraag of leegstandschade door de verhuurder geclaimd kan worden onder de bankgarantie. Op de valreep van 2015 (27 november om precies te zijn) heeft de Hoge Raad in ieder geval nog een voor de praktijk zeer relevant arrest gewezen (in dit nummer geannoteerd door Philip Fruytier). De huurder had zich beroepen op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling, vanwege bestemmingsplanproblemen die het voorgenomen gebruik in de weg stonden en die de verhuurder, in de visie van de huurder, had moeten melden. De Hoge Raad oordeelt dat voor het bestaan van een dergelijke mededelingsplicht ten minste noodzakelijk is dat de verhuurder met die problematiek bekend is of geacht mag worden hiermee bekend te zijn. Een dag daarvoor, op 26 november 2015, maakte het Hof van Justitie van de Europese Unie in een prejudiciële beslissing (in dit nummer geannoteerd door Berend Reuder) duidelijk dat het Europese kartelverbod aldus moet worden geïnterpreteerd dat de loutere omstandigheid dat een huurovereenkomst een branchebeschermingsbepaling bevat, niet impliceert dat die overeenkomst een mededingingsbeperkend doel heeft. Daarnaast oordeelt het Hof dat dergelijke huurovereenkomsten wel kunnen worden beschouwd als overeenkomsten die tot gevolg hebben dat de mededinging wordt beperkt in de zin van het kartelverbod, indien na een grondige analyse zou blijken dat zij aanzienlijk bijdragen tot een mogelijke afscherming van de markt.

Met de hierboven aangestipte ROZ-cyclus is er al de nodige inspiratie voor de invulling van de nummers van dit jaar. Naast het introducerende artikel van Sonja van der Kamp, treft u in dit nummer de behandeling van de eerste twee onderwerpen aan: Justine van Lochem gaat in op de geschiktheid van het gehuurde en op de definitie van 'gebrek' in de ROZ-modellen. De contractuele definiëring van het begrip gebrek is in het ROZ-model subjectiever dan de wettelijke definitie, maar uit de rechtspraak blijkt desondanks dat er geen substantieel verschil tussen de beide definiëringen wordt aangenomen. Op deze jurisprudentie wordt uitvoerig ingegaan in deze bijdrage. Anneloes de Fouw en Willemijn Lever bezien vervolgens wat de meest recente ROZ-modellen bepalen over de bestemming van het gehuurde. Hierbij wordt, onder verwijzing naar jurisprudentie, onder andere ingegaan op de vraag welke partij ervoor moet zorgen dat wordt voldaan aan de voorschriften uit het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de APV, etc.

Boris Ziermans gaat in het laatste artikel van dit nummer in op een onderzoek naar incentives op de Amsterdamse kantorenmarkt, waarbij in het bijzonder wordt gekeken naar de betrokkenheid van verschillende soort partijen bij een transactie. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat een institutionele verhuurder in de regel een hogere incentive verstrekt dan een private verhuurder. Bovendien blijkt dat huurders significant hogere incentives binnenhalen wanneer zij zijn bijgestaan door een commercieel adviseur.

U zult dit jaar verder wederom uw vertrouwde jurisprudentierubriek en actualiteitenrubriek aantreffen in dit tijdschrift. Het jurisprudentieoverzicht kent vanaf nu een iets gewijzigde opzet, aangezien de enorme stroom aan gepubliceerde jurisprudentie het inmiddels onmogelijk maakt om een zinvol en goed leesbaar totaaloverzicht aan te bieden. Er zal daarom telkens een selectie worden gemaakt uit de gepubliceerde rechtspraak, opdat u als lezer alleen de belangrijkste jurisprudentie, met een toegevoegde waarde voor de bedrijfsruimtepraktijk, voorgeschoteld krijgt.

Ik wens u veel leesplezier!

Nathalie Amiel