Voorwoord

Op het gebied van woonruimte heeft de wetgever niet stil gezeten. Zo is deze zomer de ‘Wet aanpak woonoverlast’ in werking getreden, die burgemeesters op grond van het nieuwe art. 151d van de Gemeentewet onder meer de mogelijkheid geeft om specifieke gedragsaanwijzingen te geven aan overlastgevers. Ook de ‘Veegwet wonen’ trad op 1 juli 2017 in werking, waarmee een aantal onvolkomenheden in de Woningwet is gerepareerd, met als gevolg dat deze wet beter uitvoerbaar zou moeten zijn voor corporaties.

Voor wat betreft het bedrijfsruimtehuurrecht, is het ‘nieuws’ met name te vinden in de jurisprudentie, waarvan in dit nummer wederom een overzicht wordt gegeven. Eén van de uitspraken die er wat mij betreft uitspringt, is de uitspraak van de Kantonrechter Midden-Nederland van 12 april 2017, met noot van curator Derk van Geel. De rechter lijkt een principieel oordeel te geven over de toepassing in geval van faillissement van de verhuurder van het in de ROZ-modellen opgenomen verbod op verrekening en opschorting: kan de huurder met recht stellen dat het in de ROZ-voorwaarden opgenomen verbod tot opschorting en verrekening niet is bedoeld voor faillissementssituaties en/of dat een beroep hierop in faillissementssituaties naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is? In de visie van de kantonrechter hebben partijen niet bedoeld het verrekeningsverbod ook in faillissement te laten gelden. De annotator vraagt zich af of dit juist is en bespreekt daarbij uitgebreid hoe beide mogelijke argumenten (ter zake uitleg en redelijkheid en billijkheid) naar zijn mening moeten worden getoetst.

Een tweede voor de praktijk zeer belangwekkende uitspraak, betreft het arrest van de Hoge Raad van 23 juni 2017 (met een fraaie noot van Boris Cammelbeeck). Dit arrest ziet weliswaar op de verhuur van woonruimte (meer in het bijzonder de verhuurdersheffing), maar de Hoge Raad geeft algemene richtlijnen ter toetsing of er sprake is van een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW, waardoor het arrest van belang is voor alle soorten huur. De Hoge Raad bekrachtigt het oordeel van het gerechtshof dat de betalingsverplichting in kwestie kwalificeert als een tegenprestatie, nu de bijdrage niet van ‘elke reële betekenis is ontbloot’, terwijl deze verband houdt met het woongenot. Interessant is onder meer dat de omstandigheid dat de betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die de verhuurder maakt voor de instandhouding en exploitatie van de woning niet tot een ander oordeel leidt. Doorslaggevend lijkt te zijn dat ‘het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning’ niet wordt doorbroken. Conclusie is dat ook een zeer geringe, niet kostendekkende vergoeding in beginsel kwalificeert als tegenprestatie.

Van jurisprudentie naar literatuur … Merijn Veldman schrijft in zijn artikel ‘Samenloop voor aansprakelijkheid van gebrekkige zaken in het huurrecht’ over de verhouding tussen de kwalitatieve aansprakelijkheid van de bezitter/verhuurder voor gebreken enerzijds en de uit de contractuele verhouding met de huurder voortvloeiende aansprakelijkheid anderzijds. Hij concludeert dat een beroep op art. 6:174 BW in een huurrechtelijke verhouding niet tot een verdergaande aansprakelijkheid van de verhuurder kan leiden, dan wanneer de huurder een beroep doet op de gebrekenregeling. Zeker nu hierover in procedures geregeld wordt gediscussieerd, is dit een zeer lezenswaardig artikel.

Toon Huydecoper schreef voor ons tijdschrift een artikel met de (geheel bij zijn stijl passende) titel ‘Wel of geen bedrijfsruimte? HR 10 maart 2017, het vervolg van 46 jaar discussie over een ongelukkig criterium.’ De wens om huurders van ‘plaatsgebonden bedrijfsruimte’ huurbescherming te bieden, heeft in de praktijk in de afgelopen tientallen jaren veel kwalificatievragen opgeroepen. Bezien wordt welke bijdrage het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2017 (Groeneveld Catering/De Staat) levert aan deze kwalificatiediscussies, waarbij in het bijzonder wordt ingegaan op de kwalificatie van een gemengde huurovereenkomst en een gemengde overeenkomst.

Marlies van Schoonhoven-Sloot en Kirsy Corten hebben een zeer praktisch artikel geschreven over de uitvoering van een (huurrecht) due diligence, waarbij de standaard ROZ modellen voor kantoor- en winkelruimte als uitgangspunt zijn genomen. Besproken wordt welke onderwerpen ten behoeve van zo'n onderzoek veelal worden onderzocht en waar met name op moet worden gelet.

Ton Jongbloed heeft ten slotte met een aantal van zijn studenten een overzichtsartikel geschreven waarin wordt bezien welke wetgeving er naast het Burgerlijk Wetboek bestaat met betrekking tot huur. De lezer wordt in dit artikel in vogelvlucht geattendeerd op meerdere bijzondere bronnen van huurwetgeving. Zo zit er bijvoorbeeld bijzondere huurregelgeving ‘verstopt’ in de Wet op het voortgezet onderwijs (WVO), nu uit art. 76s lid 4 WVO volgt dat de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW niet altijd van toepassing is.

Ik wens u wederom veel leesplezier.

Nathalie Amiel