Voorwoord

Voor u ligt de zesde TvHB-aflevering van 2019, daarmee tevens de laatste editie van dit jaar. Het is een mooie uitgave geworden met interessante bijdragen om het jaar goed mee af te sluiten.

De wetgeving is ondertussen ook in beweging. Om er één voorbeeld uit te lichten: het is tot 12 januari 2020 mogelijk een reactie te geven, via internetconsulatie, op een voorstel tot wijziging van de Gemeentewet. De wijziging heeft tot doel de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester uit te breiden (in het kader van de openbare orde). De burgemeester kan (na invoering van de wijziging) in gevallen van beschietingen of het aantreffen van wapens een woning of een loods sluiten. Ook kunnen vervolgstappen worden gezet, zoals buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door een verhuurder. Dit laatste wordt ook mogelijk na sluiting wegens drugsvoorbereiding (waarvoor de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester al is verruimd op 1 januari 2019 met de wijziging van de Opiumwet).

Net als ieder nummer, treft u weer de nodige (besprekingen en samenvattingen van) jurisprudentie aan. Eén uitspraak breng ik hier graag specifiek onder uw aandacht: de Rechtbank Amsterdam heeft op 19 september 2019 ( ECLI:NL:RBAMS:2019:7062 ) prejudiciële vragen gesteld over de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG). De vragen zijn gesteld naar aanleiding van een procedure, die zich afspeelde tussen een (particuliere) huurder en een woningcorporatie. De woningcorporatie had, in haar algemene voorwaarden, meerdere sancties op woonfraude gesteld en vorderde in dat kader van de huurder (die zijn woning in gebruik had gegeven) zowel winstafdracht als betaling van de contractuele boete. De rechtbank vraagt nu (kort gezegd) opheldering over welke sancties in de huurovereenkomst (en de algemene voorwaarden) zij moet meewegen bij haar oordeel of het boetebeding ‘oneerlijk’ is, zoals is bepaald in de richtlijn. De inhoudelijke beslissing van de rechtbank is aangehouden, totdat het Hof van Justitie verheldering zal hebben geboden.

De winstafdracht is niet alleen het onderwerp van bovengenoemde prejudiciële vragen geweest, maar wordt ook besproken in het eerste artikel van deze uitgave: Marlies van Schoonhoven-Sloot en Alessandra Oving behandelen samen de winstafdracht in het huurrecht, in het kader van de cyclus over huur- en verbintenissenrecht. De auteurs staan uitgebreid stil bij art. 6:104 BW en de vereisten voor toepassing van het artikel. Ook jurisprudentie, waarin het artikel een rol speelt in huurrechtelijke kwesties, komt aan bod. Daarbij wordt de jurisprudentie onderverdeeld in de drie meest voorkomende categorieën. Een beroep op winstafdracht wordt (blijkens de uitspraken) veelal gedaan in het geval van onbevoegde onderverhuur, illegale hennepteelt en gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming. Het artikel besluit met een overzicht van rechtspraak ten aanzien van contractuele bedingen over winstafdracht. Uiteraard komt ook hier de Richtlijn oneerlijke bedingen aan bod.

Een volgend artikel in de cyclus over huur- en verbintenissenrecht is geschreven door Anique Bergers-Kemp en Nienke de Jong. De schrijvers zetten het leerstuk van de bevrijdende verjaring nader uiteen. Het juridisch kader wordt duidelijk weergegeven, inclusief een zeer praktisch overzicht van alle mogelijke verjaringstermijnen, dat in de praktijk goed van pas kan komen. Nadat de bevrijdende verjaring in het algemeen is uitgelegd, wordt de verjaring specifiek in het huurrecht behandeld. De auteurs laten hierbij verschillende onderwerpen de revue passeren, zoals de mogelijkheid van verjaring van de rechtsvordering tot huurbetaling, de afrekening van servicekosten, de terugbetaling van de waarborgsom, de rechtsvorderingen in het kader van de gebrekenregeling en de vernietiging van afwijkende bedingen.

In het artikel van de hand van Irene Hofhuis is, alhoewel geen onderdeel van de cyclus huur- en verbintenissenrecht, het contractenrecht een (deel)onderwerp. De auteur zet uiteen hoe de contractsvrijheid in het huurrecht wordt begrensd door de Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB). Voordat het artikel tot de kern komt, wordt eerst de contractsvrijheid in het algemeen besproken. Ook komen diverse, ter bescherming van de huurder, in titel 7.4 BW opgenomen semi-dwingendrechtelijke bepalingen aan bod. Vervolgens komt de schrijfster aan bij de AWGB, waarbij de wet uitgebreid wordt besproken: van de invoering van de wet tot de gevolgen van de wet in het huurrecht.

Tot slot bespreekt Boris Cammelbeeck de verschillen en overeenkomsten tussen de (ver)huur van 230a-ruimten en het vestigen van het zakelijke recht van erfpacht (waarmee de erfpachter eveneens een gebruiksrecht verkrijgt). In het artikel worden, op gestructureerde wijze, verschillende aspecten besproken, waarbij de (ver)huur van 230a-ruimte en het vestigen van een recht van erfpacht tegen elkaar worden afgezet. Denk hierbij aan een vergelijking in de totstandkoming, de looptijd en verlenging, de beëindiging en de overdracht door een huurder of erfpachter van een huurovereenkomst respectievelijk een erfpachtrecht. De auteur bespreekt ook enkele belangrijke fiscale verschillen. Zo wordt goed inzichtelijk gemaakt in welke situaties (vanuit fiscaal oogpunt) beter voor een huurovereenkomst kan worden gekozen en in welke gevallen een recht van erfpacht de voorkeur verdient. Het artikel is daarom zeer nuttig voor de (huur)praktijk.

Deze editie bevat, kortom, diverse interessante artikelen die het lezen waard zijn. Ik wens u daarmee veel plezier. Daarnaast, en vooral, wens ik u alvast fijne feestdagen en een gezond en gelukkig 2020.

Nathalie Amiel