Voorwoord

De eerste editie van het nieuwe jaar beginnen we met een artikel over het proefschrift van Justine van Lochem. Op 3 december 2019 is dit proefschrift 'Open normen in het huurrecht - Ruimte versus rechtszekerheid' door Justine verdedigd in het Academiegebouw in Utrecht. Sonja van der Kamp, die daarbij ook aanwezig was, geeft een korte beschrijving van de inhoud van het proefschrift. De voor- en nadelen van open normen worden besproken. Enerzijds kunnen door het gebruik van open normen veel gedetailleerde regels achterwege blijven, hetgeen vanuit oogpunt van deregulering wenselijk is. Anderzijds is een belangrijk bezwaar tegen het inzetten van open normen de daarbij behorende rechtsonzekerheid. Bij drie open normen uit de rechtspraktijk van het huurrecht, wordt in het proefschrift nader stil gestaan: de redelijkheid en billijkheid, goed huurderschap en het onredelijk bezwarend beding. Soms blijkt de wetgever een 'open norm' al nader ingevuld te hebben, zoals in art. 7:220 lid 2 BW, waar een renovatievoorstel ‘wordt vermoed redelijk te zijn’ als 70% van de huurders ermee heeft ingestemd. Regelmatig wordt ook in de rechtspraak duidelijk aangegeven hoe open normen moeten worden ingevuld. Rechters geven echter lang niet altijd concreet inzicht in hun afwegingen: zij volstaan ook wel met de overweging dat zij rekening hebben gehouden met 'alle omstandigheden van het geval'. Hierdoor ontstaat onvoorspelbaarheid en rechtsonzekerheid. Nu het juist de bedoeling van open normen is dat zij met de tijd meebewegen, zal volledige rechtszekerheid ter zake niet mogelijk zijn. Dit proefschrift brengt in ieder geval structuur in de toepassing van de open normen, wat voor de rechtspraktijk van het huurrecht waardevol is.

Met ingang van 1 januari 2023 zal het verboden zijn om kantoorruimte te gebruiken waarvoor niet minimaal een energielabel C geldt. De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in verband met deze aankomende Label C-verplichting in mei 2019 model clausules gepubliceerd, die toegevoegd kunnen worden aan huurovereenkomsten voor 7:230a-ruimte. Egbert Schelhaas vraagt zich in zijn artikel in dit tijdschrift af of deze model clausules gebruikt moeten worden of niet. Hij vindt de clausules niet makkelijk leesbaar en hij concludeert bovendien dat de clausules veel verder gaan dan strikt noodzakelijk is. Volgens de clausules moet de verhuurder bijvoorbeeld 50% van de kosten van de huurdersmaatregelen betalen en er wordt voorzien in een tussentijdse opzegbevoegdheid voor de verhuurder, indien partijen het niet eens worden over een huurprijsverhoging naar aanleiding van verhuurdersmaatregelen. De conclusie van Egbert is dat de clausules wel een inspiratie zijn voor het opnemen van bepalingen over energie en duurzaamheid, maar dat partijen goed moeten overwegen of zij de voorgestelde clausules integraal willen toevoegen aan hun huurovereenkomst.

René Klomp schrijft over een leerstuk dat lang niet iedereen scherp op het netvlies heeft: de leer van de samenhangende rechtsverhoudingen. Deze leer is in 1998 door de Hoge Raad geïntroduceerd met het arrest Jans/FCN ( ECLI:NL:HR:1998:ZC2555 ). Indien een rechtsverhouding zeer nauw samenhangt met een andere rechtsverhouding is het mogelijk dat een niet-nakoming van een partij in de ene rechtsverhouding consequenties heeft voor een andere partij in de andere rechtsverhouding. De Hoge Raad opende bijvoorbeeld de mogelijkheid om een financieringsovereenkomst te ontbinden, zonder dat de financier tekortgeschoten was, omdat in de bijbehorende huurkoopovereenkomst sprake was van een ontbindingsgrond. Onder verwijzing naar jurisprudentie wordt nader ingegaan op de vraag wanneer deze leer van de samenhangende rechtsverhoudingen toegepast mag worden en wanneer niet.

Ten slotte wijs ik u graag op het wetsvoorstel genaamd 'Wet homologatie onderhands akkoord'. Hiermee wordt een wijziging van de Faillissementswet voorgesteld die voorziet in een regeling voor de totstandkoming van een dwangakkoord buiten faillissement, met de bedoeling om op die manier een surseance van betaling of faillissement te voorkomen. Dit wetsvoorstel maakt het onder andere mogelijk voor een huurder om in slechte tijden (maar vóór het faillissement) een huurverlaging aan de verhuurder voor te stellen. Indien de verhuurder daar niet mee akkoord gaat, kan de huurder onder bepaalde omstandigheden de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Het wetsvoorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer: in december 2019 zijn een nota naar aanleiding van het verslag en een nota van wijziging gepubliceerd. Gelet op de relevantie van dit wetsvoorstel voor de huurrechtpraktijk, zal hieraan in de volgende aflevering van dit tijdschrift door Anneloes de Fouw en Katja Keij in een artikel aandacht worden besteed.

Ik wens u weer veel leesplezier!

Nathalie Amiel