Voorwoord

Toen ik het voorwoord voor het vorige nummer van dit tijdschrift schreef, waren er nog maar drie uitspraken in kort geding beschikbaar over de vraag of de coronamaatregelen een gebrek opleveren. Destijds waren de meningen van de rechters verdeeld. Inmiddels zijn er veel meer uitspraken over 'huur en corona' gewezen en het overgrote deel van de rechters is van oordeel dat sprake is van een gebrek. Hoewel ik hier persoonlijk ook naar neig, is het te vroeg om definitief te concluderen dat de coronamaatregelen een gebrek opleveren. De uitspraken zijn immers in kort geding gewezen en in de literatuur bestaat (nog) geen eenduidige visie. Tijdens de laatste vergadering van de Vereniging van Huurrechtadvocaten betoogde onze nieuwe bijzonder hoogleraar huurrecht, Justine van Lochem, bijvoorbeeld dat de voorzieningenrechters tot nu toe te snel concluderen tot het bestaan van een gebrek omdat zij ten onrechte doorslaggevende betekenis lijken toe te kennen aan een citaat van de minister in de Nota naar aanleiding van het verslag. Ik hoop dat rechters een uitgebreidere motivering zullen geven in de uitspraken in bodemprocedures, die ongetwijfeld binnenkort gaan volgen. Vanzelfsprekend zullen wij u in dit tijdschrift op de hoogte houden van de ontwikkeling in de rechtspraak op dit punt.

Matthijs Terstegge schrijft voor dit nummer over de contractuele exploitatieplicht van de huurder en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Recente jurisprudentie met betrekking tot Blokker en Hudson's Bay komt in dit artikel uitgebreid aan de orde en naar aanleiding daarvan wordt geconcludeerd dat een contractuele exploitatieplicht geen garantie voor de verhuurder geeft dat de huurder onder alle omstandigheden ertoe kan worden gehouden om zijn onderneming in het gehuurde te exploiteren. Indien de gevolgen van de exploitatieplicht voor de huurder in verhouding tot de belangen van de verhuurder zeer negatief uitpakken, kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ertoe leiden dat de huurder van zijn exploitatieplicht wordt ontslagen.

Er geldt geen termijn waarbinnen de verhuurder van 290-bedrijfsruimte na opzegging een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet instellen. Uit de jurisprudentie volgt dat een vordering tot huurbeëindiging zelfs nog na de dag waartegen is opgezegd, kan worden ingesteld. Paul Wanders en Mert Danismant betogen dat hier veel negatieve gevolgen aan verbonden zijn. De huurder kan daardoor immers lange tijd in onzekerheid verkeren, waardoor hij bijvoorbeeld geen investeringen meer in het gehuurde pand kan doen, terwijl dat voor de continuïteit van zijn bedrijfsvoering wel degelijk noodzakelijk is. De schrijvers pleiten er daarom voor de opzegging van de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte een voorwaardelijk karakter te geven, in die zin dat de opzegging alleen rechtsgeldig blijft indien de verhuurder binnen een bepaalde termijn na opzegging een beëindigingsvordering instelt. Bovendien zijn zij er voorstander van dat de verhuurder gedurende een bepaalde periode niet opnieuw mag opzeggen. Op die manier wordt voorkomen dat huurders voor lange tijd in het ongewisse verkeren over de toekomst van hun onderneming.

Art. 7:309 BW geeft de huurder van bedrijfsruimte de mogelijkheid om een volledige schadeloosstelling te vorderen van de opvolgend verhuurder die de huurovereenkomst beëindigt met het oog op afbraak van het gehuurde vanwege de uitvoering van werken in het algemeen belang. Vincent Boumans en Marianne Elshof gaan uitgebreid in op deze schadeloosstelling van art. 7:309 BW. De geschiedenis van het wetsartikel wordt uit de doeken gedaan en vervolgens wordt ingegaan op de verschillende criteria die dit wetsartikel noemt. In de rechtspraak wordt bijvoorbeeld aangenomen dat art. 7:309 BW beperkt is tot ruimtes die worden verhuurd ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf, terwijl de schrijvers betogen dat de wetgever heeft bedoeld om art. 7:309 BW van toepassing te verklaren op álle categorieën van bedrijfsruimte, ongeacht de activiteiten van de huurder in die bedrijfsruimte. Bij eerste lezing van art. 7:309 BW lijkt het verder alsof een groot aantal opzeggingen door verhuurders, in de situatie waarbij het gehuurde deels wordt gesloopt en daarna sprake is van nieuwbouw, valt onder de werking van art. 7:309 BW. Volgens de schrijvers ligt dit bij nadere bestudering van de wetsgeschiedenis en de rechtspraak echter genuanceerder. Deze nuances zijn in het artikel terug te lezen.

Ik wens u weer veel leesplezier!

Nathalie Amiel