Wilt u meer of minder overdrachtsbelasting?

Prinsjesdag is, op een aantal fanatieke koningsgezinden na, vooral een feest voor fiscalisten. Het jaarlijkse Belastingplan, veilig opgeborgen in het beroemde koffertje, maar steevast al grotendeels voortijdig uitgelekt, zorgt voor grote (commerciële) opwinding bij de doorgaans gematigde en alles behalve rock & roll uitstralende fiscalisten. De Prinsjesdagontbijten, Prinsjesdaglunches, Prinsjesdagdiners, Prinsjesdagborrels en Prinsjesdagafterparty’s vliegen je op de derde dinsdag van september om de oren. Uiteraard is – door de coronaperikelen - dit jaar alles anders, zoals op (bijna) elk terrein. De jaarlijkse ‘break-out’ van fiscaal Nederland moest dit jaar dan ook voornamelijk online plaatsvinden. Borrels, ontbijten, diners en lunches werden vervangen door webinars, weblectures en online-bijpraatsessies. Goed voor de cholesterolspiegel, maar minder aantrekkelijk voor de naar gezelligheid snakkende fiscalist. Net als de Koningshuis-fanatici kwamen ook de fiscalisten dit jaar van een koude Prinsjesdag-kermis thuis.

Niettemin heeft de van nagenoeg alle omlijsting ontdane Prinsjesdag toch het nodige fiscaal-inhoudelijke vuurwerk opgeleverd. Ook de agrarische sector krijgt hier vanaf 1 januari 2021, mits het Belastingplan 2021, op 12 november j.l. door de Tweede Kamer op onderdelen geamendeerd, in december ongeschonden door de Eerste Kamer komt, mee te maken. Door de agro-fiscale bril bezien leidt de op Prinsjesdag gepubliceerde ’Wet differentiatie overdrachtsbelasting’ (Kamerstukken II 2020/21, 35576, nr. 2) naar alle waarschijnlijkheid onder meer tot de volgende effecten:

• het vervroegen (tot uiterlijk 31 december 2020) van geplande aankopen van losse agrarische bedrijfsopstallen (niet zijnde aanhorigheden bij de agrarische woning) en gronden die niet vallen onder enige vrijstelling van overdrachtsbelasting;
• het uitstellen (tot na 1 januari 2021) van aankoop van de (agrarische) woning door starters en jonge doorstromers op de (agrarische) woningmarkt.

Voormelde effecten zijn het directe gevolg van de volgende in het wetsvoorstel geïntroduceerde (tariefs)maatregelen:

• de ‘startersvrijstelling’: een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jonge (18 tot 35 jaar) starters op de woningmarkt (ook jonge doorstromers kunnen, mits zij nog niet eerder van de vrijstelling gebruik hebben gemaakt, een beroep doen op deze nieuwe vrijstelling ex art 15, lid 1 sub p WBR). Tot 1 april 2021 geldt de vrijstelling ongeacht de waarde van de aangekochte woning. Vanaf die datum kan de vrijstelling slechts worden toegepast bij woningen tot een maximum van € 400.000.
• de handhaving van het huidige verlaagde tarief van 2% (art. 14 lid 2 WBR) voor de verkrijging van woningen, zij het vanaf 1 januari 2021 beperkt tot verkrijgers-natuurlijke personen die zelf in de woning zullen gaan wonen;
• de algehele verhoging van het algemene overdrachtsbelastingtarief van de huidige 6% naar een indrukwekkende 8% (art. 14 lid 1 WBR) voor de overige verkrijgingen (met uitzondering van wooncoöperaties die woningen overkopen van wooncorporaties; voor deze verkrijgingen geldt ook na 1 januari 2021 het verlaagde tarief), onder meer de beleggers.

De starters en doorstromers zullen proberen een reeds geplande overdracht van de (agrarische) woning uit te stellen tot na 1 januari 2021, de ingangsdatum van de nieuwe startersvrijstelling. Voor de verkrijging van een woning met een waarde van meer dan € 400.000 vormt 1 april 2021 echter weer een uitdrukkelijke einddatum. Overigens is de 35 jarige leeftijd een keiharde en voor de vrijstelling fatale grens: de 35e verjaardag markeert het eindpunt van de vrijgestelde sferen en zorgt er voor dat men in overdrachtsbelastingsferen ‘over de datum’ is. Het voor gelijke delen verkrijgen samen met een jongere verkrijger (samenwoner, geregistreerd partner of echtgenoot) mag hier niet baten: de vrijstelling wordt per verkrijger beoordeeld, dus enkel de verkrijging van het aandeel door de nog niet over de datum zijnde verkrijger kwalificeert voor de vrijstelling. De andere verkrijger betaalt overdrachtsbelasting tegen het verlaagde tarief van 2%. Een 99-1 verdeling tussen de wel en niet-kwalificerende verkrijger is overigens, mits de bank hier als hypotheekhouder mee akkoord gaat, wel mogelijk om de fiscale schade nagenoeg geheel te beperken.

De groep ‘overige verkrijgers’ (met uitzondering van voormelde wooncoöperaties), waaronder onder meer de beleggers in agrarisch vastgoed, verkrijgers van (agrarische) aanhorigheden bij de woning (schuren, stukjes tuingrond et cetera) en de rechtspersonen die onroerende zaken verkrijgen, zullen geplande overdrachten juist willen vervroegen, tot uiterlijk 31 december 2020. Dit om op deze wijze het draconische 8%-tarief te kunnen ontlopen. De druk op de notariële eindejaarsagenda’s, die traditioneel, ook in tijden van COVID-19, al enorm is, zal alleen maar toenemen, zo is de verwachting. De agro-fiscalist die zijn of haar cliënt niet tijdig naar de notaris heeft gestuurd kan waarschijnlijk, bij het verschijnen van de notariële nota van afrekening waarop de 8% overdrachtsbelasting prominent vermeld staat, op zijn minst op diens ontstemde reactie rekenen. Ook vanachter een mondkapje zijn scheldwoorden goed hoorbaar.

De vraag ‘Wilt u meer of minder overdrachtsbelasting?’ speelt zich vanaf 1 januari 2021 dus af in het spectrum van 0, 2 en 8%. Zorgvuldige fiscale planning in de aanloop naar 2021 en een even zorgvuldige fiscale begeleiding vanaf de jaarwisseling is, ook in de agro-fiscaliteit, hierdoor onmisbaar. Ondanks de afwezigheid van culinaire Prinsjesdagevenementen biedt dit in mijn ogen onzalige wetsvoorstel daarmee meer dan voldoende voer voor de agro-fiscalist! En dat is positief nieuws, hoewel het begrip ‘positief’ in deze tijden vooral een negatieve connotatie lijkt te hebben gekregen...

Dit kort en bondig is op 1 december 2020 afgesloten.