Voorwoord

Na vrijwel vanaf het prille begin bij het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte betrokken te zijn geweest, mocht ik in de zomer van 2015 het stokje van hoofdredacteur overnemen van Marry de Gaay Fortman. Met enorm veel plezier heb ik de afgelopen vijf en een half jaar in die hoedanigheid mijn bijdrage geleverd aan dit mooie tijdschrift en ik ben trots op de vele fraaie publicaties die hierin zijn verschenen, zoals in 2016 de cyclus over de ROZ-modellen en in de afgelopen twee jaren de cyclus over huur en verbintenissenrecht. In dezelfde periode is er ook, onder redactie van Boris Cammelbeeck, Anneloes de Fouw, Ivette Mol en mijzelf, een compleet vernieuwde druk van het Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte uitgegeven, waarin alle hoofdstukken zijn bewerkt, dan wel herschreven, en diverse hoofdstukken zijn toegevoegd. Het is in mijn ogen een heel handzaam boek geworden, waar ik zelf in de praktijk regelmatig uit put. De ontmoetingen met onze lezers heb ik ook steeds erg leerzaam en inspirerend gevonden, zoals in 2016 bij de conferentie 'Strategisch procederen'  en in 2018 bij het congres 'Huurrecht actualiteiten, van Privacy tot Blockchain'. Tot mijn spijt was het in 2020, door de maatregelen in verband met covid-19, niet mogelijk om een bijeenkomst te organiseren, maar hopelijk lukt het volgend jaar wel weer om elkaar in het kader van een congres te ontmoeten. U zult mij daar dan, bij leven en welzijn, ook aantreffen, maar niet meer als hoofdredacteur. Per 1 januari a.s. zal ik Aemile van Rappard namelijk opvolgen als voorzitter van de Vereniging voor Huurrecht Advocaten. Aangezien ik al een tijdje meedraai als 'gewoon bestuurslid', heb ik van dichtbij kunnen zien hoe leuk, maar ook tijdrovend, het is om hier op een goede, initiatiefrijke, manier invulling aan te geven. Ik denk dat ik beide functies (naar mijn smaak) niet goed (genoeg) zou kunnen uitoefenen als ik zou proberen deze te combineren. Met ingang van 1 januari 2021 leg ik dan ook, met pijn in mijn hart, mijn werkzaamheden als hoofdredacteur neer. Die pijn wordt overigens wel verzacht doordat ik zal aanblijven als redactielid van dit tijdschrift en als gevolg daarvan dus nauw aan het tijdschrift verbonden blijf. Daarnaast ben ik verheugd om te kunnen mededelen dat wij een, in mijn ogen zeer gedegen, opvolgster hebben weten te vinden in de persoon van Katinka Verdurmen. Katinka is al ruim elf jaar redactielid van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte en zij zal met haar enthousiasme en haar ruime ervaring als huurrechtadvocaat uitstekend in staat zijn om de redactie in de komende jaren goed aan te sturen.

Covid-19 is, helaas, nog zo'n onderdeel van onze maatschappij, dat ik moeilijk anders kan dan hier ook in mijn laatste voorwoord, zij het kort, aandacht aan te besteden: naast tientallen uitspraken in kort geding zijn er inmiddels ook drie uitspraken in een bodemprocedure gewezen. In de vonnissen zijn de huurders volledig aan hun huurbetalingsverplichting gehouden. Bovendien is er een eerste 'corona-arrest' van een hof (in kort geding) gepubliceerd, met betrekking tot een event- en congrescentrum ( ECLI:NL:GHAMS:2020:2064 ). Het Hof Amsterdam sluit zich aan bij het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW moet worden beschouwd en ook de door de kantonrechter toegepaste (voorlopige) huurkortingen worden door het hof onderschreven (50% over de periode van 15 maart tot 1 juni 2020, 35% over juni t/m augustus en respectievelijk 30, 20, 10 en 0% over september, oktober, november en december 2020).

In dit nummer schrijft Guido Schipper over de vraag of strijd van de overeengekomen bestemming met het bestemmingsplan kan leiden tot nietigheid van de (volledige) huurovereenkomst. Een beroep op (ver)nietig(baar)heid van een of meer bedingen in een huurovereenkomst (bijvoorbeeld een beding dat indeplaatsstelling in de zin van art. 7:307 BW verbiedt) komt geregeld voor, maar een beroep op volledige nietigheid van de huurovereenkomst zien we zelden. Art. 3:40 BW bepaalt wanneer een rechtshandeling nietig is en deze wetsbepaling wordt uitgebreid besproken in het artikel van Guido. Verder passeren enkele voorbeelden uit de jurisprudentie de revue waarbij sprake was van een nietige huurovereenkomst, zoals het arrest van de Hoge Raad inzake Parkeerexploitatie Amsterdam/Stadsdeel Zuid. Ook komen de gevolgen van nietigheid aan de orde.

Jurjan Adriaansens beschreef dertien jaar geleden in dit tijdschrift de jurisprudentie over de belangenafweging als opzeggingsgrond bij de huur van 290-bedrijfsruimte. Jurjan brengt nu opnieuw de jurisprudentie over deze belangenafweging in kaart en probeert handvatten te geven voor de toepassing hiervan. Een belangrijke nieuwe conclusie is dat uit het Toko Mitra arrest inmiddels is gebleken dat de wachttijd van drie jaar niet (meer) van toepassing is bij een opzegging op grond van de belangenafweging. Voor het overige is de conclusie die de schrijver dertien jaar geleden trok gelijk gebleven: de rechtspraak over de belangenafweging is zeer casuïstisch van aard, hetgeen bij een open afweging van belangen ook niet zo gek is.

Helma Sengers en Simone ten Wolde hebben in de cyclus 'huur en verbintenissenrecht' een artikel geschreven over verbintenissen uit andere bron dan overeenkomst of onrechtmatige daad. In dit artikel wordt bezien wanneer een succesvol beroep kan worden gedaan op zaakwaarneming (art. 6:198 BW), onverschuldigde betaling (art. 6:203 BW) en ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW), waarbij veel gebruik is gemaakt van voor de huurrechtpraktijk relevante uitspraken. Geconcludeerd wordt dat deze rechtsfiguren zeer relevant zijn voor beoefenaars van het huurrecht. Naar verwachting zal, in de huidige coronacrisis, het aantal door huurders op grond van onverschuldigde betaling ingestelde vorderingen fors toenemen en daarmee ook de huurrechtelijke jurisprudentie hieromtrent worden uitgebreid.

Mark van Heeren schrijft ten slotte over de vraag wanneer afspraken over een uitbreiding van het gehuurde, waarvoor een extra huurprijs is overeengekomen, als een nadere huurprijsvaststelling moeten worden gezien, met als consequentie dat op grond van art. 7:303 lid 1 sub BW (in beginsel) vijf jaar moet worden gewacht voordat de huurprijs opnieuw kan worden herzien. Hierover schreef Mark vijf jaar geleden ook al indit tijdschrift,maar inmiddels is er hogere rechtspraak beschikbaar, die aanleiding heeft gegeven voor een update van zijn eerdere artikel.

Nu ik mijn periode als hoofdredacteur niet wilde afsluiten zonder nog een eigen inhoudelijke bijdrage te leveren, heb ik, samen met Tijs van Tatenhove, een noot geschreven onder het arrest van het Hof Den Haag van 14 juli 2020. Tijs, die in zijn tijd als werkstudent al op de achtergrond hielp met het redactiewerk voor het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, is inmiddels werkzaam als medewerker bij Houthoffs cassatieafdeling en met hem werk ik geregeld samen in huurrechtcassaties. In de zaak waarover het Hof Den Haag had te oordelen, had een huurder, die een volmacht aan de verhuurder had gegeven om (mede) namens hem goedkeuring van een afwijkend beding te verzoeken, deze volmacht weer ingetrokken. Het hof concludeert dat het in strijd zou komen met de beschermingsgedachte van art. 7:291 BW als het intrekken van een machtiging zonder meer een tekortkoming onder de huurovereenkomst zou opleveren, waarbij het hof tevens overweegt dat niet valt in te zien welk nadeel de verhuurder door de intrekking van de volmacht zou lijden. Volgens ons is er wel het nodige op dit oordeel af te dingen (en had een cassatieberoep reële kans van slagen gehad), zoals wij in onze noot uitvoerig beschrijven.

Vanzelfsprekend kan ik dit voorwoord niet afronden zonder Anton den Hollander, de redactieleden en de medewerkers van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte tedanken voor de fijne samenwerking. Ook wil ik mijn Houthoff huurecht-teamgenoten bedanken voor alle ondersteuning die zij mij hebben geboden bij mijn TvHB-werkzaamheden. Een bijzonder dankwoord richt ik graag tot onze redactiesecretaris Anneloes de Fouw, die mij, met haar tomeloze inzet (en de ondersteuning van haar team), enorm veel werk uit handen heeft genomen, alsmede tot mijn goede vriendin Jolanda Winter, die mij meer dan tweeëntwintig jaar geleden, als student-stagiaire, bij Houthoff heeft aangenomen en mij de afgelopen vijf en een half jaar, ten behoeve van het voorwoord, van samenvattingen van alle artikelen heeft voorzien en (voor een belangrijk deel) de jurisprudentie heeft geselecteerd voor de jurisprudentierubriek en het jurisprudentieoverzicht.

Rest mij u voor de laatste maal vanaf deze plek veel leesplezier te wensen!