Voorwoord

Uit een analyse van de Rabobank2 blijkt dat de economische vooruitzichten de laatste maanden sterk zijn verbeterd. In alle Nederlandse regio's herstelt de economie van de coronacrisis, maar de mate waarin verschilt. In de regio's met een industriële en technologische specialisatie, zoals Zuidoost-Brabant, Zuid-Limburg, Zuidwest-Overijssel, Delft en Westland groeit de economie naar verwachting het hardst. De weg naar herstel verschilt ook per sector, net zoals corona de sectoren verschillend heeft geraakt. Niet alle Nederlandse sectoren zullen dit jaar herstellen en sommige naar verwachting zelfs volgend jaar ook nog niet, zoals de horeca.

Jeroen Lokerse, Managing Partner bij Cushman & Wakefield, is door Anneloes de Fouw en mij geïnterviewd over zijn visie op de ontwikkelingen in de vastgoedsector, de impact van de coronacrisis en de toekomst van de fysieke winkels en kantoorruimten. 

Anna Wijnans en Wim Greijskamp geven in hun artikel een overzicht van de meest voorkomende grondslagen voor de overgang van huurrechten en -verplichtingen bij vastgoedtransacties, zoals onder meer 'koop breekt geen huur' ex. artikel 7:226 BW en de contractsovername ex. artikel 6:159 BW. Een artikel om bij de hand te houden als je betrokken bent bij de overdracht van vastgoed in verhuurde staat.

Thérèse Fraai en Fabian Raven bekijken in hun artikel de reikwijdte van een concerngarantie indien de huurder als gevolg van de maatregelen van de overheid tegen verspreiding van het coronavirus zijn huur niet, niet tijdig of niet volledig voldoet. Aan de hand van twee uitspraken formuleren zij een antwoord op de vraag of de verhuurder in dat geval de concerngarantie kan inroepen om op deze wijze alsnog de volledige huurprijs te ontvangen.

In de rubriek 'Jurisprudentiebespreking' zijn vier uitspraken geannoteerd.

Nathalie Amiel bespreekt in haar annotatie een arrest van de Hoge Raad. In deze zaak liepen de onderhandelingen over een beëindiging/afkoop van de huurovereenkomst tussen huurders en de gemeente als verhuurder spaak nadat een aanbod van de gemeente niet integraal was aanvaard namens de huurders. De huurders werden bijgestaan door een juridisch adviseur. De vraag die in deze zaak centraal stond was of de juridisch adviseur in kwestie de huurders had moeten waarschuwen voor de risico's van het niet integraal aanvaarden van een door de gemeente als zodanig aangeduid eindaanbod, in het bijzonder op het risico dat uiteindelijk een slechter resultaat zou worden behaald. Zowel de Rechtbank als het Hof oordeelden van niet. De Hoge Raad was echter van mening dat het oordeel van het Hof, zonder nadere motivering, onbegrijpelijk is. In de annotatie bespreekt Amiel eerst de totstandkoming van een overeenkomst door aanbod en aanvaarding en de zorgplicht van een juridisch adviseur. Daarna wordt het oordeel van de Hoge Raad over de zorgplicht en waarschuwingsplicht van de juridisch adviseur geanalyseerd.

Professor Ton Jongbloed analyseerde een arrest van het Hof 's-Hertogenbosch. Het ging hier om twee verschillende (gevoegde) procedures met betrekking tot een pand dat gedeeltelijk is verhuurd als bedrijfsruimte en gedeeltelijk is verhuurd als woonruimte. Nadat in een eerdere procedure was komen vast te staan dat op de bedrijfsruimte het huurregime van artikel 7:290a BW van toepassing is en op de woonruimte het woonruimteregime, staat in de ene zaak de vraag centraal welke huurprijs de huurders verschuldigd zijn voor de bedrijfsruimte en welke huurprijs zij verschuldigd zijn voor de woonruimte. De andere zaak betreft de vraag of de verhuurders werkzaamheden moeten uitvoeren ter opheffing van gebreken aan de bedrijfsruimte en de woonruimte en of de huurders aanspraak kunnen maken op een vergoeding voor gederfd huurgenot als gevolg van de gebreken. In de annotatie vraagt Jongbloed ook aandacht voor een aantal processuele aspecten die in deze procedure van belang waren.

Anneloes de Fouw annoteerde een corona-uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem waarin een door de huurder gevraagde tijdelijke huurprijsvermindering werd afgewezen, omdat hij onvoldoende had onderbouwd dat in zijn bedrijf sprake was van een omzetdaling als gevolg van de coronamaatregelen van de overheid. De Fouw geeft vervolgens inzicht in de wijze waarop een huurder die aanspraak maakt op huurprijsvermindering zijn omzetverlies moet onderbouwen en welke risico's verbonden zijn aan het nalaten van een deugdelijke onderbouwing.

Eefje Ceulemans en ik bespreken een uitspraak van de Rechtbank Overijssel waarin de vraag centraal stond of de  tussen partijen gesloten overeenkomst gekwalificeerd moest worden als een huurovereenkomst of als een bruikleenovereenkomst. Deze kwalificatievraag wordt met regelmaat aan de rechter voorgelegd. In deze annotatie hebben wij aan de hand van rechtspraak geanalyseerd welke maatstaf wordt gehanteerd bij de beantwoording van deze vraag, zodat partijen daar al bij het sluiten van de overeenkomst rekening mee kunnen houden.

Ik wens u veel leesplezier!